編者按：2025年，面對新的環境，企業與個體正在加速打破邊界，不斷向外學習與交流，尋找互融互通的合作機會。

因應時代演變，博鰲房地產論壇升級為博鰲房地產論壇系列活動，繼續推出“2025博鰲觀點訪談"系列報道——“博鰲·融合的力量”。

通過對全產業鏈代表性企業的調研與交流、深度採訪與對話，探尋融合的商業新力量。期待這股力量能穿透產業壁壘，帶動產業鏈及經濟的發展和升級。

8月12-15日，博鰲房地產論壇系列活動舉辦之際，博鰲產業科技大會也將同步進行。我們通過採訪、調研及研究，深入洞察產業、物流與供應鏈企業和代表性人物，在行業面臨新的歷史發展機遇時，剖析他們的所思、所想與所獲。

觀點網 在觀點舉辦的長三角產業論壇間隙，我們和劉瑤有了段交流。

他目前擔任園動力產業發展集團副總裁，這是一家產業輕資產運營公司，緊抓“三個不”（不拿地、不開發、不建設），為央企、國企、平臺公司和實體企業賦能，輸出定製化的全流程運營管理服務。

從創始之初，園動力就確定了定製化的全流程一體化服務發展理念。劉瑤告訴我們，園動力就是通過定製化的全流程一體化服務方式，解決園區行業存在的痛點和挑戰。

數據顯示，截至2025年5月，園動力產業發展集團已在全國45個核心城市賦能超過150個園區，運營服務面積超2600萬平米。

兩類客戶

觀點新媒體獲悉，園動力專一服務於央國平和實體企業兩類客戶，令人好奇園動力如何服務於兩類客戶的不同要求？

劉瑤坦承，這兩類客戶的需求確實存在差異。具體來看，央國平企業更關注產業的發展，不太關注經營性指標的完成，能覆蓋貸款利息即可，更多會關注園區的招商質量，對地方經濟的貢獻，對地方就業的帶動等社會效益方面。

“現在政府慢慢也在市場化，平臺也在市場化，但沒有實體企業對經營性指標需求那麼迫切。”

實體企業除了滿足政府對項目的基本要求外，更多會關注項目現金流平衡、經營收益等方面。

體現在需求上，央國平這類型的客戶個性化需求相對更多。“因為各個地方政府的環境、南北方文化差異、區域經濟差異、對經營性園區的認知差等等都不一樣，所以需要更加定製化去解決問題。”

實體企業則是關注一體化的需求，多元化提供全流程服務。在劉瑤看來，民營企業的需求可能隨時發生變化，就需要把所有服務內容在商務談判階段鎖定。

據他介紹，目前，隨着國家隊持續入場，園區行業將會有更多的央國平主體進行投資建設。園動力在服務這兩大類客戶過程中，服務的項目數量以央國平為主，以實體企業為輔。

“從國家大的政策來說，我覺得經營性園區未來建設的主要投資方還是央國平。因為土地是承接園區的基礎載體，土地在國家手裏，有天然的優質土壤、優質資源、優質通路去獲取。所以從行業的開發鏈條來說，有可能會越來越多的國有企業或者說國家隊進入到這個行業的投資建設當中。”

“園動力從創始之初就確定了定製化的全流程一體化服務發展理念。在這個理念指導下，我們主要根據客戶需要，有針對性對園區進行規劃，以滿足客戶不同要求。”

他還表示，目前市場上有很多種開發模式，但是無論產業地產開發模式、還是產業地產輕資產開發模式，核心還是在尋找產業地產項目，實現資金快週轉和快速盈利。

而園動力的服務模式，是要根據客戶的需要，提供不同的解決方案。在項目實施的“三個階段”中，採取“四個一體化”服務，確保服務的項目實現“產業有方向，產品有支撐、招商有保障、服務有溫度”。

市場挑戰

但目前產業園市場面臨着供需不平衡等種種挑戰。

劉瑤指出，當前市場環境的確是呈下滑趨勢，但這種環境也更加促進了園動力在園區服務上的專業化能力。

他對市場前景持樂觀態度：“產業園區作為承載製造業的載體，是企業的生產資料之一，又涵蓋了三大屬性（經營屬性、固定資產屬性、基礎設施屬性），因此行業具有較好的發展空間。”

他認為，下一步園區行業會有一個新的市場機會，就是真正圍繞着高科技產業、高端裝備製造業、高技術產業去打造合適的、精準化的載體，並在經營階段幫它們去做產業服務。

在劉瑤看來，一體化的經營思維是很重要的，在園區發展過程中，最需要關注的應該是前端，也就是尚未建設的階段，要前置考慮整個園區未來的經營問題。

營建初期，重點是如何準確定位園區的主導產業，“粗放發展已經過去，精細化發展是時代主題，園區更要因地制宜制定產業導向，更好地服務地方發展。”

“優質的園區資產在前期必須有一個很一體化的經營思維。要知道要做什麼類型的產品，要做對產品，要做適銷對路的產品，還要做符合市場需求客戶需求的產品。”

劉瑤進一步表示，現在很多空置問題也好，存量問題也好，都是因為當時建設經營的時候，沒有園區一體化的工作思維。

他告訴我們，現在地方政府已經更加理性化看待產業地產這種經營業態，不是做產業地產，而是做產業平臺，產業地產只是產業平臺的一種載體。

“我們要更加了解客戶的需求，不管是投資商、地方政府、入園企業、還是運營商本身市場需求的轉變。這四方園區的參與者必須要深入的去了解需求，才能對接需求。”

他亦提及招商精準化的重要性，稱現在國有平臺需要的是更加精準的招商，或許不太要求真正意義上的市場效率，但要求必須提高產業生態、產業聚集度。“因為這對於未來的園區形象、產業規劃來說，都是一個閉環的思考邏輯，所以他更關注的是產業生態和園區的主題性。”

這也有利於後期的招商。他表示，得益於一體化的工作模型，大部分園動力做的全流程項目，在租賃階段不用太考慮經營和招商的問題。“因為前期已經做好了對的產品，做好了精準的定價，去化只不過就是水到渠成。”

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