穿過風暴 | 觀點與置富産業信托趙宇對話：世異則事異，事異則備變

編者按：2024年，面對經濟與行業調整的大環境，如何穿過風暴，在周期考驗和市場競争中赢得生存與發展，是每一個企業掌舵者需要思考的核心問題。

在這一背景下，觀點新媒體策劃並推出“穿過風暴”年度繫列報道，尋找一批在變革中砥砺前行、推動中國經濟高質量發展的企業共同迎接新的一年。

同時，我們将繼續對話一批具有全球視野和豐富學識的經濟學者與行業領袖，從他們的角度，解讀行業與企業的未來發展。

觀點網 過去，紅磡幾乎是演唱會的代名詞，來這里聽一場演唱會是很多人的夢想。

而今，紅磡的意義早已不止于此。

伴随着屯馬線和沙中線的開通，從紅磡搭乘地鐵，一站抵達會展站，兩站抵達金鐘站，接通香港金融核心，連通西九龍，直達羅湖站和落馬洲站，是香港與内地連接的重要樞紐。

這次與趙宇再次相約對話，就是在這個歷史悠久且充滿活力的地區。

從紅磡地鐵站C3口出來，走過天橋來到置富都會，這是置富産業信托上市之初收購的項目。

“紅磡的交通更加方便了，加上周邊酒店、住宅的落成，人流量越來越多。”置富産業信托行政總裁趙宇表示：“所以我們覺得商場可以再提升，從一個過往偏屋苑的商場，變成一個區域性的商場。”

再一次見到趙宇，她依舊是一身黑色西服套裝，幹練又利落，優雅且從容。提及置富産業信托近些年的改變，如數家珍。

從她的言語之中，我們感受到了“任憑風浪起，勇開頂風船”的魄力，更看到了那艘劈波斬浪，掌握方向、不斷前行的大船。

零售氣氛好轉

“你們到香港消不消費？”

許是商業人的條件反射，見着趙宇，她的第一句話便有關市場消費。

實際上，伴随着香港與内地通關的恢復，越來越多港人選擇在周末前往深圳進行消費，趙宇亦表示：“2024年最大的一個主題是北上消費”。

港人北上消費趨勢，亦對香港零售業帶來巨大的挑戰。

數據顯示，2024年香港居民約8191萬人次北上，按年大增五成多。香港居民到廣東省旅行扣除出入境交通費用後，平均每次消費開支約680港元，估算2024年港人北上消費總金額近557億港元，比2023年多出近200億港元。

根據香港政府統計處發表最新的零售業銷貨額數字，2024年11月零售業總銷貨價值臨時估計為317億港元，較2023年同月下跌7.3%。

港人北上消費日漸成風，對香港經濟及零售業态均造成了一定沖擊。但在趙宇眼中，這一趨勢帶來的並非是“彼之蜜糖，汝之砒霜”對立結果，“而是一個雙赢局面。”

除了港人北上，當前美元高息，港币亦然，匯率差縮減也使得部分内地遊客的消費更加謹慎。

“短期來看，強港元對香港零售市場也會帶來一些挑戰。”趙宇提到：“但是我覺得市場在慢慢活躍起來，特别是10月、11月以來，整個市場局面、氣氛在好轉。”

主要歸結為幾個原因，其一，中央及特區政府出台了很多政策，吸引消費者來港。

比如，西安、青島、西藏、内蒙等城市接連開通了自由行，12月份深圳開通了“一簽多行”等政策。

“在政策助力下，零售市場氣氛好了很多。”趙宇表示：“下半年以來，在搭港鐵的時候，見到了很多内地的朋友。”

其二，來往内地的交通配套不斷完善，香港亦不斷提升通關方面的便利，這也在一定程度上吸引了遊客。

此外，還有節日的原因，在她看來，香港的聖誕氛圍要更濃厚一點，另外2025年新年安排的煙花，同樣對市場起到了積極作用。

“現在是一個慢慢復蘇的階段，整個市場旺了很多。”

趙宇並不是一個悲觀之人，相反，是一個在大風大浪面前，仍舊緊握船舵航行之人。

面對當下的消費環境，她提到：“其實北上消費一直都有，不是疫情之後才有的，只是現在的數量增加了。作為一個商場的運營者，我們要考慮的是怎麼去應對。”

不斷做出改變

紅磡置富都會的資産增值措施即将啟動。

按照趙宇的介紹，一方面，項目所在地的交通優勢大大提升，商場可輻射範圍擴大；另一方面，伴随着周邊酒店、住宅落成，片區人流量不斷增加。

身處紅磡中心地帶的置富都會，承擔的角色将越來越重要。

“所以我們覺得商場可以再提升，從一個過往偏屋苑的商場，變成區域性的商場。”趙宇提到，置富都會的翻新預期要兩三年才能完成，預算為2億港元。

不過，置富都會的翻新並非全部推倒重來，而是分區域進行調整，她表示：“我們會分幾個部分來做，所以2025對出租率等方面指標不會帶來太大影響。”

不僅僅是置富都會，2024年7月，位于元朗天水圍的+WOO嘉湖商場也剛剛完成翻新。

嘉湖項目由置富産業信托2013年購入，趙宇告訴我們，項目分為兩座，2019年就開始對第一期進行裝修，第二期是在去年剛剛完成。

“翻新之後，我們将餐飲的比例提升了，現在接近40%。除此之外，在體驗等方面也做了改變。”

調整之後，出租率、客流量得到了較大的提振。從出租率來看，财報透露，+WOO嘉湖商場2024年中期出租率為93.4%，較年初上升了1.6個百分點。

此外，觀點新媒體走訪發現，即便在工作日的中午，商場人流量還是比較多的。趙宇亦表示：“+WOO嘉湖是疫情之後人流持續上升的一個商場，也非常受附近居民的歡迎。”

對置富産業信托而言，2024年無疑是“世異則事異，事異則備變”的一年。

這一年，零售市場環境發生變化，消費者的消費模式亦發生改變，對此“我們也不斷的做出一些改變。”

趙宇告訴我們，置富産業信托主要做了三個方面的調整，包括數碼化升級、加強推廣以及調整租戶結構。

“這兩年，我們在數碼化的投入也會多一點。一方面，疫情時主要依靠線上平台和居民及顧客溝通；另一方面，數碼化令到商場更加年輕化。”

推廣方面，趙宇則表示，目前置富産業信托集中資源放在周末，“工作日商場人流量和疫情前差不多，周末多了許多市民出境，所以我們從2024年開始，主要是針對如何在周末留住人流。”

此次采訪所在的置富都會，近期亦針對“熊貓”及“新春”做了一些推廣。

身處商場中庭，可以看到“耙老師拜年日記”的布置，吸引了不少市民和遊客駐足、拍照與打卡，趙宇也熱情邀請我們一同合影。

實際上，随着一對受贈大熊貓落戶香港，以及海洋公園大熊貓“盈盈”和“樂樂”成功誕下龍鳳胎，香港全城掀起了熊貓熱潮。在這股熱潮中，“熊貓經濟”應運而生。

置富産業信托也緊抓市場熱潮，趙宇表示：“從1月到3月，我們和TOYCITY合作打造了熊貓布置，希望能夠吸引更多的本地人及内地的朋友，來到我們商場打卡。”

至于租戶品牌方面，置富産業信托旗下商場也不斷增加體驗業态，同時引入許多新的租戶，“希望能夠給客戶一些新鮮感，從而帶動起人流。”

實際上，對房地産信托基金而言，旗下底層資産越優質，意味着盈利能力有較大的保障。

從置富産業信托的角度來看，在當前形勢不明朗的情況下，這家企業試圖從自身出發，通過多重方式來提升整體的資産價值。

以下為觀點新媒體對置富産業信托行政總裁趙宇女士的采訪實錄（部分）：

觀點新媒體：您怎麼看現的“港人北上”潮？這股風潮的最大原因是什麼？對香港的零售業态是否會在帶來壓力？

趙宇：2024年最大的一個主題是北上消費，對我們香港零售業以及整個消費模式都帶來一些變化。

自疫情之後，大家的消費模式有些變化。那個時候，一方面是未通關，另一方面，在香港也存在一定的社交距離。防控政策逐步放寬之後，因為港元比較強勁，大家覺得可以去内地消費，所以可以明顯看到，疫情之後很多港人北上到深圳消費。

不過，置富産業信托的項目都是一些民生商場，聚焦大家的日常消費，自從社交距離措施放寬了，現在是慢慢復蘇的階段，整個市場旺了很多。

雖然北上消費是一個新的趨勢，但我們也看到，2024年下半年開始，市場在慢慢活躍起來，特别是10月、11月以來，整個市場的局面、氣氛在好轉。

中央及政府也推出了很多政策吸引消費者來港，比如自由行開放給了更多不同的城市，去年2月份開放了西安、青島，5月份增加了西藏、内蒙等，12月份深圳開通了一簽多行。

12月份一簽多行政策之後，來自内地的旅客多了17%，街上多了許多深圳的朋友。下半年以來，在搭港鐵的時候，見到了很多内地的朋友。

另外，來往内地的交通配套也越來越方便，香港也不斷在提升通關等各方面的便利。新年也安排了煙花等，吸引遊客。

整體來說，北上消費是一個趨勢，但另一方面，中央和特區政府也出台了很多政策吸引遊客，長遠來說，這是一個雙赢的局面。

展望2025年，希望有更多的旅客，多一些專才計劃，吸引内地朋友來香港做客，這也能夠幫助提升香港的經濟以及零售行業的復蘇。

觀點新媒體：民生商場受到這一輪市場沖擊的影響反而比高奢商場要小，您怎麼看？

趙宇：的确是的，從數據來看，2024年前11個月零售銷售總額下降了7個百分點，但跌得比較多的是百貨公司、奢侈品等，跌了10幾個百分點，超級市場持平，是低單位數的變動，而化妝品、藥妝方面出現了微微的升幅。

回到置富産業信托本身的物業組合來看，有七成左右是民生必需品，當中包括藥妝、教育機構、餐飲、超市等，這類業态的表現整體還是比較好一點的。

我們商場的人流，工作日和疫情前差不多，周末多了許多市民出境。所以從2024年開始，我們的推廣主要是針對如何在周末留住人流。

觀點新媒體：消費模式改變下，置富商場是否會對租戶組合進行調整？

趙宇：北上消費一直都有，不是疫情之後才有，只是現在的數量增加了。作為一個商場的運營者，我們要考慮的是怎麼應對。

比如疫情這兩年，我們在數碼化的投入會多一點，一方面，疫情時主要依靠線上平台和居民及顧客溝通；另一方面，數碼化令到商場更加年輕化。

2024年，我們在聖誕節也将幸運抽獎變為線上，以前都是一張一張的券。

推廣方面，我們集中資源放在周末，看看如何使得居民留港消費。最近特首也提到熊貓經濟，所以我們從1月到3月希望借熊貓做一些推廣，希望能夠吸引到本地人的同時，也能吸引到更多内地朋友，來到我們的商場打卡和消費。

租戶品牌方面，大家現在都在說體驗式消費，我們去年吸引了很多新的租戶，包括餐飲，如日式餐廳、香港本地小吃等，希望能夠帶動起人流，給客戶一些新鮮感。

另外還有電動車，我們已經有兩個内地品牌，希望有更多電動車品牌來到我們的商場。

觀點新媒體：最近香港立法會通過《2024年印花稅法例（雜項修訂）條例草案》豁免買賣房托基金的印花稅，這對于房托的影響有多大？

趙宇：作為REITs的管理人，我們當然是非常歡迎的，因為能夠降低投資者買賣REITs的成本。我們也希望借此能夠增加交投量，希望這個政策之後，更多的人留意REITs。

整體來說，香港REITs的發展和回報都比較穩定，具有一定的抗跌性。置富産業信托長期以來出租率都保持穩定，提供長期的穩定回報給投資者。很多REITs投資者希望投資一些比較穩定的産品，而香港REITs的回報達到高單位數比較吸引，可以提供給這類投資者選擇。部分香港REITs由于是港元資産、港元租金的關繫，對内地投資者來說也是一種對沖。

觀點新媒體：置富産業信托最近一次注入資産是在2022年，收購了新加坡高文之星物業，經過了兩年平穩發展之後，是否考慮新的資産收購及注入機會？

趙宇：其實一直都在看，收購也是我們三大增長策略之一。現在因為高息環境，計算回報會相對比較謹慎一點，但是一直都有看。

我們一直留意着香港、新加坡的項目，因為總部就在新加坡，那邊也給了我們很大的支持。

另外，通關之後，我們也在留意大灣區和内地一線城市的機會，希望可以買到一些好的項目，給股東和投資者更大的回報。

觀點新媒體：淘寶和美團進軍，對民生商場會不會有沖擊？

趙宇：淘寶和美團幾年前已經來了香港，今年在香港也設了一些站，更加方便一些。但香港有自己的優勢，我們在民生消費方面仍然有自己的競争力。

當然大家也開始有一些轉型，比如要将一些内容數碼化，要擺一些科技元素，令産品更加個人化。商戶在做，我們作為商場管理者也在做，希望維持商場和商戶的吸引力。大家都在創新，在思考有什麼方法可以經營得比較好一點。

沖擊當然有，但香港的零售經營者改變得非常快，一直在求進步，也在向内地學習。

觀點新媒體：+WOO嘉湖商場在2024年7月完成翻新，翻新之後最大的變化是什麼？對租金水平及出租率帶來了哪些影響？紅磡置富都會也将進行資産增值措施，有什麼特别的更新或增值方向可以透露嗎？

趙宇：+WOO嘉湖商場分了兩座，2019年開始進行第一期裝修，第二座就是第二期，剛剛在2024年7月份完成翻新。

翻新之後，我們将餐飲比例提升了，現在接近40%。除此之外，我們在體驗消費等方面也做了改變。+WOO嘉湖是疫情之後人流持續上升的一個商場，也非常受附近居民的歡迎。

置富都會是2003年剛剛上市時買回來的商場，一直以來都沒有做過大的翻修。但是我們看到，目前置富都會的交通更加方便了，開了東鐵線，延展至金鐘，同時也有屯馬線經過紅磡。交通方便了很多，附近也有一個酒店最近落成，同時還有一個比較大型的住宅項目慢慢入伙。

以前我們是專注幾類客人，比如來看演唱會的人、附近的學生和居民，以餐飲和教育為主。随着附近人口增加，多了許多學生，所以我們覺得商場可以再提升，從一個過往偏屋苑的商場，變成一個區域性的商場，吸引一些紅磡以外的居民過來消費。

希望今年可以開啟這個資産增值措施，預期要兩三年才能完成。我們會分幾個部分來做，所以2025對出租率等方面指標不會有太大的影響。

觀點新媒體：置富産業信托的香港物業組合主要集中于民生消費層面，領展同樣也聚焦在這一層面，是否會形成一定的競争壓力？置富産業信托如何釋放持有項目的價值？

趙宇：我覺得不能說是競争，我們很多商場都是在隔壁的。有時候商場是要在一起，很多時候一個地區只有一個商場是沒什麼吸引力的，反而幾個商場組成一個商圈，大家會覺得多點一點東西逛。

當然，我們希望我們的商場在幾個商場里面是做得最好的。但是附近有商場並不只是競争，反而是一個相輔相成的作用，為消費者提供更多元化的選擇。

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