觀點網 自房地產市場進入調整期以來，土地市場的交易量也出現了一定程度的萎縮。在這種情況下，城市更新成為房地產市場增量最重要的來源之一。

深圳今年舊改市場的動態不少，各區均有不少項目進展得到更新，包括光明區光明街道富力片區城市更新單元、龍華區觀湖街道松元廈向西片區城市更新單元、鹽田區海山街道沙頭角林場桐華大廈片區城市更新單元、寶安區西鄉街道西鄉牛灣舊村城市更新單元等。

不過，蛋糕大，玩家也不少。深圳這片熱土上，參與舊改的可以籠統地分成三派：以華潤、招商等為代表的央企軍團；以佳兆業、鴻榮源等為代表的民企舊改專家；以碧桂園、福天興業為代表的外地“深漂”。

在上面的分類之下，那些中小型房企其實也可以自成“隱形地主”派別，其中的代表便是金光華集團。

兩個多月前，由於前萬科深圳副總馮卷的加盟，金光華集團久違地曝光在公眾面前，也引起了人們對其業務發展的關注。

走上舊改道路

金光華集團至今成立三十年，當前業務涵蓋住宅開發、城市更新、商業投資及運營、產業園區開發及運營、物業管理五大版塊。

和其他許多房地產大佬一樣，金光華集團的創始人李亞鶴也是“潮汕幫”成員。1964年出生的李亞鶴，在17歲那年為了分擔家裏的經濟壓力，選擇了輟學前往深圳打工。在老鄉的幫助下，他在某個建築工地上找到了一份謀生的工作。在這之後的兩三年裏，他輾轉於各個工地，積累了豐富的經驗。

1984年，年方20歲的李亞鶴組建了一支施工隊，獨立承攬建築工程，邁出了創業的第一步，並用十年時間完成了原始財富的積累，為日後打造自己的地產帝國奠定了基石。

20世紀90年代，由於國家宏觀調控政策的影響，房地產業市場一片蕭條，許多開發商紛紛撤資保身。李亞鶴卻趁此時機逆勢而行，利用手中全部資金以較低的成本悄然完成了土地儲備。

1995年，李亞鶴成立深圳金光華實業集團有限公司（簡稱“金光華集團”），正式進軍房地產開發領域。1998年，金光華集團在深圳福田開發的第一個項目光華園開盤，並大獲成功，集團憑此度過了初創階段。

2000-2004年，金光華集團在羅湖的三個盤——新天地名居、金城華庭、金園陸續入市；隨後，集團的擴張步伐來到龍華區，2006-2009年先後完成春華四季園、龍岸花園、溪山美地園三個項目的開盤，其中後兩者為豪宅項目，均取得不錯的成績，集團的房開事業表現得蒸蒸日上。

除了住宅開發這條“主線”，金光華的“支線”任務進展得也很不錯。

在住宅市場站穩腳跟之後，金光華集團開始入局商業賽道。2003年，其成立了深圳市金光華商業有限公司。次年，該集團在羅湖投資15億建造了當時深圳最大的單體零售商業——金光華廣場，並於同年底開業。

作為深圳第一個超大型地鐵上蓋商業物業，金光華廣場成為了深圳“地鐵MALL時代”的開端，至今仍是深圳商業地標之一。儘管是20年前打造的商圈，金光華廣場至今仍舊很能打，自2016年銷售額突破20億以後，便一直保持在這一水平左右。

據第三方數據顯示，2022-2024年，金光華廣場的銷售額分別為21.5億元、23.5億元、23.8億元，雖比不上萬象城、壹方城這些頭部項目，但在羅湖區域也是名列前茅。

不過，金光華廣場的歸屬權存在疑點。

2012年12月，深圳市規土委曾對金光華集團出具《行政處罰決定書》，稱由於其與另一家公司涉嫌非法轉讓土地，擬沒收金光華廣場項目地塊上所有建築物，財政部門委託深圳市投資控股有限公司管理。

對於此次處罰，雖然金光華集團在2014年向福田區法院提起了行政訴訟，但被以缺乏事實和法律依據為由而駁回了訴訟請求。一審敗訴後，其又向深圳市中級人民法院提起了上訴。

關於後續的訴訟結果已找不到相關資料可以佐證，不過在集團官網上，該廣場赫然列在公司商業投資及運營板塊，因此推測其或許仍歸屬於金光華集團。

經此一役，金光華集團似乎放棄了在商業方面的佈局，迄今為止並無新增開業的商業項目。

不過，上帝並不會把所有的門和窗都關上，在商業進展不順的時候，該公司開始走上另一條道路。2015年，金光華成立城市更新集團，轉彎駛向舊改之路。

舊改成績

2018年，平湖鳳凰工業園項目被列入更新計劃，這是金光華集團的第一個城市更新項目，共分為5個地塊開發，其中的兩個地塊在2023年11月就已經入市，分別命名為鳳凰九里恆苑（宗地號G05417-0058）、鳳凰九里慧苑（宗地號G05417-0059）。

據瞭解，金光華·鳳凰九里項目整體佔地面積約8萬㎡，總建面約70萬㎡，首開推出1棟1/3單元，共430套房源，房型為68-106㎡的2-4房，備案價單價3.72萬-4.9萬/㎡，折後均價3.75萬元/㎡。

然而，項目去化效果並不理想，截止今年7月整體去化率不到60%。今年3月，鳳凰九里慧苑取證加推，本次推出的是1棟2單元和4單元的部分房源，共216套，截止目前網籤僅18套，去化率不到10%。

在平湖鳳凰工業園之後，金光華陸續新增了許多舊改項目，比如2019年，公司在深圳的大布巷、黎光、庫坑、大水田、新生共計5個項目列入城市更新計劃；2021年，向西、白坭坑、坪地共計3個項目列入更新計劃等。

根據公司官網顯示，目前金光華城市更新集團已經佈局深圳龍華、龍崗、福田、南山等區域，業務涉及拆除重建及整村統籌等城市更新和土地整備，擁有近20個項目，涵蓋舊村、舊城、舊工業區、交通樞紐等眾多領域。

雖然在手的項目不少，金光華集團的改造速度卻有點跟不上。

根據公開資料，該公司舊改項目目前僅有兩個項目入市，除上述鳳凰九里之外，另一個是在去年9月入市的溪山禾璽，與前者相比，後者的去化效果略好一籌。

溪山禾璽是龍華觀瀾大布巷片區城市更新單元的推廣名。資料顯示，大布巷片區城市更新單元包含20個大小不一的地塊，共分為4期開發，其中一、二期的開發主體是深圳金廣房地產有限公司，該公司大股東為金光華集團，持股60%。

2024年9月，溪山禾璽的首發產品“首府”入市，推出1棟兩個單元的超高層，合計478套房源，備案均價約4.4萬/㎡，截止目前備案套數381套，去化率約為80%；

溪山禾璽二期項目“御府”於今年5月開盤，推出1棟、3棟、4棟合計744套房源，備案均價4.6萬/㎡，折後價格4萬/㎡。市場消息指出金光華·溪山禾璽御府最終售出291套，不過根據深圳住建局顯示，項目目前的備案套數為116套，去化率約15.6%。

從公司當前手上的項目分佈來看，金光華大部分的舊改項目都集中在龍華、龍崗兩地，通過與街道辦、村股份公司長期合作，形成了一定的區域資源優勢。

但也要看到，在這兩個區域之外，金光華集團並無多少市場優勢，項目儲備也不多。金光華集團守着一畝三分地，慢悠悠地在路上走着。

不過，金光華集團最近也瞄準上了輕資產板塊。

今年4月，其將旗下物業公司——深圳市光華物業管理有限公司更名為深圳順邦物業集團有限公司，對此，集團方面表示：“順邦”更貼近金光華集團對物業服務的定位和內涵。

並指出，在原有服務基礎上，順邦物業集團將進一步優化服務流程，引入先進的管理理念和技術手段，提高服務效率和質量同時，將積極拓展多元化增值服務，如社區商業、家政服務等，以滿足業主日益多樣化的生活需求。

同時順邦物業集團除了服務金光華集團開發項目外，還將充分參與市場競爭，積極拓展其他市場項目。