華夏深國際REIT說明會：租約替換與擴募

觀點網 對外披露分紅公告之後，華夏深國際REIT于11月7日召開三季度業績說明會，說明會持續時間並不長，原始權益人和基金管理人分别介紹了各自情況。

産城園區評論獲悉，華夏深國際REIT持有兩個倉儲物流園，分别是杭州一期項目和貴州項目，建築面積合計35.5萬平方米，可租賃面積35.43萬平方米。

根據剛發布的分紅公告，華夏深國際REIT計劃于11月13-14日進行成立後的首次分紅，可供分配金額為1976.2萬元，分紅比例高達99.98%，應分配金額為1975.5萬元，每10份公募REITs份額派發0.3293元。

租約銜接與替換

兩個倉儲物流園可租賃面積35.43萬平方米，其中杭州的深國際物流港杭州（一期）項目位于杭州市錢塘區，可租面積約21萬平方米；貴州的深國際物流港貴州·龍里項目位于貴州省龍里縣，可租面積約14萬平方米。

三季報顯示，截至2024年9月30日，項目租戶行業構成以快遞快運、三方物流、電商零售類客戶為主，兩個項目合並時點出租率為88.65%。其中，杭州一期項目出租率86.99%，貴州項目出租率90.97%，考慮已簽訂租約並在10月起租的面積後合並出租率為91.25%。

數據來源：三季報說明會

報告期内，華夏深國際REIT平均月末有效租金單價（含稅）為34.60元/平方米/月，其中杭州一期項目為36.66元/平方米/月，貴州項目為31.76元/平方米/月。

報告期末有效租金單價（含稅）為31.53元/平方米/月，其中杭州一期項目為34.35元/平方米/月，貴州項目為27.75元/平方米/月，較平均月末租金偏低，主要繫由于9月存續租約的免租期分攤設置導致。

據華夏深國際REIT基金經理朱昱汀介紹，杭州一期項目形成汽車整車及零部件、航天航空、集成電路、高端裝備制造和生命健康等産業聚集，為項目豐富的客戶類型奠定了良好基礎。

杭州項目戶型結構多樣，包括單層庫、雙層坡道庫以及3層電梯庫。其中稀缺的大體量單層雙邊庫能很好滿足快遞快運、電商及第三方物流客戶快速周轉業務的需求。

貴州項目同樣具備位置優勢，貴州項目緊鄰滬昆高速與廈蓉高速兩條通往長三角及珠三角的核心高速，距離滬昆高速出入口僅200米，周邊路網便利，且距離貴陽龍洞堡機場車程不到20分鐘，滿足陸運及空運的需求。

貴州項目所在的龍里縣，是貴州省“東出三湘,南下兩廣”的重要貨運集散樞紐，是快遞物流核心聚集區。“深國際貴州項目是龍里縣距離高速出入口最近的高標倉項目，也是區域内單體面積最大、地塊最規整的稀缺高標倉項目，戶型基本為大體量的單層雙邊庫，是當地操作效率最高的倉庫，非常契合高價值快遞快運和電商客戶。”

據介紹，目前核心客戶已在項目庫内投入了大規模的自動化分揀設備，有着很強的客戶粘性和經營穩定性。

說明會上，深國際物流總經理孫法山回應了項目今年到期租約簽約情況。據介紹，截至目前，兩個項目整體招商工作有序開展，到期租約基本實現快速銜接與替換。

數據顯示，2024年杭州一期項目到期租約面積合計為12.08萬平方米，貴州項目到期租約面積合計6.3萬平方米。截至報告期内，上述到期面積中杭州一期項目已完成簽約10.2萬平米，簽約完成率84.40%，貴州項目已完成簽約4.36萬平米，簽約完成率69.25%。

另外，孫法山表示，杭州的1.18萬平米與貴州的1.84萬平米已初步達成了簽約意向，預計到今年年末全部面積可完成去化。

未來擴募想象

産城園區評論獲悉，華夏深國際REIT原始權益人為深國際物流，是發起人深國際全資子公司，也是深國際為全國布局物流項目專門重點打造的物流投資運營平台。

深國際基金事業部總經理蔡俊業介紹，深國際的業務主要聚焦在粵港澳大灣區、長三角、京津冀經濟帶及主要物流節點城市等戰略區域，物流方面打造“水陸空鐵+智冷”全景物流生态，其中路主要指綜合物流園，深國際現已完成國内主要物流交通樞紐的布點，全國聯網已基本成型。

他表示，倉儲物流是深國際核心主業，十四五戰略提出“投建融管”小閉環商業模式，通過發行不動産基金實現資産證券化，加速資金回籠，牽引實體産業與資本融合，實現産業與資本良性循環。

“擴募作為REITs平台持續發展的核心動力來源，也是深國際發展規劃中重要環節，未來華夏深國際REIT将持續通過擴募擴大資産規模。”

在擴募資産儲備方面，截至2024年6月30日，深國際在全國40個物流節點城市實現布局，管理及經營40個物流港項目，總運營面積約494萬平方米；已獲取經營權的土地面積約833萬平方米，在建及籌建項目20個，主要集中在粵港澳大灣區、長三角、京津冀以及主要物流節點城市。

粵港澳大灣區是深國際的重點投資區域。截至2024年6月30日，深國際在大灣區共布局14個物流項目，其中已投入運營/管理的項目共7個（包括深圳市的6個項目），3個項目正在建設。

目前，建設中的項目7個（包括深圳市的3個項目），在大灣區已獲取經營權的土地面積約245萬平方米，已投入運營的面積約81萬平方米。

他介紹，預計2025年末，深國際全集團物流運營面積将達到800萬平米，粵港澳大灣區面積超過400萬平米，為華夏深國際REIT未來的擴募提供了充足的項目儲備。

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