新的思考，新的活力：2024博鰲商業大會

（2024年8月15日·海南）2024年，零售商業和商辦行業站在新的發展起點上。市場競争日益激烈。消費者、企業部門需求多變，行業加強洗牌，以及經濟環境的不确定性，都要求企業把握需求脈絡、不斷創新和調整策略。

國内商業地産行業需要走出一條别開生面的道路。

零售商業層面，當前行業呈現出多元化和個性化的特點，消費者對于購物體驗的要求日益提升，消費策略和行為上也呈現出復雜化的傾向。年内，我們能看到各色各樣的非標商業的落成，正是商業地産運營商快速反應推動的結果。

同時，雖然租賃需求在溫和復蘇，但商辦市場亦面臨挑戰。在經濟復蘇放緩和供應量持續增大的雙重壓力下，目前全國重點城市寫字樓市場，仍面臨空置率高企、租金下滑的問題。

只是挑戰中，也孕育着新的機遇。共享辦公品牌、産辦運營商和智慧停車企業等行業上下遊關聯方，如何各展所長幫助租戶提升效率、創造價值，成為必修功課。

另一方面，随着“新質生産力”的提出，商業地産行業的細分化和專業化趨勢日益明顯，對資管的需求愈發突出。在市場不斷調整的過程中，消費基礎設施REITs的持續落地和推動，令商業地産找到新的發展路徑。但如何正确認識並利用這種産品，仍具有挑戰性。

8月15日早上，9位不同業界不同身份的資深從業者，齊聚在2024博鰲商業大會現場，發表了他們對行業發展的遠見卓識。

需求“捕手”

大會開場之後，中國房地産業協會商業文化旅遊地産專業委員會秘書長、研究員蔡雲作為第一位嘉賓登台，對國内商業地産市場現狀做了分析。

蔡雲表示，很高興又一次齊聚在博鰲，探讨關于商業地産的問題。她提出，由于多方面的原因，國内商業地産已由高速增長進入高質量增長時代，並正在經歷着前所未有的變革與挑戰。

中國房地産業協會商業文化旅遊地産專業委員會秘書長、研究員 蔡雲

但她同時認為随着近期一繫列政策出台，有利于激發服務消費内生動能，釋放服務市場巨大需求。“在政策利好的推動下，市場對于商鋪和寫字樓的租賃需求預期将進一步增強，商業地産市場有望迎來更為穩定的發展态勢。”

因此蔡雲表示，在“消費促進年”的大環境下，商業地産市場有望進一步穩定。而企業應把握市場恢復的契機。

之後，登場發表演講的是大悅城控股商業管理中心總經理田維龍，他分享一些大悅城在品牌營銷上的思考和做法。

田維龍提出，目前零售商業的運營需要擺脫傳統路徑，意味着需要平視消費者，和消費群進行情感之間的交流，並敏銳地捕捉市場變化和消費者情感的需求。

大悅城控股商業管理中心總經理 田維龍

他表示，情緒價值是當下和未來一個時期撬動品牌營銷很重要的風口。而大悅城将堅持為年輕人提供消費場景，並會将大悅城品牌看作一部綜藝去運營。

擁抱新趨勢

第三位發表演講的是IWG集團中國區總裁胡懋，他對現時國内寫字樓市場面臨的挑戰和壓力，以及企業客戶在辦公模式選擇上産生的變化，以及由此所帶來的新趨勢做了解讀。

IWG集團中國區總裁 胡懋

“在疫情之後，尤其是一些大的公司對于寫字樓的需求已經發生了很大的變化。”他介紹，在IWG集團上半年進行的全球企業市場調查過程中，發現91%的CEO正在公司内部采用混合辦公模式。

混合辦公，已經成為很多企業要普遍采取的一種模式，而靈活辦公運營商能在其中充當重要角色。

因為靈活辦公包含了三方面的優勢。胡懋提出，第一是大為節省租金成本，第二是能夠更容易的招聘到所需要的人才，也更能夠留住人才，第三是提供了團隊互動的空間。

随後登台的陽光海天停車産業集團總裁江沁園，表示很高興在會議現場見到很多老朋友，他介紹了國内外停車産業行業的發展情況。

“在中國市場前三家中，陽光海天算是運營管理最大的一家，加上另外的兩個競争對手，市場份額不足1%，是0.3%左右。”江沁園稱，國内停車行業市場集中度低，絕大部分車位在業主手中經營。

陽光海天停車産業集團總裁 江沁園

而在發達國家，集中度都相當高。他說，美國前三家停車企業占到市場份額的42%，英國是接近30%，法國是接近16%。但相比來說，世界停車産業領域技術，中國做得最好，而陽光海天是其中的佼佼者，包括已在旗下運營的停車場實現了全場景，幫助提升車場的容量，提升周轉率。

木棉中國創始人、董事長闵傑第五位登上演講台，他開篇就表示，中國經濟本質是中小微企業。“中國現在目前存量的企業主體大概1.8億家，其中1.2億家主體是個體工商戶，企業級大概在5500萬家左右的體量。”其中，小微企業占整個體量保守估計超過80%。

而小微企業目前經營正面臨壓力，傳導到市場，辦公行業也在承壓。但目前，在政策的推動下寫字樓市場正迎來新的發展契機。其中一點就是，寫字樓招商正從政策招商走向市場化招商，“以前是市場化抓手，現在不是了，市場化是主流，不是簡簡單單的抓手了。”

木棉中國創始人、董事長闵傑

市場在發生變化，企業要随之而動。闵傑稱，木棉中國接下來要“結硬寨，打呆仗”，深挖客戶，廣激量，先保證不輸，在不确定性中找到确定性。

REITs尋路

今年的博鰲商業大會沒有設置讨論環節，反而将更多時間留給另一個在業内受到極大關注的話題——消費基礎設施公募REITs。

麻省理工學院Global SCALE Network中國中心主任郭傑群，作為該環節第一個嘉賓上台做分享。

麻省理工學院Global SCALE Network中國中心主任 郭傑群

他提出，目前全球有40多個國家和地區有REITs相關的立法和落地。從落地的時間上看，時間節點都處在商業不動産在低迷或者是下跌的時段。因此，“從另外一個角度，REITs是拯救一個國家商業不動産行業非常重要的資源，可能也是為數不多的資源之一。”郭傑群稱。

但郭傑群提出，目前來說，中國雖然在大力推行REITs，但在開展時實際上存在着瑕疵。他對國内的REITs行業提出三點希望：立法、稅收政策，以及企業自身提升運營管理能力。

緊随郭傑群發表演講的是首創城發集團副總經理、首創钜大公司黨委書記，執行董事，總經理謝洪毅，他從奧特萊斯賽道的角度，表示因“大品牌+小價格”、品牌豐富度、口紅效應、聯營模式等優勢，奧萊已成為目前特别受市場歡迎的業态。

首創城發集團副總經理、首創钜大公司黨委書記，執行董事，總經理 謝洪毅

“在華夏首創奧萊REIT發行過程中，我們跟投資人做了很充分的溝通，大家也非常認可奧萊業态，尤其是看好奧萊經濟下行時的抗周期能力。”謝洪毅說。

談到REITs的作用，他表示，首創是把公募REITs視為盤活存量，打通通道，同時保持輕資産的管理能力。

中金基金副總經理、董事總經理李耀光緊接謝洪毅之後上台。他提出：“當前我國公募REITs市值大約為新加坡市場的30%、日本市場的20%、美國市場的1.5%。結合境内巨大的基礎設施與不動産存量，我們的公募REITs領域還有很大的發展空間。“

中金基金副總經理、董事總經理 李耀光

他認為公募REITs作為經營性商業不動産的上市平台，價值不僅僅在于一次融資，而是實現了商業與資本的閉環，能夠幫助企業低負債、健康、可持續地不斷擴大商業管理規模，發揮規模效應和管理優勢，實現管理平台本身價值的不斷提升。

因此公募REITs時代機遇已打開，李耀光指出，消費基礎設施、租賃住房、文旅景區的酒店，購物中心配套的酒店和辦公，以及養老設施等四大類商業資産可以進行REITs嘗試。

最後一位登台的是國泰君安投行REITs業務部執行董事趙陽。她認為，雖然目前國内公募REITs有不足和不完美的地方，但仍值得生态圈參與者一起建設，創造未來。

國泰君安投行REITs業務部執行董事 趙陽

趙陽介紹，REITs有股的特性，也有債的屬性，在全球範圍内大部分的規則内，都擁有低杠杆、高分紅和成熟穩定的共性。能帶給商業地産從業者們更多信心，也能推動“大家更加會關注到實際運營，而不是關注以往比較虛的東西。“

“現在看到在證監會券商闆塊，REITs是監管層面特别支持、特别鼓勵的。“趙陽說。