編者按：2025年，中國商業地產步入結構重塑與價值迴歸的關鍵之年。隨着行業從規模擴張向質量提升轉型，AI賦能精細化運營、消費圈層深化與業態跨界融合成為驅動增長的新引擎。

在此時代節點，觀點機構繼續聚焦商業地產與消費市場的動態演進，將於11月12日在上海舉辦2025觀點商業年會，並同步推出年度系列報道——“向上的信心”。

我們將通過深入調研、交流和採訪，呈現一批在不確定環境中主動破局、以創新定義未來的企業與人物，以此記錄他們在行業在高質量發展階段的思考與行動。

觀點網 中國擁有巨大的消費市場潛力，雖然近來這條寬闊的長河流速有所變緩，但若能專注在某一領域深耕不輟，就仍能走出一條特色發展之路。

儘管消費市場整體尚處在調整階段，核心城市的熱點區域卻保持着一定活躍度，而且巨頭們紮根的傳統經濟活躍區域之外，也有值得挖掘的潛力城市。

作為國內人防商業領域的標杆企業，成立於2014年的新合作商管近年來在地下空間開發、縣域商業網絡建設等領域動作頻頻，更因其獨特的商業模式備受關注。

8月中旬，恰逢2025博鰲房地產論壇系列活動召開，我們得以邀請新合作商管總經理王倩在海南見面，並圍繞地下商業發展現狀、企業戰略佈局、投資模式及未來規劃等核心議題展開分享。

挑戰與機遇：從地下到地上

在中國，地下商業開發始於20世紀九十年代，至今已走過三十多個年頭。尤其是在2000年之後，隨着城市化進程加速，地下商業空間開始遍佈全國各大城市。

然而，受物理結構與工程限制，地下空間在業態承載上一般難以媲美地上傳統商業中心，無法自由拓展空間以容納多元品類。

近年來，能實現持續存活且高效運營的地下商業項目寥寥無幾，同質化、業態規劃不合理等問題成為行業普遍挑戰。

不過，挑戰中也蘊藏着機遇。王倩表示，新合作商管通過十餘年的探索與實踐，已逐步建立起一套將地下空間轉化為商業用途的標準化體系。

“地下空間在未來城市發展中的作用依然巨大。”他認為，地下空間的市場作用與行業發展潛力尚未被充分釋放。

王倩強調，地下空間的價值不僅在於商業，更在於與城市功能的深度融合。尤其是與城市更新、立體交通等國家戰略緊密結合背景下，只要找到適配的開發與運營模式，依舊大有可為。

同時，新合作商管也推動將業務範疇從地下延展至地上。

據介紹，新合作商管目前主要以“輕重並舉、雙輪驅動”的模式開展主營業務。根據集團戰略，核心業務聚焦於“平戰結合”地下空間的開發與利用，同時兼顧地上商業物業的拓展。

“未來地下空間及城市立體交通空間與地上商業將成為共同發力方向。”王倩解釋，這種佈局並非分散精力，而是為了實現地上與地下資源的聯動，構建“立體商業網絡”。

具體而言，地下空間如地下商業街、人防廣場等，承擔着“平戰結合”的雙重使命：戰時作為軍用設施與戰略支撐，閒時轉化為商業載體，這種屬性使其天然承載國家戰略意義，也為商業運營注入了獨特優勢。

而地上商業項目的拓展，如購物中心、城市奧萊等，能與地下空間形成業態互補，提升整體商業生態的豐富度。

戰略擴張：從縣域到核心城市

從城市地下商業街起步，新合作商管近來正通過輕重並舉的策略，逐步將商業影響力覆蓋更核心的消費市場。

過去，在項目佈局上，新合作商管的項目主要落地於縣域。王倩介紹，五年前公司以縣級市和百強縣為重點，依託中國供銷集團體系資源，着力打通城鄉流通“最後一公里”。

經過十年發展，新合作商管已在高能級縣域城市完成廣泛布點。

而如今，公司戰略已明確轉向高能級省會城市和準一線城市。“十五五期間，我們計劃在全國10個省會城市落地項目。”王倩透露，今年內已拿下烏魯木齊、銀川、貴陽、南寧、西寧等五個省會城市（自治區首府）的項目開發權。

這一戰略調整，與國家持續推動的城市更新政策高度契合。“老舊城區的改造不僅是地面建築和綠化，還包括地下管網、交通系統等全方位提升。”王倩表示，新合作商管在選址時更傾向於城市核心區的老舊區域。

“老城區核心地段的設施陳舊、環境落後，存在巨大改造空間。”王倩指出，新合作商管在開發時會同步升級老城區的地下管網、地面綠化及建築外立面，實現商業價值與城市功能提升的雙贏。

至於如何拓展，新合作商管將繼續堅持輕重並舉的策略。

其中，重資產模式聚焦自主投資、開發與運營地下空間，雖需承擔高額資金投入與現金流壓力，但通過成熟的投資回報模型與政府政策支持，已實現良性運轉。據透露，目前新合作商管運營的22個地下空間項目的營收、利潤與現金流數據均表現穩健。

輕資產模式則聚焦對外合作，通過專業團隊為業主方盤活運營，提升商業資產價值。

但該模式面臨一定風險，一是部分跨行業業主對商業開發認知不足，導致項目定位與盈利模式缺失，可能出現項目長期無法落地的困境；二是“不良資產類項目”操盤難度大，長期閒置會消解開發價值；三是專業團隊與業主方易在產品打造、運營方向上產生矛盾。

對此，新合作商管將以專業能力為核心，通過精準測算與溝通協調降低風險。

王倩強調，輕重資產平衡是企業發展的關鍵，“重資產確保核心業務的穩定與戰略落地，輕資產則拓展發展渠道，反推企業能力升級”，兩者結合能實現資源互補。

因此，未來新合作商管項目拓展將以重資產為主，輕資產為輔，兩者保持“8:2”的配比。

項目具體落地運營方面，新合作商管就將堅持“標準化基礎+差異化主題”的策略。

據王倩介紹，新合作商管旗下項目均遵循統一的開發、產品與工程標準，但在風格定位上深度融入地方特色。

目前，該公司運營的22個地下空間項目就呈現了22種不同的主題。例如，鳳凰星悅茂項目着重突出湘西風情，重慶星悅茂項目則主打重工業風。

每個項目都結合當地文化、人文與消費需求，填補市場空白。“我們拒絕千篇一律的標準化內裝與美陳，而是以本地化需求為根本，讓每個項目都成為城市文化、人文文化的載體。”王倩說。

王倩表示，未來公司運營資產將分兩部分處理，部分資產可能通過資產證券化手段合理退出，主要針對投資超10億元的大型項目；剩餘部分將作為長期固定資產持有，通過持續運營保障穩定收益。這種安排既兼顧短期資金迴流，又確保長期資產增值，為企業發展注入彈性。