編者按：2025年，中國商業地產步入結構重塑與價值迴歸的關鍵之年。隨着行業從規模擴張向質量提升轉型，AI賦能精細化運營、消費圈層深化與業態跨界融合成為驅動增長的新引擎。

在此時代節點，觀點機構繼續聚焦商業地產與消費市場的動態演進，將於11月12日在上海舉辦2025觀點商業年會，並同步推出年度系列報道——“向上的信心”。

我們將通過深入調研、交流和採訪，呈現一批在不確定環境中主動破局、以創新定義未來的企業與人物，以此記錄他們在行業在高質量發展階段的思考與行動。

觀點網 秋日的廣州，暑熱未消，長隆萬博商圈車流與人潮因一座新鮮亮相的建築而匯聚。

這座建築整體採用“流線型疊盒”佈局，多組功能區塊以有機錯落的方式相互堆疊，高透玻璃幕牆與金屬線條勾勒着不規整的外立面，呈現出如同“生長中的聚落”般的視覺效果—— 這是“輕盈感”與“未來感”雙重表達的經典K11式造型。

9月29日，廣州漢溪K11購物藝術中心（下稱，漢溪K11）盛大啓幕。

作為新世界發展佈局廣州的第四座綜合體，以及第二座K11，漢溪K11被賦予特殊意義：不僅是新世界在廣州“東南西北”戰略的收官之作，亦為K11品牌發展注入新動能。

啓幕活動當日，新世界發展執行董事兼行政總裁黃少媚在廣州周大福金融中心辦公室內接受包括觀點新媒體的採訪。

新世界發展執行董事兼行政總裁黃少媚

黃少媚於2015年加入新世界，擁有超過20年房地產地產經驗，是為數不多的管理香港頭部企業核心業務的女性高管之一。在這段約1個半小時的對話中，我們得以窺見新世界發展旗下重要商業品牌K11的未來走向。

品牌再革新

作為風格強烈、極具辨識度的零售商業品牌，K11的辨識度不僅來自時尚先鋒的商業空間設計——包括採用複雜的裝置造型元素，例如香港K11 MUSEA螺旋形的如星系般的中庭，還包括定期舉辦的文化活動展覽所構建出的別具風味的文化商業氛圍，以及進駐商業體的或高端或小眾設計師品牌，為消費者提供了獨特的購物體驗。

過去17年，K11憑藉這套經營方法論收穫了巨大的市場成功；然而市場詭譎、充滿挑戰，商業經營策略也無法一成不變。

“接手集團（的業務）以後，我當然也接手了K11。”黃少媚表示，K11未來的發展思路要有所改變。她的態度是有所堅持，亦有所改進。

“過去我們發展的K11相對來說還是追求'塔尖'，在經濟波動時很容易受到衝擊。”黃少媚指出：“我個人覺得，疫情之後年輕一代追求更多體驗型的、更適應當地市場的、更具時代IP的內容。”

黃少媚透露，目前K11團隊已完成整合，有了更多年輕的成員。新世界會推動團隊大膽嘗試，並給予一定的容錯空間。

未來，K11品牌旗下項目在名稱上也不打算做太多區分，將做進一步聚焦，讓品牌更突出。畢竟“K11這三個字就代表了很多東西”。

每一個項目會通過加強適應當地市場、加強在地化挖掘，做出不同項目的特色，每個K11都應反映所在城市的性格。

據瞭解，目前新世界發展旗下原瀋陽K11 Select、寧波THE PARK by K11 Select兩個商業項目，名稱已變為瀋陽K11和寧波K11。

黃少媚也提到，針對廣州番禺漢溪K11 select，團隊也在研究是否推動更名。但同時，K11原有的商業定位和文化藝術基因並不會丟失。在此基礎上，K11項目也會更偏向潮流，貼近年輕人羣，在文化與藝術傳播上亦將更落地。

漢溪K11人流、車流匯聚，為廣州長隆萬博商圈注入新活力

模範的作用

至於實操層面，黃少媚介紹，位於香港的K11 MUSEA和K11 Art Mall，將會是內地項目的模板。

K11 MUSEA是新世界發展高端零售項目的標杆，於2019年8月開業，建築面積11.15萬平方米，匯聚了眾多高端一線奢侈品牌、首店品牌、國際化多元品牌。

據瞭解，K11 MUSEA從去年7月份至明年，陸續迎來多個國際高奢品牌，以及約50個不同業態品牌的進駐或擴店。包括國際級奢侈品牌PRADA、勞力士等將進駐，愛彼Audemars Piguet擴充了AP HOUSE，Van Cleef & Arpels、LOEWE、Saint Laurent都升級了店面。

據悉，未來兩年內，K11 MUSEA將會完成逾十個奢侈品牌的進駐及升級計劃，奢侈品牌零售面積將擴展一倍。

其他品牌方面，泰國高端健康及美容品牌PA？PURI、英國雨靴品牌Rockfish Weatherwear、瑞士高級朱古力品牌L？DERACH、韓國時尚生活品牌 Discovery Expedition落地了首店。

另外，時尚品牌山本耀司Yohji Yamamoto、韓國潮牌Mardi Mercredi、lululemon也擴充了店鋪面積。

“K11 MUSEA也在變革。”黃少媚回顧項目過去一輪品牌調改動作：“品牌來到K11 MUSEA必須要緊跟消費動向，要做不一樣的東西。”

她提及愛彼Audemars Piguet對AP HOUSE的擴充。據悉，AP HOUSE拓展的新翼以boudoir（閨房風格）為靈感，結合東方元素，為尊貴客戶提供靜謐雅緻的空間。

“勞力士也不只賣手錶，還會講勞力士故事，會科普陀飛輪轉動的原理，是鐘錶'教育基地'。”

K11 MUSEA在今次國慶黃金週中，各項銷售表現亮眼

與K11 MUSEA相比，坐落於尖沙咀的K11 Art Mall則更偏向年輕化定位。

項目近年看準“穀子經濟”、“戶外經濟”商機，積極引進泡泡瑪特、卡遊、集換式卡牌及藏品品牌HobbyX Plus等多個動漫、潮玩品牌，以及網球品牌 Wilson、Salomon、Arc'teryx始祖鳥、The North Face等戶外品牌。

數據顯示，2025財年K11 Art Mall動漫潮玩類商戶銷售額同比提升65%，主要運動時尚品牌銷售額，也有40%升幅。

同時，K11 Art Mall是各大品牌的主題活動熱選之地，從文化創意快閃，至美妝護膚品牌，以至新世代生活品味品牌，上個財年共舉辦近60個各式快閃活動及期間限定店，全方位滿足Z世代的體驗式消費文化需求。

“無論是經濟上行還是下行，年輕世代、家庭客羣需要的商場就是K11 Art Mall這樣吃喝玩樂、體驗豐富的K11。”黃少媚表示。

在這一層級的項目，K11當然還是要堅持“藝術·人文·自然”的內核。

在黃少媚看來，文化消費仍是未來商業的核心競爭力，“年輕人不再為logo買單，但他們為LABUBU而狂熱、願意為哆啦A夢展支付數百元的門票。”

Z世代的消費邏輯已發生根本變化，這種判斷催生了K11的文化戰略轉向——從高端藝術展轉向大眾文化體驗：“過去我們強調高大上的高端藝術，現在希望藝術能夠融入到民間市井，也要有更多中國文化的表達。”

今年第二季度，上海K11就大膽創新，承辦了展覽“久仰了蘇東坡”。該展覽以蘇軾親述口吻，通過畫作、故事、藝術裝置、光影動畫等多種藝術表現形式，介紹了蘇軾一生中十個重要的節點事件和他的重要文學作品，展覽大受歡迎。

嶺南新篇章

更年輕化的購物體驗，更接地氣的藝術表達，漢溪K11便是這一理念的重要實踐者。這座廣州城市新中軸南端的商業綜合體，從誕生之初就帶着突破基因。

約8.1萬平方米的建築空間裏，漢溪K11進駐了眾多特色餐飲、時尚零售、生活方式、3C、黃金珠寶、美妝護理和汽車等品牌陣容，構建起“全時段、全客羣”的多層次消費網絡。

落戶的品牌也不乏全國、廣州、番禺首店，包括瑰彤記香港燒鵝瀨粉·茶餐室全國首店，鮨青嵐及竹 SUSHI TA·KE廣州首店， the eating table、東園·廣州味·點心與燒鵝、山緩緩番禺首店。

還有設計師品牌集合店Planetary System行星系統、LC-CMCH及Open Dialogue廣州首店，GAP番禺首店；以及寵物品牌酋長潮寵部落番禺首店、文化零售品牌朱炳仁·銅廣州首店、丹麥家居品牌HAY廣州限時快閃店和高端香氛品牌聞獻廣州首店。

同時，項目以“與自然無界共生”為理念打造了森林市集、鯨魚花園、野餐營地和屋頂花園四大主題露臺花園，打破了傳統商場的空間界限。同時，引入寵物友好理念，設置寵物專屬通道、寵物友好電梯、寵物休息區，提供寵物推車租賃等設施和服務。

漢溪K11最具顛覆性的嘗試是對“非遺文化”的現代化轉譯，在4層HERITAGE專區，青年藝術家宋亮亮的巨型竹編牡丹懸空垂落。與此同時，藝術家“大橘子”的“什麼是現代藝術啊？你好啊，大藝術家”華南首展以治癒系畫風解構藝術史，傳統竹藝與當代藝術碰撞出奇異張力。

更具象徵意義的是，漢溪K11將西西弗書店置於一層最佳位置。儘管“書店通常難以承受太高租金”，但黃少媚認為：“我們不會為了租金而犧牲文化元素，它（西西弗）是最重要的租戶，因為文化引領很重要。”

數據印證了策略的成功，9月29日開業的漢溪K11在十一黃金週表現卓越，藝術展覽和多元零售業態協同聯動，共同營造出全場景沉浸式體驗，開業僅一週累計吸引客流接近70萬人次。

漢溪K11藝術展覽和多元零售業態聯動，取得市場驚豔亮相

以漢溪K11為最新註腳，新世界8個已開業運營的K11項目，如2025年4月起陸續開業的深圳太子灣K11 ECOAST，以及即將落地的上海K11 ELYSEA、杭州K11等項目都將走上各自的創新之旅。

其中，深圳K11 ECOAST作為K11在內地首個旗艦項目，總體量22.85萬平方米，定位為“海濱文化藝術區”。

儘管面臨市場變化的挑戰，項目除不斷完善零售、餐飲業態外，還通過引入NBA主題場館、酷騎騎行旗艦店、d'strict浪美術館等特色業態，荷蘭國寶級環境戲劇首秀《漂浮歌后》、非遺魚燈巡遊、非遺彩燈秀等文化活動成功塑造了差異化吸引力。

荷蘭國寶級環境戲劇首秀《漂浮歌后》在深圳K11 ECOAST精彩上演

上海K11 ELYSEA項目在某種程度上尋求與K11 MUSEA對標，基於上海本地文化和消費潛力，瞄準更高端的市場。黃少媚透露，項目目前已與某奢侈品牌洽談合作，在項目推動服飾箱包、珠寶、博物館、餐飲等多元業態的落地。

對於華東區域的另一個重點項目杭州K11，黃少媚暢談：“杭州K11離西湖很近，是遊客很多的地方，我們會做得更年輕、更潮。”

多地開花，K11正試圖在藝術與商業、高端與親民、傳統與潮流之間，踏出一條屬於自己的路。

以下為觀點新媒體對新世界發展執行董事兼行政總裁黃少媚女士的採訪實錄（節選）：

觀點新媒體：注意到在業績發佈會披露的簡報中，瀋陽K11 Select、寧波THE PARK by K11 Select商業項目的名稱都已變為瀋陽K11和寧波K11。接下來新世界發展是否會對K11品牌和產品線做一定的調整、升級或者煥新？

黃少媚：過去市場普遍將K11視為高端線，而K11 Select則定位為更年輕或中端的商業產品。然而，在當前經濟環境下，商業運營投入高、回報週期長，我們認為無需過度細分產品線。

未來K11將更注重品牌整體一致性，也可能保留如K11 MUSEA與K11 Art Mall這類具有辨識度的名稱。Art Mall這一稱謂更貼近我們的品牌調性，也更容易為大眾所理解與接受。

但這並不是一次簡單的品牌煥新，而是希望以更貼近本土語境的方式，增強K11與消費者之間的連接。

觀點新媒體：在業績會上，您也提到會繼續提高租務回報，這包不包括會繼續推動更多K11項目落地？或者現階段還是會專注現有的項目？

黃少媚：作為上市公司，任何商業決策都需以盈利為基礎。所謂盈利，不僅是開源，更需節流。目前商業環境下，增收不易，過度節流又可能影響項目品質，因此關鍵在於找到平衡點。

我們正致力於提升運營效率，例如將原本分散的K11、住宅及寫字樓團隊整合為一體化管理。以漢溪項目為例，過去三類業態各自獨立，如今統一管理，不僅實現人力資源的靈活調配，也強化了成本控制。

近期，我們剛就國慶期間的管理安排召開會議，通過整合住宅與寫字樓的安保及清潔資源，集中支持商場運營，實現高效協同。

更重要的是，我們會推行“單一總經理負責制”，將利潤與成本管控權責統一，從而增強團隊責任感與執行力。這種管理模式在行業中已有成功先例，我們正在積極提升效率和優化管理。

觀點新媒體：K11品牌未來還會不會繼續推進輕資產？

黃少媚：我們尚未將輕資產作為近期發展重點，但將持續評估其可行性。新世界發展的策略是聚焦已佈局K11的城市，避免因盲目拓展新市場而導致資源分散。

如有相關計劃，我們必會在團隊與策略準備周全後審慎推進。

觀點新媒體：K11 MUSEA從去年到現在品牌陣容有一個全面升級，特別是有些國際高奢品牌落戶，我也看到上海K11 ELYSEA項目，愛馬仕已經成為了首批意向客戶，這兩個項目有什麼更多的進展可以分享？

黃少媚：K11 MUSEA運營已近六年，我們正依據商場生命週期規律推進其煥新升級，未來兩年奢侈品牌零售面積將擴展一倍。一般而言，購物中心需在三至五年內進行業態與品牌調整，以保持對消費者的吸引力。

目前，包括勞力士、PRADA在內的眾多國際品牌正以全新概念店形式亮相。例如，愛彼Audemars Piguet在此設立了VIP沙龍，打破傳統腕錶零售模式，通過多元場景增強客戶互動。

上海K11 ELYSEA位於淮海路歷史風貌區，我們將公園景觀、歷史建築與商業空間有機融合。為延續場地文脈，我們亦移植了數十棵梧桐樹，呼應霞飛路時期的文化和歷史。

目前，愛馬仕已確定入駐項目寫字樓頂層。但這一項目不僅吸引愛馬仕，也正與多個頂級品牌洽談，推動其以創新業態落地。

K11從不將自己定義為固定模式的商業產品。我們認為，每一座K11都應根植於所在城市的在地文化，K11是流動性的，在什麼地方就有什麼個性。中國每個城市皆有其獨特韻味，而K11正是要成為這種韻味的當代載體。