編者按：2024年以來，新質生產力成為中國經濟最核心的議題，數字經濟與科技創新則是最主要的動力，各行各業都在尋找高質量發展之路。
因應行業變化，博鰲房地產論壇將升級擴展為覆蓋全產業鏈的“博鰲周”，並且全新策劃和推出“2024博鰲訪問”系列報道——“博鰲新力量”。
通過對全產業鏈代表性企業的調研與交流、深度採訪與對話，探尋新週期的新力量。期待這些力量成為滾滾洪流，帶動產業鏈及經濟的煥新發展。
作為“商業篇”，我們通過採訪、調研及研究，解讀商業地產、零售與消費領域的企業和代表性人物，講述他們在新行業歷史發展機遇期中的所思、所想與所得。
觀點網 2020年以來，我們每年都會與李贇見一次面，聊聊一年來的市場觀察和商業地產溫度。作為國內第一批探索商業地產的企業，世紀金源商管集團發展至今已經走過二十餘年，李贇也從最初陪伴至今。
7月初的某個午後，暴雨突襲了北京。在李贇過往的經歷中，這樣的意外不在少數。大的調整、週期波動之下，即便能夠提前預測，也很難說可以做好應對準備，更無力改變方向。
暴雨困住了一部分人，即便手中有傘，就這樣走出去也難免被淋濕。隔着雨聲有人望着不遠處的辦公樓小聲說道，早點走就好了。顯然，他們來不及趕在午休結束前回到來時的地方，繼續處理接下來的任務。
雖是工作日，北京世紀金源購物中心外的露天停車場還是幾乎停滿。距離這裏不遠，有名聲在外的萬柳書院，也有世紀金源集團打造的住宅項目世紀城，高樓林立。如今的北四環，有着二十年前不敢想像的繁華景象。
對於世紀金源商管取得的成績，李贇表示，一方面是主觀一直在努力，另一方面確實運氣好，他對此並不避諱。
“每一次不管是主動還是被動的選擇，其實都踩到點上了。”世紀金源商管這麼多年相對安全且穩定，雖然大目標不多，一旦說了基本上都做到。
他停頓了一下繼續說道：“更多的可能是做好自己的應對準備，而不是去改變什麼。”
兩個多小時的交流涉及社會變化、當下潮流、消費趨勢，以及其他多個方面。
表面上看與商業地產並沒有什麼直接聯繫，但在他看來，這些恰恰構建起底層的認知，在做商業判斷時發揮決定性作用。
溫暖屋檐下
談及商管集團的發展，李贇將其歸功於世紀金源集團，並稱這是吃到了早期造城模式的紅利。
“我們自己有個說法，叫做世紀金源的‘溫暖屋檐’，就是在大屋檐下，不管是商管、物管、酒管，包括科技投資等方方面面，都有一個相對安全和穩定的環境，能夠按照各自領域的專業性和經營底層邏輯去推進。”
在集團整體基礎和框架下，各業務按照自己的特點，隨着大方向一起往前走。短期內不一定會出彩，變成行業頭部、規模最大之類，但長期來看，當大潮落下，真正不被浪捲走，能夠留下來，在今天來看還是很重要的。
一直以來，世紀金源集團對於外界來說頗有些神祕，有限的信息大多關於早期造城模式。幾百萬方的住宅、帶有大型商務會議功能的五星級酒店、較低配比的寫字樓，以及大型購物中心，伴隨李贇的描述，“世紀城”的大盤模式愈發清晰。
在千禧年後的城鎮化發展中，這種模式在各地受到青睞。世紀金源也藉此較早進入了一些省會城市的新區。
隨着“世紀城”大盤的開發建設，以及城市基礎設施的完善，這些地區形成一種“自運轉”模式。或許距離老城區、市中心仍有一段距離，但辦公、消費、酒店、醫療、教育等需求都能夠滿足。
後來的開發商不用再做商業配套，免去了相關投入，但相應的要承擔發展帶來的“溢價”。李贇表示，這與購物中心的邏輯是一樣的。
“大體量購物中心的好處就是能容納非常多的體驗型、收入低業態，給老百姓形成配套服務。”因為總量夠大，整體收支上也能夠平衡。
不過，之後隨着土地供應和招拍掛政策調整，大盤模式再難以為繼，“我們就自然地開始進行戰略轉移，往機會型過渡。”
談及此，李贇表示：“當時很失落，最賴以生存、最擅長的事情不能做，或者說受到很大限制。”但也是值得慶幸的，“糧倉就這麼多，剎車還算及時”，於是將更多資源和資金投入到了經營管理上，開始輕資產道路。
近幾年，輕資產正成為各商業地產商的發展方向。
作為國內第一批探索商業地產的企業，世紀金源商管始終走在行業前列，更早佈局“方圓薈”品牌。對於業務進展，李贇表示，整體而言還算順利，但仍有需要注意的點。
輕資產意味着身份的轉變，由甲方轉變為乙方。但目前甲方陷入困境的不在少數，項目停滯、資產抵押、列入不良……“對於經營是根本上的擾動。”這也帶來相關問題，要在項目和資產質量上嚴格把關。
對於輕資產的未來機會，他表示，可能更多的是在技術提升、更新改造方面有一些體現。但既然是存量，就意味着年頭比較長。
其次，當年的定位和建築格局並不一定與現在甚至未來趨勢匹配。
“如果天生的硬件條件不具備做成符合現在需求的項目，還是不能做。”
錯位的競爭
李贇舉例稱，世紀金源商管在近兩年重新開業的項目中，做出適應形勢變化的調整。例如，將武漢項目由家庭式大型購物中心定位調整為城市奧萊。
此外，仲量聯行發佈的2024年上半年北京房地產市場報告顯示，零售市場方面，低價高頻類消費迅速擴張，全市開店面積佔比前三業態為餐飲、時尚、生活服務。在生活服務業態中，二次元品類市場關注度提升，穀子店迅速擴張。
早在三年前，世紀金源商管就已經注意到這一市場缺口和趨勢，只是地點在重慶。
去年與李贇交流時，他曾興致勃勃向我們說起重慶方圓LIVE。
這是世紀金源商管創新型品牌下的項目，定位“Z世代年輕潮流主場”。去年5月重新開業時便收穫不錯反響，一年過去，項目仍在持續進行內容上的提升。
說到這個項目，李贇掩飾不住高興，甚至調侃：“我現在對他們越來越看不懂了，這是最大的成功吧。”
話雖如此，談起二次元、國潮文化等年輕力元素，李贇還是能夠向我們娓娓道來。
據瞭解，重慶方圓LIVE前身“金源不夜城”在2004年已經開業，曾是西部最大的地下特色商業街。歷經十多年發展，項目所在的觀音橋商圈陸續集結了星光68、大融城、天街等諸多商業。
無論是出於項目自身發展還是所處的外部環境，“金源不夜城”都來到了需做更新改造的時間點。不過，面對商業氛圍頗濃的觀音橋商圈以及地下環境劣勢，如何確定改造方向？
李贇向我們透露了更多細節：“和以往有所不同，以前是先對應品牌資源，這次是先確定項目客羣。”
客觀而言，項目位於地下，空間環境侷限。“這個時候就要看怎麼錯位，整個觀音橋商圈到底還缺什麼。”李贇表示：“我們將整個觀音橋商圈當做一個購物中心考慮，其實能容納的業態都比較全了。”
“Z世代”成為消費主力，調整顯然要圍繞這一羣體的消費生活形態展開。在與當地年輕人、社羣交流過程中，他們發現，寬泛易複製的商業標品並不能構成最核心的差異化。
事實上，大多數商業設施對年輕羣體中的二次元文化、朋克等元素缺乏足夠包容，在那些環境中他們被歸為“異類”、被圍觀，這羣年輕人缺少真正屬於他們的活動空間，改造後的方圓LIVE正是提供了這樣一個場所。
“在那兒，正常打扮的都是非主流，他們會說我們是不是在cos一個上班的白領。”
在李贇看來，這還是一個共創的過程，“它是經過打磨的，不是堆砌出來的標準化專業產品。”在年輕力這條路上，傳統商業打法裏能借用的資源和力量“失效”，很多事是摸索着往前走，甚至與品牌方、商戶們相互扶持，共同成長。
好在消費環境形成後，又能夠虹吸更多行業內的品牌、商家以及人流，進一步加深氛圍，最終真正成為“Z世代”主場。
“社會要有多樣性，不一定非得這樣那樣”。重慶方圓LIVE的經驗也為世紀金源商管提供了新的發展路徑：“在這種特殊的非標項目裏，如何重塑自身定位，精準開展工作，用對應的團隊和策略把它打造成功？”
談話間，李贇以當下的熱點“銀髮經濟”舉例，給出了一個思路——未來或許可以從商管已經退休的同事中選一批來做。
“他們知道哪些是真需求”，到時候項目管理者就不再是年輕小孩，也不是所謂的專業標準。
“標準可能更多是服務後臺和底層。”
眼前的路
購物中心的概念最早從西方傳來，在出行成本高、消費選擇不多時期，能夠一站式滿足不同需求的購物中心更受歡迎。
隨着經濟和社會環境不斷發展，消費者的選擇更加多樣。甚至不再停留於物質層面，更多地轉向精神層面需求的滿足。
消費選擇上也更加理性，注重產品的實際價值而非僅關注價格的高低。這種轉變反而體現了消費者能力的“升級”，標誌着人們對消費有了更深的理解和更高的要求。
也因此，李贇對“消費降級”這一說法並不認同。
在他看來，究其根本，早期發展商業的底層邏輯是要提高效率。大盤開發造城模式，能夠提升區域發展效率，大型購物中心是在一個空間形態內儘可能多的促成交易。
商業終將回歸線下的觀點收穫越來越多擁躉，李贇並不以為然。在他看來，發展到今天這個階段，線上的效率毫無疑問是更高的，但真真實實還存有大量的線下需求難以被替代，“有一些強線下屬性的，兒童樂園、餐飲、電影院……都是一定要人真正進去的。”
他補充道，線上與線下也不是非此即彼的關係。
“別用爭奪的心態，這種變化不是說商場和商場在爭，也不是商場跟電商在爭，是我們要共同解決問題。誰解決得好，這單就是誰的。”在效率的底層邏輯之上，更應該回歸理性、迴歸客觀，滿足真實需求。
線上或是線下，最終還是要回到服務消費行為本身。作為商品的銷售者、生產者，在什麼樣的地方完成交易效率更高？在不同的渠道里怎麼去佈局？這些才是要考慮的。
“現在很多公司其實也在關注自己的線上銷售渠道，比如說抖音、小紅書，可能有不同的方式和形式。”李贇稱：“即使在線下，也不會像以往一樣喊口號，比如‘百城萬店’這種模式，都在思考以什麼樣的姿態和心態來應對。”
一定是要做資源的排布和均衡的選擇，什麼平臺是最利於經營銷售，最底層的根源其實是消費者需求的變化，這是最核心的，而不要被形式困住。
“這些想完了就會發現，其實你想做什麼樣的東西和內容，慢慢就浮出水面了。”
面對持續變化的商業和社會環境，李贇引用經濟術語來形容這種狀態，認為商業地產已經來到了供給側結構性改革的時間點。
原來購物中心的資金、資產、土地供給方式跟現在已經發生結構性的變化。在購物中心內，提供服務的供給方也發生變化，這時候怎麼去應對和整合？核心是要滿足消費者的需求，解決消費者的問題。這一點想清楚，眼前的路也就更清晰。
對於商業地產面臨的招商、租金下調、空置率等發展難處，李贇坦言：“我們還在吃以前的紅利，這也給了我們時間、空間去思考和做下一步的調整。”
以下為觀點新媒體對世紀金源商管集團總裁李贇先生的採訪實錄：
觀點新媒體：您現在體感怎麼樣？今年項目人流如何？
李贇：人流同比是漲的，如果去掉2022年因為疫情管控造成的影響，其實並不見得能達到反彈的狀態，只能說是恢復正常。
世紀金源體系內，在去年底人流量已經達到2019年的水平。
這跟項目當年的選擇和定位是有關係的，因為我們其實主要做的還是滿足老百姓日常生活需求的生意，服務於家庭。
早年間購物中心都是跟着世紀城開發，那時候剛好是城鎮化發展，在貴陽、合肥、長沙等很多城市，都是新區的項目。因為我們去的早，基本上都是所在新區前幾個進入的企業。
這種情況下，開發地塊的選擇、商業位置的佔取，當然是有先機的。經過這麼多年快速的城鎮化發展，這幾年再看，其實看不出新區的影子了，已經變得成熟。
相反老城區更加擁堵，從環境來看，重心反而移到新的區域。
一方面是照顧家庭需求，另一方面佔據了先發優勢的核心位置，苦熬了很長時間，區域成熟以後，商業的恢復相對來講是比較快的。
觀點新媒體：現在現金流、負債表現如何？商管集團貢獻了不少資金？
李贇：基本上沒什麼負債，現在還剩一些地產板塊的。我們的資產拿得早，不管是土地成本還是建設成本，相對來講是可控的。隨着經營持續，利潤呈現持續上升的趨勢。
當年這些資產其實沒有什麼負債、財務成本，團隊在經營過程中，也能夠遵守商業邏輯。
好處當時可能不明顯，但是拉長時間維度以後，如果能按商業邏輯做事，後續增長其實是肉眼可見的持續穩定。
我們自己有個說法，叫做世紀金源的溫暖屋檐。在大屋檐下，不管是商管、物管、酒管，包括科技投資方方面面，大家有一個相對安定和穩定的環境，按照各自領域的專業性和經營底層的邏輯推進。
短期內不會出彩，不會變成行業頭部、最大規模，但是長期來看，當大潮落下，真正不被趕走、可以留下來。
觀點新媒體：穩紮穩打。
李贇：一是穩紮穩打，二是任何事情別違反它的邏輯。
比如說有不少同行，上市後面臨很現實的問題——業績壓力，如果是在一個正常的經濟環境，增長是必然的。但是碰到特殊環境，怎麼增長？寅吃卯糧。
任何透支肯定是有代價的，而且未來每一年還是要面臨增長。如果因為業績導致底層邏輯改變，這不一定是好事情。
各個行業裏面都有這種情況，有特別優秀的上市公司，也有特別優秀的公司不上市。
所以，我們最大的好處可能就是剛才說的世紀金源的溫暖屋檐，集團的產業能夠按照自己的邏輯往前走，其實就已經是一個不容易的局面。
觀點新媒體：人流量恢復了，客單價有什麼變化？
李贇：我們的項目除了北京算是一線城市，剩下都是在省會城市。
省會城市是有區別的，就我們項目所在的城市看，城市能級越低，受經濟環境影響更大，降幅也就更大。
觀點新媒體：家庭型的定位是不是更有利於扛過這個週期？
李贇：不要有這麼大的期待，沒有任何人能在一個購物中心待一天。社會環境發生變化了，大家的選擇非常多，實現物質和精神需求的場所太多了。我們只希望，這個購物中心最後對人是有作用的。
近兩年的city walk、特種兵，其實反應大家一種心態上的變化。人的真實目的是什麼？真正需求是什麼？以往可能是通過消費去滿足，這種一種很快速的方式。
但面臨真實需求的時候，我們迴歸理性、迴歸客觀，發現其實不完全是因為收入降低，是慢慢明白了很多事情。
現在人們喜歡說消費降級，深深的不認同，我覺得只能說消費降價。
消費越來越客觀和理性，迴歸消費真實需求，知道要貨比三家或更多家，甚至就是跨過賣家直接到供應鏈的某一個環節購買。
大家的消費能力增強了，消費更加理性，手段措施更多，這怎麼叫降級？應該是升級，是能力上的升級。
觀點新媒體：未來會不會從電商慢慢迴歸到線下？
李贇：這個不是核心。一個東西好不好，值不值得被別人擁有，通過線上還是線下的形式擁有，其實沒那麼重要。
現在很多公司其實也在關注自己的線上銷售渠道，比如說抖音、小紅書。
作為商品的銷售者，到底在什麼地方賣最有好處？在不同的渠道里面怎麼佈局？一定是要做資源的排布和均衡的選擇，什麼平臺是最利於做銷售的，這是選擇的核心，但根源其實是消費者需求的變化，最怕大家變成在線上還是線下做一個選擇。
生產力水平達到了，所以就有這麼多選擇，但這是多選題，甚至每一次選擇都是不一樣的。
不管是線上還是線下，要想明白到底用什麼樣的方式滿足消費者需求，解決消費者的問題，這個才是最核心的，而不要被形式困住。
觀點新媒體：在特殊的經濟週期裏面看世紀金源商管，您會出哪些關鍵詞？
李贇：主觀一直在努力，另外確實運氣好。我們每一次不管是主動選擇還是被動選擇，其實都踩到點上了。
世紀金源這麼多年相對安全且穩定，雖然大目標不多，但是說出來的基本上都在做。整體上也是基於集團有一個很好的基礎和框架，裏面每個板塊都有特點，大方向上是一起往前走的。