編者按：2025年，面對新的環境，企業與個體正在加速打破邊界，不斷向外學習與交流，尋找互融互通的合作機會。
因應時代演變，博鰲房地產論壇升級為博鰲房地產論壇系列活動，繼續推出“2025博鰲觀點訪談"系列報道——“博鰲·融合的力量”。
通過對全產業鏈代表性企業的調研與交流、深度採訪與對話，探尋融合的商業新力量。期待這股力量能穿透產業壁壘，帶動產業鏈及經濟的發展和升級。
8月12-15日，博鰲房地產論壇系列活動舉辦之際，博鰲文商旅暨康養大會也將同步進行。我們通過採訪、調研及研究，深入洞察商業地產、零售與消費領域的企業及其代表人物，在行業面臨新的歷史發展機遇時，剖析他們的所思、所想與所獲。
觀點網 沒有人會忽視停車場管理對一個商業資產乃至一座城市順暢運營的重要程度。
簡單來說，這是一門值得深耕的大生意。但正因如此，這個行業已變得越來越擁擠。
作為行業領先者的陽光海天停車產業集團，管理的地標商業、交通樞紐、醫院、景區等不同業態高價值停車場就達千餘個，管理車位超50萬個。
“停車場市場分兩個賽道，我們的主要賽道一個是商辦類業務，一個是政府類業務。”商辦賽道是陽光海天的傳統優勢，但在陽光海天集團總裁江沁園看來，新的項目越來越少了。
一方面是市場逐漸飽和，智能設備已基本做到全覆蓋，未來只會是“設備上的更新”，而很難有大量的拓展機會。
另一方面，數據透明度增加也倒逼管理難度的上升。“‘跑冒滴漏’現象越來越少了，也逼着我們想一些別的辦法增加經營效益。”用簡單的話說，是賺更辛苦的錢。
要從哪裏找機遇？陽光海天的答案是，在“保證商業類客戶利益”情況下，加強與政府的業聯繫，從場內到場外的管理，更要被重視。
“城市業務對我們來說，是今年最大的機會。”江沁園指出，第一季度考察了大灣區、華中、長三角等許多城市，發現由政府平臺運營的停車資產，由於各種原因往往存在運營效率低下等問題。
許多城市即使收費不低，但收繳率卻極低，“（某些城市）做得好的收繳率也僅50-60%，做得差的連成本都覆蓋不了。”
“但很多地方政府是為這類資產發了債的。”江沁園表示，陽光海天能為政府做一個“兜底”承諾，同時，保證市民停車滿意度，因此，要達成合作，相信難度不大。
據介紹，陽光海天將主要圍繞經濟發達、車輛較多的城市（如大灣區和長三角城市）佈局該業務，將城市停車以區為經營單元，計劃在100個城市中尋找至少三四個區的機會，總共盤算約有600個機會點。
“這600個機會是我們想要主動去做的，不包含政府主動找上門的機會。”江沁園說。
他還透露，陽光海天會通過與之前跟政府有合作經驗的夥伴聯手，獲得合適的服務機會。
具體而言，城市業務採用輕資產模式開展，但陽光海天作為運營方承擔“兜底義務”。
“對於發了債的資產，因政府有控制流水的要求，不能採用租賃方式，而會用服務費方式解決。”江沁園稱。
因此，營收方面會是基礎服務費加超額收入分成的模式，其中基礎服務費覆蓋人員成本，超額分成作為主要收益來源，且超額分成的前提是給政府帶來增收。
那麼如何提升泊位價值？除最基礎的提升收繳比例，江沁園強調AI技術的運用。
包括在收入端，AI系統能夠通過分析大量數據發現用戶需求，為每個項目提供推薦，幫助推出新的停車產品或優化現有產品，突破傳統收費模式侷限。
在成本端，最明顯的提升來自嵌入AI攝像頭，可捕捉場內四十多種管理問題場景，替代大量巡檢員的工作，實現24小時不間斷、零遺漏精準監控，降低人工成本，提高效率。
目前，陽光海天在城市路側服務業務拓展方面已初有成效。據瞭解，該公司已進入重慶渝北區、廣州花都區、天津南開區等，並在佛山、江蘇為首的幾個大城市推進業務，同時也在肇慶、恩平、宿州、陽城等城市做了一些嘗試，都取得了不錯的經濟效益。
除城市業務，江沁園介紹，接下來公司工作重心是將AI作為經營的主要手段，“每個部門每月召開AI應用討論會，明確AI對經營KPI的影響，並制定相應的工作計劃。”同時，關注自動泊車技術的發展。
其次，陽光海天會關注停車場金融產品的開發，特別是政府路側停車資產的金融化。
“政府路側停車類資產可能會在未來3-5年內快速進入公募REITs通道。”江沁園表示，雖然目前規模不是很大，但是如果公司之後進入50-60個城市，整體資產規模就可達到單獨發行REITs的標準。
江沁園說，公司目前已開展相關研究工作，甚至已在籌備相關資源。
博鰲·融合的力量 | 這裏沒有邊界，只有無限可能。