編者按：2025年，面對新的環境，企業與個體正在加速打破邊界，不斷向外學習與交流，尋找互融互通的合作機會。
因應時代演變，博鰲房地產論壇升級為博鰲房地產論壇系列活動，繼續推出“2025博鰲觀點訪談"系列報道——“博鰲·融合的力量”。
通過對全產業鏈代表性企業的調研與交流、深度採訪與對話，探尋融合的商業新力量。期待這股力量能穿透產業壁壘，帶動產業鏈及經濟的發展和升級。
8月12-15日，博鰲房地產論壇系列活動舉辦之際，博鰲文商旅暨康養大會也將同步進行。我們通過採訪、調研及研究，深入洞察商業地產、零售與消費領域的企業及其代表人物，在行業面臨新的歷史發展機遇時，剖析他們的所思、所想與所獲。
觀點網 洶湧的潮水之下，註定不會有平靜的畫面。
伴隨住房租賃市場的持續擴容，行業競爭日趨激烈。與此同時，空置風險、租金波動等因素也讓從業人員感受到前所未有的壓力。
近期，我們有機會與杭州市安居寧巢投資有限公司黨總支副書記、總經理餘佳見面，坐下來談一談她對市場的感受。
躬耕住房租賃，餘佳對於所在市場及外部環境的變化深有體會。據她觀察，近年來市場“卷”起來了，這種“卷”主要是來自於兩個方面。
首先是在產品方面，各方都在迎合租客的需求，不斷推陳出新，打造新系列、新主題，或者是一些適應新形勢的租賃產品，這就帶來硬件上的壓力。
其次，從人口流動以及經濟形勢的變化來看，住房租賃市場的主要受眾對居住品質的追求和租金承受能力表現出一定的下行趨勢，這對於整個住房租賃行業來說其實是一個利差。
“供需關係打破的情況下，產品還開始捲了。外部環境加上內部企業之間的‘卷’，雙重壓力的狀態下，整體就不太樂觀。”
儘管如此，餘佳仍然對行業的未來十分看好。正如當天她在大會上做主題演講時談到的，未來5年住房租賃行業整體是利好的行情，至少對於有國有企業加持的保租房來說，利好政策應該是不斷的。
事實上，相較於市場上其他類型的租賃住房產品，保租房的一個重要優勢就在於其相對更低的價格。
以採訪過程中提到的寧巢·錢塘藍領公寓為例，據悉，項目由安居寧巢負責運營，其前身為錢塘健康驛站，曾在亞運期間轉化為交通保障人員的最大住宿點。
之後，相關部門考慮到功能定位轉換，瞄準錢塘區大江東及臨江區塊製造業產業園分佈廣泛的特點，致力於服務周邊產業工人等藍領羣體，並在2024年3月1日正式對外招租。
項目總戶數達4232套，戶型包含單人間、雙人間、四人間，同時設置有公共廚房、洗衣機、健身房、籃球場等公共配套。產品品質和服務標準固然為項目贏得關注，但600元的月租金更是一大亮點。相關數據顯示，在2024年年底，項目出租率已經突破90%。
此外，現階段市場上也頻頻出現存量盤活的案例。一直以來，業內廣泛討論的“非居改保”是指將去化難但滿足轉化條件的寫字樓、酒店等非居住類型的資產轉化為保障性租賃住房。不過在近段時間，存量商品房“納保”也具備可行性。
就在今年5月20日，杭州安居集團完成萬科河語光年府2幢房屋不動產權轉移登記，這標誌着杭州市本級首個收購存量商品房用作保障性住房項目成功落地。杭州安居寧巢為杭州安居集團下屬公司，也肩負起項目的運營管理工作。
談及此次“收儲”的考量，餘佳提到四點原因，即房源體量、地理位置、交通及配套、產品質量。這些標準也將繼續用以衡量收購標的。
一直以來，杭州安居寧巢堅持輕重並舉的發展模式，除了以上述輕資產方式擴大在管規模，在重資產領域也進行了積極佈局和投入。
保租房項目建設方面，據介紹，杭州安居寧巢在2024年開工建設了四個項目，2025年以來有兩個項目正在啓動中，預計今年年底開工，此外還有一個項目正在籌備啓動，力爭下半年開工。“這七個項目在2027年到2028年左右的時候，會有一個集中性的問世。”
而由自持項目帶來的資金壓力，也伴隨保租房REITs的常態化發行得到解決。
據悉，安居寧巢公司正籌備以明石公寓地上部分作為底層資產，申報發行保障性租賃住房基礎設施公募REITs。餘佳透露，“從我們自身的角度來說，前期工作已經基本都完成了。現在是在後臺走報送的流程。”
若成功發行，有望針對杭州市乃至浙江省內的優質保障性租賃住房項目進行逐步擴募，發行Pre-REITs實現資金融通和運作，通過產業投資、運營增值、基金擴募構建業務閉環。
關於下一階段的工作內容，餘佳表示，一方面還是要練內功。“隨着體量的不斷擴大，我們對於產品體系以及標準化的建設與運用，都要進行更進一步的推敲。在‘卷’的基礎上，提煉出自身的亮點，提升產品吸引力，贏得租客的青睞。
另一方面，我們也希望借勢於數字化推動業務發展，這是我們現在重點規劃的一項工作。”
在現有的住房租賃市場，如何實現數字化水平的領先？如何將數字化與住房租賃業務進行深度的融合？在哪些場景下可以為租客提供智能化的服務？這些問題是杭州安居寧巢在下半年要重點研究和推進的。
博鰲·融合的力量 | 這裏沒有邊界，只有無限可能。