編者按：2025年，中國商業地產步入結構重塑與價值迴歸的關鍵之年。隨着行業從規模擴張向質量提升轉型，AI賦能精細化運營、消費圈層深化與業態跨界融合成為驅動增長的新引擎。

在此時代節點，觀點機構繼續聚焦商業地產與消費市場的動態演進，將於11月12日在上海舉辦2025觀點商業年會，並同步推出年度系列報道——“向上的信心”。

我們將通過深入調研、交流和採訪，呈現一批在不確定環境中主動破局、以創新定義未來的企業與人物，以此記錄他們在行業高質量發展階段的思考與行動。

觀點網 “抱歉讓你們等了幾分鐘”，上午十點，剛結束一場項目推進會的蔡文豔，來不及多歇就坐在了視頻採訪鏡頭前。

作為鑫苑商業CEO，蔡文豔從2013年首個商業項目鑫苑・鑫都匯開業起，就參與到鑫苑商業的發展中，見證了公司逐步成長的全過程。

鏡頭裏的她穿着簡潔的深色西裝，說話時語氣乾脆又透着親和力。熟悉她的人都知道，這種"豪爽利落"是刻在骨子裏的特質：從基層一路走到商業管理核心崗位，二十多年行業歷練沒磨掉她的直爽，反而多了洞察行業的敏銳。

消費市場洞察：K型分化下的價值重構

"市場正在重新評估一切價值。過去可能被忽視的事物，正因為其獨特的文化內涵與體驗價值，成為今天備受追捧的稀缺資源"。蔡文豔的開場白，道出了當下消費市場的價值重構。

談及當前消費市場，蔡文豔展現出敏銳的行業洞察力。她指出，當前消費市場處於"溫和復甦但內需偏冷"的結構性恢復期，呈現出明顯的"K型分化"特徵。

"在需求活躍端，我們看到服務消費、情感體驗消費和極致性價比消費三大賽道表現活躍。這背後折射出的是消費升級的新趨勢：消費者從物質型消費向體驗型消費遷移，從品牌導向向價值導向轉變。"

而在需求抑制端，她認為大宗商品和非必需品的消費疲軟，實質上反映了消費者信心指數的結構性調整。"核心矛盾是消費者因對收入和就業的預期偏謹慎，以及房地產財富效應減弱。這需要政府、企業和金融機構形成合力，共同構建一個讓消費者'敢消費、願消費、能消費'的良性生態。"

作為商業地產從業者，蔡文豔堅定地認為，消費市場不僅是經濟增長的主力，更是商業地產行業存在的基石。"消費市場必將成為中國經濟持續增長的核心主力。其未來發展將步入結構性增長的新階段，主要驅動力來自新消費羣體、新增長空間和新模式變革。"

對於市場上熱議的"消費降級"現象，她給出了獨特的見解："所謂的'消費降級'需要我們以更宏觀、更辯證的視角來審視。本質上這不是消費能力的下降，而是一場深刻的消費理念升級和價值重構，是消費者成熟度提升的重要標誌，形成了'質價比'與'情價比'雙軌並行的消費格局。"

她進一步闡釋："消費者'省所當省'——在標準化、功能化的日常消費領域，表現出前所未有的理性，拒絕支付品牌溢價，追求極致性價比；同時'花所當花'——在能夠提升生活品質、滿足情感需求、實現個人價值的領域，則展現出強大的支付意願和消費潛力。"

文化賦能，有根商業

"人是在進化的，人的需求也是在進化的。"蔡文豔認為，當下商業市場的分化，核心源於需求從物質層面向精神層面的躍遷。

她分享了一個親身經歷的小故事："昨天和朋友在一家肥牛燒烤店吃飯，店家送上的'菜'居然是一本書。點上火撩開書的封面，裏面是兩朵玫瑰花，還有一份蔬菜和四葉草手鍊。那一刻我覺得，我不是在吃肥牛，而是在體驗一種文化。"

這個經歷讓她更加篤定，空間運營的核心在於造場景，滿足人的精神需求及文化需求。就像重慶某購物中心，開業多年仍有人為那片綠意專程而來，2.0版本更是升級為山水共生："人對物質的渴望有盡頭，但對文化與體驗的渴望沒有盡頭，這正是商業的新機會。"

正因如此，"文旅融合"成為了鑫苑商業近年來的重要發力方向。

今年2月，鑫苑商業與幾何文商旅簽署戰略合作協議，雙方計劃在鄭州、成都等12個核心城市落地首批項目，涵蓋商業街區、文旅綜合體等業態，目標首年打造2-3個標杆案例，實現區域客流量提升30%以上，文化消費佔比超40%。

但蔡文豔也清醒地認識到，文旅融合並非一蹴而就，"首先是一個過程，要成為趨勢，需要行業裏真正有文化素養的人沉澱下來。"

"我們不是簡單找個合作方，而是觀點高度一致——要做有根的文化商業。"蔡文豔透露，他們正在推進的文商旅項目，前期就打破了傳統的標準。

首先，在項目前期規劃當中，鑫苑商業尋找的設計公司必須具備文化底蘊，這是第一步；第二步，不同於從前先算租金、定招商，現在要求團隊必須拿出50%精力做文化定位，"這個項目要傳遞什麼文化？是把本地非遺帶出去，還是把全國優質文化引進來？想不清楚，寧可不啓動。"

當問及"很多人覺得文化與商業水火不容，一談文化就是在賺錢"，蔡文豔也毫不迴避："問題在於性價比、情價比，你給消費者的文化和精神滿足不夠，他才會覺得你在硬塞廣告。"

因此，作為核心管理層的蔡文豔對自己也提出了要求——一個月讀一本書，"這個月底必須讀完寧高寧的《三生萬物》。"

如今，蔡文豔的閱讀視角更多元，不再單一聚焦於商業地產運營、資產管理等專業領域。這種改變不僅是一位管理者思想維度的進階，更折射出當下商業地產行業的潮流轉向。

苦練內功，再謀規模

明確文旅融合是商業破局重要方向，並以紮實文化定位築牢項目根基後，鑫苑商業在輕資產賽道的推進同樣遵循"先夯實基礎再求發展"的邏輯。

談及鑫苑商業2025年及未來的輕資產戰略時，蔡文豔表示，規模並非當前首要目標。

她將輕資產分為三個階段：第一階段"自己比自己"，先做好優質項目，驗證經營能力；第二階段"自己比別人"，通過合作分成、成立合資公司擴大範圍；第三階段"自己找自己"，考慮規模，甚至衝刺上市。

目前，鑫苑商業處於第一階段當中。蔡文豔透露，在當前這個階段，鑫苑商業不排除一些"中"資產的合作，帶一些資金、帶一些投入，去獲取好的項目。

資管能力構建：打造"投融管退"完整閉環

在存量商業時代，"投融管退"的完整鏈路至關重要。蔡文豔強調，鑫苑商業正致力於構建完整的資產管理能力體系，通過數據驅動決策和精細化內容運營提升資產價值。

問及鑫苑商業在"退出"環節的經驗時，她解釋道，這種信心源於對商業地產金融屬性的深刻理解和提前佈局。"我們很早就認識到，商業地產的運營本質是資產管理，其核心在於通過專業的'投、融、管、退'閉環，實現資產價值的持續提升。在這方面，集團體系給予了我們強大的支撐。"

"鑫苑擁有涵蓋地產開發、資本運作到城市運營的完整生態鏈。當我們需要時，商管板塊能夠高效整合體系內的金融、投資與上市平臺資源，為資產的盤活與價值躍升提供全鏈路解決方案。"

這種全產業鏈整合能力，也體現在新項目合作中。

2025年9月，鑫苑商業與淮北相山區城投集團簽署協議，接手原永利廣場項目並將其命名為"鑫苑廣場"。

針對該項目，鑫苑商業依託覆蓋"投融建管退"的全產業鏈專業能力，從前期資金協調、硬件改造，到後期招商運營、資產增值，提供全流程服務。

應對市場變化：三大核心策略構建發展韌性

面對經濟波動和市場風險，蔡文豔分享了鑫苑商業的三大核心策略體系：

首先是全能化發展，延伸經營鏈條，完成從"空間運營者"到"資產價值管理者"的角色重塑。"我們推動企業從單一運營向全鏈條、綜合性能力升級，實現從傳統開發運營商向現代商業綜合服務商的根本轉變。"

其次是科技多元賦能，以數字平臺與智能技術重塑商業運營模式，實現“輕資產項目與科技融合”的價值昇華。“我們積極依託鑫苑科技的數字化能力，通過數字孿生、智能體應用與數據驅動決策等核心科技，構建智慧商業新範式。並深度整合SCRM、租售系統等數據，為前策、招商與運營提供精準洞察。”結合多元化合作，通過輕資產拓展穩固基本盤，實現向"輕資產輸出與資本合作平臺"的價值昇華。"積極通過管理輸出、品牌合作、運營服務等輕資產模式擴大業務規模，降低重資產風險。”

最後是資管化進階，完善"投融管退"閉環，構建完整的資產管理能力體系。"通過數據驅動決策和精細化內容運營提升資產價值，構建完整的資管能力鏈條。"

蔡文豔強調，通過這三大策略的協同實施，鑫苑商業將實現運營能力與資管能力的雙重提升，形成以運營創造現金流、以資管放大資本價值的雙輪驅動發展模式。

採訪接近尾聲，蔡文豔分享了自己的商業運營座右銘——"真作假時真亦假，無為有處有還無"。在她看來，做商業最忌諱"既要又要還要"，抓住本質需求，再拿出共享方式，才能走得長遠。

以下為觀點新媒體對鑫苑商業總裁蔡文豔女士的採訪實錄（節選）：

觀點新媒體：2025年存量商業調改佔比進一步突破，且消費呈現"心價比"與"情價比"導向的特徵，鑫苑商業作為存量資產運營的引領者，如何看待當前市場的分化態勢？

蔡文豔：這種分化來自於需求的變化。我們經常說人是在進化的，其實人的需求也是在進化的，從物質需求進化到精神需求，尤其是在大的經濟環境改變之下。

現階段，大家常說的文旅，更多是對文化的需求。人無欲則剛，但能做到剛的很少，大多數人都有對文化精神的需求，對我們商業來說，是非常好的機會點。所以，為了給消費者更多的體驗，大家都在做場景、做空間。

觀點新媒體：今年鑫苑商業與幾何文商旅簽署了戰略合作協議，您認為文商旅融合是當前商業地產穿越週期的確定性嗎？

蔡文豔：是一個過程，但未來是不是一個趨勢需要驗證。如果讓它成為一種趨勢，需要太多真正有文商旅、有文化素養的人沉澱在這個行業裏。

就像旅遊，當有一個文化非常深厚的人在你旁邊講解，看山不是山，看水不是水，更多是歷史、地理、人文的知識交融。這些交融，首先營造者要有這個能力，其次傳遞要有方法。

觀點新媒體：您提到的點，如何具體落實到文商旅項目上？

蔡文豔：舉個例子，在啓動項目前期規劃時，我們找的設計公司必須具備文化底蘊，必須讓文化的力量進來。

這段時間，我們有個項目，前期所有規劃定位做完了，但把所有招商和定位全部喊停了。要先想清楚，這個項目未來呈現出來的內容是什麼？除了產品和品牌外，能夠給市場帶來的文化力量是什麼？

甚至說，文化輻射範圍是全國、全省、全市還是地區的？第二，我們要考慮，是把別的地區文化帶進來，還是把當地文化延展出去？

觀點新媒體：鑫苑商業今年又成功簽約三個項目，當前輕資產發展情況如何？

蔡文豔：規模不是我們特別強調的，更希望在2025年、2026能拿到品質比較好的項目，先打出標杆。

好的項目，對於我們呈現商業運營能力的機會更大一些。在這種機會之下，我們不排除一些"中"資產的合作，帶一些資產、帶一些投入等，獲取好的項目，這是我們現階段的想法。

第二階段，我們希望通過市場能力的檢驗，可以做一些輕資產的項目。這裏所說的輕，更多是合作分成、成立合資公司的形式。

第三階段，會對規模有一定的要求。我給內部做了一個戰略規劃，五年上市，但目前還處於驗證過程當中。

但我認為，在鑫苑體系裏，我們是有優勢的，畢竟我們是雙上市公司，對上市規則非常熟悉；再者，在項目規劃之初，就按照上市標準去做，而不是半途想要IPO再去補課。

所以我提出了三個階段，第一個自己比自己，第二個自己比別人，第三個自己找自己，這是我們對輕資產的一個看法。

觀點新媒體：在輕資產合作方面，鑫苑商業有怎樣的退出路徑？

蔡文豔：一個商業管理公司給自己的定位是什麼？是一個傳教士，還是一個地主？

當甲方資產遇到困難時，商業管理公司有責任幫助資產進行有效運營，至於十年、二十年以後的運營權是誰，並不重要。我甚至跟合作方說，可以幫忙帶團隊，帶完團隊後交回給他們。

商業運營管理應該是一個能力，而不是一個戰役。我們的主旨是幫助沒有能力做資產盤活的甲方盤活他們的資產，在這個過程當中，我們可以退而不退。

退是什麼？經營可以退出來，但是項目未來經營收益可以用股權為主的方式進行輕退出。

未來我們就是投資者，前期所有運營就是一個投資行為，這是我們現在的發展方向。