觀點網 地下鐵的喧囂像潮水般退去，沿扶梯緩緩而上，轉過拐角，空間豁然開朗。

暖黃色的燈光垂落，將水泥通道的冰冷隔絕在外，空氣裏浮動着剛出爐麪包的焦香，與奶茶的香氣彼此交織，輕易便留住了往來行人的腳步。

左手邊，一家新開的運動品牌店裏，幾位年輕人在挑選運動裝備，一旁的跑步鞋牆在燈光下格外醒目。正前方則是一家文創雜貨鋪，原木貨架上整齊陳列着印有本地風景的明信片、手工扎染的布藝品和一些動漫IP盲盒，吸引着人們駐足翻看。

這是新合作商業發展所運營項目的一角。

在這裏，通勤者的步履與商業空間的低語悄然共振。暖光、香氣與鮮活互動，讓這片地下空間告別了傳統印象中的沉悶，蛻變為連接交通與生活的溫暖聚場。

自2014年啓航，新合作商業發展已崛起成為中國人防商業領域的領跑者。近年來，其發展腳步持續延伸——從地下空間走向地上開發，從縣域網絡邁向核心城市佈局。

11月中旬，恰逢“十四五”收官與“十五五”開局的歷史交匯點，我們與北京新合作商業發展有限公司總經理譚鐵華展開了一場深度對話。跟隨他的視角，我們得以窺見新合作商業發展未來五年的戰略藍圖與進階之路。

拓展思維：輕重並舉與核心佈局

當屋頂花園、天空農場等業態如火如荼，開闢了向上的“屋頂經濟”；與之相對，向下探索的地下空間，也正煥發出別樣生機，當下，越來越多的商業運營企業開始瞄準這片曾經被忽視的領域。

作為國內最早一批涉足城市地下商業的探索者，目前，新合作商業發展已運營21個地下空間項目。但探索從未停止，近兩年，新合作商業發展正持續將其商業觸角向更核心的消費地帶穩步延伸。

觀點新媒體瞭解到，在業務層面，這家企業依託“輕重並舉”的策略，已將範疇從地下空間與城市交通節點，擴展至地上多元商業形態，逐步構建起協同發展的“立體商業網絡”格局。

在這一體系中，地下空間——如地下商業街、人防廣場等，承擔着“平戰結合”的雙重使命：戰時作為關鍵設施提供戰略支撐，平時則轉化為特色商業載體，既呼應國家戰略導向，也為商業運營賦予獨特優勢。

與此同時，地上商業項目的拓展——如購物中心、城市奧萊等，與地下空間形成有效互補，共同提升商業生態的豐富性與協同價值。

採訪過程中，譚鐵華告訴我們，在接下來的五年時間裏，“輕重並舉”仍是公司擴展的主旋律。

他進一步闡釋，在城市核心區位，圍繞“平戰結合、平急兩用”需求，兼顧交通樞紐功能、城市更新與公共服務提升的重資產投入，將繼續是公司堅定不移的主線。

與此同時，新合作商業發展也將大力發展輕資產輸出業務。“例如城市軌交商業、核心區位的城市綜合體商業管理等，”譚鐵華強調，“這將是我們在‘十五五’期間着力構建的重要增長板塊。”

在空間佈局上，新合作商業發展亦展現出清晰的拓展路徑。

歷經十餘年積澱，這家企業已完成對高能級縣域城市的廣泛覆蓋，而今，其正穩步邁向高能級省會城市與準一線市場，持續強化全國商業網絡的廣度與深度。

“城市能級方面，我們比較專注於高質量城市的發展；城市區位方面，我們會着重選擇從政府社會層面需求比較迫切的重大項目。”

譚鐵華指出，在拓展過程中，新合作商業發展會深度考慮地下空間在區域的適應性、科學性，包括項目是否符合沉浸式、體驗式等一系列對商業空間的要求，同時要兼顧社會責任，而非盲目的擴張。

他透露，到今年年底，新合作商業發展在全國省會及高質量城市的拓展當中，已落地一批重大項目，涉及烏魯木齊、銀川、貴陽、南寧、西寧等省會城市。

“未來，我們將會着重加快重點城市項目佈局，這是我們在重資產領域實現五年發展戰略的第一步。”譚鐵華說。

爆款密碼：差異定位與產品進階

時間的指針撥回2015年，彼時，新合作商業發展首條地下商業街在張家界開業，以5萬平方米的體量，匯聚了張家界獨家巨型天幕與眾多潮流網紅場景，成功吸引831個品牌入駐，更創下年客流量1500萬人次的亮眼業績。

而今年9月29日，該公司旗下黔西星悅茂也正式啓幕，在2.2萬平方米的空間內，其打造了“星·樂里、星·尚裏、星·潮裏、星·味裏”四大主題分區，精準營造全時段、全客羣消費場景，開業首日，項目客流突破15萬人次。

這一系列成績的背後，源於新合作商業發展對消費趨勢的精準洞察，以及對商業產品力的持續打磨。

譚鐵華告訴我們，針對縣域項目和高能級城市的不同項目，新合作商業發展在定位、場景營造和品牌引入方面均做出差異化調整。

“在縣域項目中，我們既要迎合大眾消費發展，也肩負着‘農產品進城、工業品下鄉’的重要使命”，他表示，未來，新合作商業發展會持續履行好“共享者”的角色擔當。

至於一二線城市，新合作商業發展則着眼於破解城市核心痛點來打造項目。

“我們主要在細分領域發力，尤其是在體驗感更強、與綠色出行相結合、場景可持續升級的消費方向上發力，避免陷入零和博弈與行業的內耗。”

除了項目的定位，產品迭代亦是關鍵。

譚鐵華透露，從十年之前的1.0產品起步，目前新合作商業發展已進入3.0產品階段。

具體來看，1.0階段主要滿足基礎商業需求；2.0階段則在應用場景與數字化管理方面實現突破；而近兩年形成的3.0產品，已建立起多維度的標準體系。

“在3.0階段，我們對項目選址、區位價值、場景營造、數字化與智能化應用都提出了更高要求，”譚鐵華解釋道。

但他也強調，這並非終點。“在‘十五五’發展規劃當中，我們將推動產品從3.0向4.0時代躍升，涵蓋空間標準、設備配置、智能系統與場景體驗的全方位升級。”

在他看來，隨着地下商業空間的持續優化與價值釋放，未來將吸引更多國內一、二線品牌乃至輕奢、重奢品牌入駐。

“我們將為此營造更適宜的空間與機會，”他展望道，“地下空間的商業化應用，有望成為未來商業發展的一股新潮流。”