觀點網 8月28日晚，新城悅服務公佈2024上半年經營成果，同大多數頭部物企相同，雖然保持在增長的軌道上，但營收和利潤增速明顯放緩。其中，收入同比增長3.3%至27.7億元，擁有人應占期內利潤同比增長2.7%至3.02億元，上年同期的增速分別為8.7%和30.1%。

在管理層看來，物業行業永續經營的基因，多領域、多業態的服務特性不會改變，行業整體從規模競爭轉向強聚焦、重效應、拼品質的有質發展階段。對企業來講，“審慎並穩妥的發展更適合當下。”

中期業績發佈會上，董事長兼首席執行官戚小明介紹到，上半年公司繼續調整了規模增長步伐，對盈利不及預期或其他負面影響的項目進行謹慎評估，有序汰換，旨在優化管理成本，同時將更多精力投入到優質服務中，穩定公司在管項目的經營質量，該類調整的項目大約有500萬方。

轉型無法一蹴而就

財報顯示，自2022年起新城悅服務一直將高質量發展作為業務開展的絕對核心目標，逐步降低直接向房地產開發商提供服務，增加向各類企業、政府及其他大型羣體提供綜合後勤服務，從而擺脫和房地產行業的高度綁定，獨立健康發展。

2024上半年，新城悅服務收入同比增長3.3%至約27.7億元，增長主要源於物業管理服務，另一核心業務社區增值服務錄得下滑。

具體看三大業務板塊，物業管理服務同比增長12.6%營收19.08億元，佔比68.9%，是主要收入來源；社區增值服務同比下滑8.8%至6.46億元；開發商增值服務則下滑22.3%至2.16億元。

財報解釋，社區增值服務中永續性服務整體發展穩定，團餐服務的收入達到約2.44億元，同比增長約9.9%；而一次性需求的小區增值服務收入（包括與住宅裝修相關的拎包入住服務和資產管理服務）同比下降約28.0%。開發商增值服務大幅下滑則與房地產市場仍舊疲軟，較難激發出與之相關的業務需求有關。

具體在物管服務方面，非住宅物業助力收入的效果尚未顯現。2024上半年新城悅服務住宅物業收入同比增長14.8%至15.43億元，非住物業增長率僅4.3%，收入3.65億元；非住宅物業僅為住宅物業收入的23.65%，而上年同期為26.03%。

同時，市場化拓展方面新城悅服務仍有待提升，年初其提出了拓展要達到三個“聚焦”，即聚焦於永續性的服務需求、優質的城市土壤以及高潛力的客戶和項目。

從結果來看，該公司2024上半年來自新城系的物業管理服務收入同比增長16.1%達到11.33億元，而來自第三方拓展的物業管理服務收入增長為7.9%至7.75億元。管理層表示，在其2024年拓展策略轉型的六個月期內，公司在市場中新獲取的項目數量較以往有所下降。

“我們深知轉型無法一蹴而就，新獲取的業務量不可能在短時間內達到過往的水平，不過我們對於未來的拓展有十足信心，因為整個存量市場足夠龐大。”

本輪中期業績公告並未披露在管規模情況，據瞭解該公司截至2023年末在管面積約為2.237億平方米，較2022年末淨增加12.8%，在管面積中來自第三方的面積佔比為48.9%。

未來，管理層希望繼續調整規模增長步伐，汰換一些盈利不及預期或負面影響的項目，疊加行業進入“紅海”競爭階段和關聯方新城控股面臨的下行週期，新城悅服務的增長壓力也不容低估。

繼續作調整

從財報來看，新城悅服務尋求高質量發展，夯實基礎物業管理服務、推進永續業務發展等努力亦取得一定成效，主要體現在盈利能力提升和現金流指標保持在良好水平方面。

管理層介紹，上半年新城悅服務主要從兩方面着手優化基礎物業服務，除了前述介紹的有序汰換劣質項目外，公司還全方位強化了總部對各區域圍繞滿意度和收繳率兩大核心指標的管理與賦能，進一步完善數字化管理系統，提升員工效率，並優化業主體驗；並最終助力住宅類項目的收繳率超過去年同期的水平。

從現金流的情況來看，新城悅服務2024上半年經營活動產生的現金淨額同比增長了213.5%至2062萬元；截至中期末，該公司現金及現金等價物同比增長約1.8億元達到21.07億元，取得顯著改善。基於此，管理層表示去年全年的派息比例為歸母淨利潤的40%，今年應該會超過這個比例，中期不派息的主要是因為資金出境的管控。

在社區增值服務方面，新城悅服務強調繼續作出調整，主要針對業務的盈利能力及團隊的專業水平提升更高的要求，尤其在被看好的永續性業務領域。

據悉，今年上半年新城悅服務在管團餐項目達159個，年化合同金額達5.5億元，新增合同金額近9000萬元，餐飲合同續約率91%。管理層於業績會中進一步宣告要減少盈利能力弱和收款週期較長的業務，推進團餐與電梯維保業務的發展等。“希望這些具備潛力的業務有機會可以達到新的規模高度”。

從盈利情況來看，上半年新城悅服務毛利率小幅提升0.4個百分點至27.2%，公司的毛利同比上升約5.0%至7.18億元。

數據顯示，物業管理服務毛利率與去年同期持平，毛利同比增長12.6%達到4.71億元；社區增值服務與開發商增值服務儘管收入有下滑，但毛利率分別同比上升了2.3個百分點和1.1個百分點，顯示該業務板塊運營水平較好。

除在業務上調整外，新城悅服務還在積極管理自身的貿易應收款、按金及合約資產的規模。

財報顯示，新城悅服務截至2024年6月30日止貿易應收款為26.9億元（未進行減值撥備數額），較去年年底增長了29.62%，其中來自關聯方的貿易應收款為9.6億元，第三方貿易應收款為17.29億元，分別較去年年底增長20.4%及35.4%。

管理層解釋稱，來自關聯方的應收款增長主要與房地產行業承壓的形勢有關；第三方應收款增長主要受到一些季節性因素影響，通常業主繳納物業費是在下半年或年底，而這部分預計是能夠積極收取的；當然也存在一些宏觀影響下部分B端客戶延長應收款的情況。

值得一提的還有，新城悅服務目前預付款、按金及其他應收款項較去年底有所下降，但金額仍高達9.05億元，其中向關聯方支付的車位抵押款達到5.05億元，管理層也坦然，車位銷售業務難以擺脫宏觀經濟形勢的影響。

除此之外，新城悅服務似在等待收併購良機。“應該說公司過去收併購非常穩妥，在經營質量方面有很好的體現，雖然物業行業收併購已經放緩，但我相信這是一個短暫的休整，收併購還會出現，但不同與前幾年的規模賽跑”。