編者按：2025年，面對新的環境，企業與個體正在加速打破邊界，不斷向外學習與交流，尋找互融互通的合作機會。

因應時代演變，博鰲房地產論壇升級為博鰲房地產論壇系列活動，繼續推出“2025博鰲觀點訪談”系列報道——“博鰲·融合的力量”。

通過對全產業鏈代表性企業的調研與交流、深度採訪與對話，探尋融合的商業新力量。期待這股力量能穿透產業壁壘，帶動產業鏈及經濟的發展和升級。

觀點網 新加坡一直以其敏銳的嗅覺，在全球地緣政治和經濟中佔據重要位置。在商業領域的凱德投資也是一樣。我們再次見到凱德投資（中國）首席執行官潘子翔，希望瞭解他們對市場的判斷和未來計劃。

近幾年中國經濟處在一個大的拐點，潘子翔認為，從市場的週期性角度，這很正常，只是之前20年大家都“太順”，突然下跌的“坡”太陡，所以突然間有些不知所措。

幾年過去，大家似乎不再抱有V型反彈的幻想，逐漸接受可能會經歷一段漫長的調整期。在潘子翔看來，中國經濟面臨的內外壓力具有複雜性，政府在調控政策和力度上比較謹慎，用“中醫”的方法慢慢調理，用時間換空間，何嘗不是中華文化的體現。

但這也考驗着企業的能力和韌性。潘子翔執掌凱德投資在中國的業務，中國經濟當下經歷的持續調整，在他看來是一個可以接受的過程，但也需要付出更多的努力。“中國經濟短期有壓力，未來仍是向好的。”

他認為，“困難與機會是硬幣的兩面”，在中國經濟轉型、不動產行業模式重塑的過程中，凱德投資的優勢會逐漸顯現出來，不管是“人民幣+美元”基金平臺，還是“資管+運營”的雙價值引擎。

主動求變

上半年，世界新聞頭條圍繞着關稅戰。 外部壓力是客觀存在的，國內需求亦呈現些許乏力。

潘子翔不諱言目前經濟面臨的挑戰，稱不同賽道有差異，不動產仍在探底階段。

他告訴我們，商業板塊仍然是穩定、有韌性的。凱德的商場定位於中高端，滿足大部分客羣的需求，波動性較小。

這背後是凱德應對市場變化的能力，“要主動管理，現在我們調改和租戶更新的速度更快了。我們也聯合租戶，一起想辦法提升運營效率，比如餐飲租戶提高翻檯率，為商戶做外賣提供便利，帶着商家'捲起來'”。

我們發現，凱德的“卷”，不僅是團隊的執行力，更在於積極的行事風格。

在過往接受觀點新媒體的專訪中，潘子翔多次強調，一個企業如果不能跟着市場調整，終歸會被顛覆，“因為市場變化太快、太大。”

在他看來，“變換打法”其實是凱德的常態，“要隨着外部環境'內調'，主動改變”。

當行業過了高速增長期，基於“增量時代不可能永遠持續，需要提前轉向”的判斷，凱德集團於2021年通過業務重組，實現輕重分離。

凱德投資作為上市的不動產資產管理公司，“輕資產、資本高效、規模增長”是其發展戰略的核心。

加快“由重轉輕”，是凱德投資持續調整動作背後的邏輯。比如向平安人壽出售6個來福士資產組合的部分股權，並繼續負責項目的運營和資產管理。據潘子翔介紹，這是向輕資產轉型的重要一步。

中國戰略

面對地緣政治、全球經濟格局變化，很多在華髮展的外資企業，都在調整策略，尋找新路徑。

對凱德投資來說，其“China for China”策略，正在推動在華業務實現新的增長。潘子翔進一步解釋，“也就是'本土募資，服務本土'，發揮我們的優勢，繼續做好、做強中國業務”。

凱德投資於2021年獲得私募股權基金管理人資格，這意味着能夠發行人民幣基金產品，並且提供基金管理服務。

善用金融工具，基金管理與資產管理的“雙管”能力，一直是凱德的獨到之處。

據潘子翔介紹，凱德從2005年就開始設立美元基金，持續引入國際資本投資中國市場。旗下不少項目都是通過私募基金投資。

環境在變，人民幣基金業務的開啓，為其開闢了新的募資渠道，實現從美元到人民幣的雙線循環，投資靈活性、管理資金規模都得以進一步提升。

據悉，2021年以來，凱德投資成功設立了超過10只投資中國資產的私募投資工具，投資標的涵蓋商辦、產業園區、物流園、數據中心、特殊機會等多元類別。其中7只為在岸人民幣私募基金，累計募資540億元。

“人民幣基金是我們在華髮展策略的核心”，潘子翔表示，“我們在中國有市場經驗、有基金管理能力，能夠根據投資者的需求，打造相匹配的基金產品”。

今年5月，凱德投資再次與險資合作，在中國設立其首隻在岸母基金，總股本承諾額50億元人民幣。

對於險資加碼投資不動產投資，潘子翔認為，“險資要求風險可控、收益穩健，凱德既有不動產投資經驗，也有專業的資產管理能力，這也是投資者選擇我們的原因”。

2024年，凱德投資還成功發行兩期總計20億元人民幣的可持續發展掛鉤熊貓債，這也是首單由新加坡企業發行的可持續發展掛鉤熊貓債。

在潘子翔看來，中國資本市場的持續開放，為國際機構帶來更多機會。通過人民幣債券融資，不僅有成本優勢，而且可以減輕匯率波動影響。

受地緣政治影響，近些年美元LP對中國市場保持觀望。潘子翔分享了他的最新觀察，“近期我接觸的一些中東投資者都表示關注中國市場，願意通過凱德這樣的平臺，幫助他們尋找好的投資機會。相信未來有更多國際投資者會回到中國市場。”

據悉，截至2025年8月13日，凱德投資的基金資產管理規模（下文簡稱“FUM”）為1，170億新元（約6，500億元人民幣），按照公司的發展計劃，目標到2028年FUM突破2，000億新元（超過1萬億人民幣）。

這家根植於亞洲的不動產資管巨頭，正在一步步向其目標邁進--成為全球領先的資產管理公司。

目前，中國業務FUM在集團佔比為26%，約為1，700億元人民幣。對於未來目標 ，潘子翔向我們介紹，“隨着公司的全球化發展，FUM到2，000億，'蛋糕做大'的同時，中國市場業務規模也會提升，大約到2，200億元人民幣，比重會微降”。

“我們既是基金管理人，同時也是專業的資產及運營管理方。”據他透露，凱德投資也在拓展管理輸出業務，“已經有6個項目，接下來也會有新項目落地”。

落子“C-REIT”

今年4月，凱德投資宣佈申報旗下首支中國消費基礎設施公募REIT--凱德商業C-REIT，其有望成為中國首單外資消費類公募REIT。消息公佈後，不出意外地被廣泛討論。

不同於其他消費型基礎設施REITs首發一個項目，凱德商業C-REIT拿出位於廣州、長沙兩個商業項目作為底層資產，總規模約為26億元，項目整體出租率約為97%。

潘子翔表示：“首發兩個項目，包括放了一線城市的項目，希望做一些突破，給市場帶來一些新的經驗和成功示例。”

雖然這是凱德在C-REIT市場的首秀，但其在REIT領域已經耕耘了20多年。早在2002年，凱德就推出了新加坡首隻公募REIT，並且在新加坡REIT市場發展和相關規則制定中起到了重要作用。

據潘子翔介紹，目前在新加坡REITs市場中，由凱德投資所管理的REITs市值佔比近三分之一。

截至2025年3月31日，凱德投資共持股7只上市REIT（總市值370億新元），是亞太地區最大的REIT管理人。凱德商業C-REIT成功發行後，將成為其第八隻上市REIT。

實際上，凱德一直是C-REIT的積極推動者，很多年前就開始向相關監管部門建議並分享新加坡REIT市場的做法和經驗。

潘子翔認為，“REIT不僅是一種金融產品，不是把資產裝進去上市就結束了，更考驗長期管理能力”。

“我們收到了來自各方的積極反饋和期盼，包括相關監管部門、投資機構、業內同仁，非常感謝大家的關注。爭取能夠在三季度末，國慶前在上交所敲鐘”，潘子翔笑言。

據瞭解，未來，在新加坡上市的凱德中國信託（2006年上市）將面向國際投資者，秉持多元化、多資產類別的發展策略；而凱德商業C-REIT專注於服務國內投資者，聚焦購物中心。凱德中國信託也將作為凱德商業C-REIT的戰略投資者之一。

對於發展C-REIT平臺，潘子翔也有更多的期待，“我們希望把S-REIT經驗帶進中國市場，也為海外投資者提供一個繼續投資中國的平臺，助力中新金融市場的互聯互通。”

的確，這也是外資繼續“用腳投票”中國市場。

可以說，凱德的C-REIT落地，不僅是其深化中國業務的重要里程碑，也將對中國不動產資管行業、對C-REIT市場帶來積極的示範效應。

而隨着凱德商業C-REIT成功發行，凱德投資所構建的人民幣基金“募投管退”平臺也迎來重要一環，完成從私募到公募多層次REITs體系的全面佈局。

以下為觀點新媒體對凱德投資（中國）首席執行官潘子翔先生的採訪實錄（節選）：

觀點新媒體：您如何看目前的經濟形勢和麪臨的挑戰？

潘子翔：不同賽道的表現不一樣，不動產還在探底。

市場有周期很正常，中國經濟過去20年一直在往上，雖然有小波動，但始終在上升週期，大家太順了，突然遇到這麼大的波動，緩衝不夠，所以一下子不知所措。

尤其地產開發商，之前槓桿太高，到後面發現沒有足夠時間調整。其實沒有人覺得調整期不應該出現，但卻很少人做好了準備。

今年上半年的經濟數據是高於市場預期的，但下半年的不穩定因素仍然比較大，壓力可能會加大，也要看政策力度。

借用一個業內朋友的說法，中國和西方國家在應對經濟壓力的政策選擇上，就好像中醫和西醫的區別。

西醫檢查發現問題後，要不就手術切掉，要不就吃速效藥，快速解決眼下問題。就像美國2008年金融風暴後積極干預，但也為未來埋下隱患。

中醫不一樣，先坐下來，把個脈，看看哪個部位失調了，再慢慢調理。這需要時間，就像中國經濟，會慢慢調回去，以時間換空間。

觀點新媒體：市場普遍感受內需不足，凱德的商場項目表現怎麼樣？

潘子翔：商業這個賽道是穩的。

我們也做了一些調整，比如在租金策略上更加靈活。我們一直是“主動管理”，會跟租戶一起，想各種辦法提高經營效率，把整個生態做紮實。

高端商業在疫情前兩年很好，但現在影響比較大。我們主要做的是中高端，是剛需，反而比較穩。

商辦市場現在比較辛苦，經濟調整導致企業減租或縮面積，恢復還需要一些時間。

觀點新媒體：凱德的調整步伐很快，包括早幾年將20個項目出售給印力，2021年又把六個來福士資產包的部分股權出售給平安，這些動作背後的戰略考量是什麼？

潘子翔： 還是要回到週期看，市場不可能一直向上走，增量時代不可能永遠持續。從那個時候開始，我們的大方向，一是從管理角度要集中，迴歸一二線城市；二是“由重轉輕”，儘早轉型，把“管理”內功夯實。

2021年是關鍵一步，我們第一次和險資合作，把我們的高端產品線“來福士”資產包的部分股權出售給平安，我們也保留了一部分股權，同時繼續負責這些項目的運營管理，這是由重轉輕的一大步。

觀點新媒體：凱德的重點是放在管理嗎？公司的發展目標是什麼？

潘子翔：很多人問我們，2019年跟星橋騰飛合併擴大了規模，2021年重組又拆開，到底想不想做大規模？我們當然想做大，但用不同的方式。現在重點是如何更可持續的發展，要看到風險，跟着外部環境的變化做調整。

我們的戰略是明確的，也非常珍惜我們的品牌，認真的管理好資產，但在投資層面可以跟其他人一起合作，我們跟投，通過專業管理創造更大的價值。

凱德投資就是立志要做一個重倉亞洲、專業的全球化不動產資產管理公司。

觀點新媒體：這幾年我們看到凱德投資設立了多隻人民幣基金，包括今年5月宣佈和友邦合作成立人民幣母基金。在中國的主要發展策略是什麼？

潘子翔：轉型之後，我們是一個資產管理公司，發展人民幣基金管理業務，把這個業務做大做強。

其實我們做不動產基金已經很多年了，之前都是美元基金。2021年拿到人民幣基金牌照後，人民幣、美元都可以做，並且越來越多的是人民幣基金。

中西合璧是凱德的優勢，我們既可以募境外的錢投到國內，也可以募國內的錢投國內資產。

我們的“China for China”策略，也就是“本土募資，服務本土”，讓我們可以繼續穩健的夯實在中國的業務。

觀點新媒體：在國內募資，最大的投資方是否就是險資？

潘子翔：我們的投資者是比較多元的，險資是其中之一，也是重要的長期夥伴。

利率下行，市場不確定性高，險資更需要穩健、風險可控的資產配置選項，願意投一些表現穩健以及有政策紅利的不動產賽道，而且每個項目的投資體量大，能夠讓他們快速部署資金。

不管是投不動產項目，還是公募REIT、私募REIT，他們需要信得過的管理方，凱德的資產管理能力、REIT經驗，都是他們所看重的。

觀點新媒體：凱德在海外REITs市場已有很多年的經驗，今年4月，凱德申報了首支中國消費公募REIT，背後的戰略考量是什麼？如何看C-REIT市場？

潘子翔：20多年前凱德就開始在新加坡做REITs，目前持股7只上市REITs， 加起來市值370億新元，五隻在新加坡上市，一隻在馬來西亞上市，今年又通過平臺收購增加了一隻日本酒店REIT。

我們希望這隻C-REIT可以在國慶節之前敲鐘，成為我們的第八隻公募REIT。

但REITs不只是一個金融產品，不是把資產裝進去上市就結束了，更考驗長期管理能力，需要資產質量好、長期收入穩、管理人要專業。真正實現讓金融更好地服務不動產。

凱德在新加坡既是基金管理人，也是資產管理人，這種雙管理能力，讓我們在新加坡的REITs產品這些年都表現不錯。我們希望把這隻C-REIT做成一個試點，把凱德的核心本領放進來。

底層資產我們放了兩個項目，長沙和廣州各一個。我們希望做一點突破，證明增大規模能夠降低風險，多個項目抗風險能力比單個項目強。

凱德中國信託也是這隻C-REIT的戰略投資者之一，我們希望積極推動中新資本市場互聯互通，通過這樣一個平臺，讓海外投資者能夠繼續投資中國市場。

觀點新媒體：您如何看中國的投資機會？

潘子翔：中國新質生產力、產業升級、消費升級都有潛力，短期有重重困難，但中國經濟有韌性，中長期仍看好。

基本上，發達國家的GDP，60%以上甚至近70%是服務類產出，中國現在才50%多，有很大部分還沒有體現出來。不單單是服務業，而是國家消費、個人消費、科技創新，長期潛力是非常大的。

凱德投資目前集團FUM(基金資產管理規模)大約6，500億人民幣，計劃到2028年突破1萬億人民幣。現在中國佔集團的26%，約1700億人民幣；到2028年，當集團FUM達到2000億新元，中國業務規模會擴大到2，200億左右，佔比差不多在20%。

我堅信中國的未來是向好的，眼下大家要一起度過調整期。在這過程中，凱德的優勢會慢慢體現出來，不管是“美元+人民幣”，還是“資管+運管”。