編者按：2024年以來，新質生產力成為中國經濟最核心的議題，數字經濟與科技創新則是最主要的動力，各行各業都在尋找高質量發展之路。

因應行業變化，博鰲房地產論壇將升級擴展為覆蓋全產業鏈的“博鰲周”，並且全新策劃和推出“2024博鰲訪問”系列報道——“博鰲新力量”。

通過對全產業鏈代表性企業的調研與交流、深度採訪與對話，探尋新週期的新力量。期待這些力量成為滾滾洪流，帶動產業鏈及經濟的煥新發展。

作為其中的“產業篇”，我們將挖掘產業、物流與供應鏈企業和代表性人物，講述他們在新的行業歷史發展機遇期中的所思、所想與所得。

觀點網 2024年，產城業態迎來新一輪適時發展。

但在行業加速更新進程時，累積已久的問題如產業園區財務難題、數字化轉型困惑以及輕重資產考量，與產城加大布局範圍所帶來的變化交織在一起，產業運營商們面臨着更具體的挑戰。

“做產業園要有產業思維，一是通過運營來體現資產的價值；第二是因為長週期持有資產，如果短期內把資產賣掉，想要再規劃或者調整整個產業，是很難做到的。”

4月底舉行的2024年長三角產業論壇上，新建元集團黨委委員、副總裁、財務總監朱軍接受了觀點新媒體的採訪，他分享了產業園區解決財務問題的具體思路。

“長期持有資產，怎麼樣能夠做得更大、更強，讓自己的企業能夠發展起來？”作為產城融合集成服務商，新建元擯棄了單純做房東收租的思維模式，變為主動出擊引入企業。

一方面，加快內部資源整合，在產業發展領域成立招商中心、服務中心和資產管理公司，將原來的機構進行優化；另一方面，加強同蘇州工業園區招商部門之間的配合。

REITs的思考

朱軍的思考對應着市場的種種擔憂，產城企業如何跟上市場賦予的機遇？如何在時代浪潮中抓住自身優勢完成業務升級轉型？

新建元的做法是順勢而變，這家企業在首批基礎設施公募REITs上市了之後打開了相應渠道，於2021年6月完成東吳蘇園產業REIT上市，成為首批上市產業園類公募REITs之一。

“我們的東吳蘇園用新建元旗下蘇州2.5產業園1—2期等兩項底層資產發行了公募REITs，實現了整個產業運營的投資、融資、建設、運營到退出，後續整個企業的模型也發生了一定變化，我們叫做以退定投、以退定增。”

對於新建元以退定投的原因，朱軍解釋，發行REITs之後，有新的資金回來，可以放大新的槓桿，“怎麼才叫以退定投呢？要持有產業園。REITs的方式是擁有資產控制權，而且資產又能夠相應出表。所以在項目上馬之前，就以未來是否符合地方產業發展，是否能夠以REITs方式退出，反向控制投入成本，以及考慮怎麼樣運營——從後面往前面倒推。”

在他看來，REITs的把控需要時機，更需要清晰的運營戰略，“大家都想發REITs，沒有優良的資產思維和運營思維就做不好。所以還是要從長期主義思考，把這個基礎做好。”

在專訪中，朱軍再次向觀點新媒體解釋了新建元的REITs理念，他認為資產的價值不在於建造成本有多少，而在於資產運營的效果好不好。運營效果體現出來，資產價值才可能會更高。

“新建元的十四五規劃裏面，其中一條就是輕重分明，做強重做優輕。另外，就是要讓每個人的思維走向全面數字化。”

“進行輕重分離之後，相關租金收益有所提升，公司運營能力也得到一定提升。”

實現更完整的輕重分離，需要從策略端開始梳理。在觀點新媒體的專訪中，朱軍透露目前主要業務分成產城、地產以及服務三個板塊。

數字化轉型

觀點新媒體在新建元官網中瞭解到，目前新建元業務板塊中，產城板塊包括區域綜合開發、產業載體開發、產業項目投資；地產板塊包括住宅、商業及文旅地產開發工作；服務板塊的重點則是社區商業、人力資源，以及數字科技服務。

在當前發展進程中，數字科技的分量愈來愈重。

朱軍向觀點新媒體表示，新建元旗下有數科公司，承接着蘇州工業園區大數據公司、數字經濟專門公司的相應職能，如此一來，新建元就可以數科公司為基礎，向數字智慧城市、數字經濟等方向進發。

事實上，近年來數字化轉型的企業不少，但各家各有特點。於新建元而言，介入產業、形成重點數字數據、鋪設數字資產是轉型的重點動作。

“我們分了這麼幾步，第一步是介入相應的產業，從新建元所負責業態的應用場景切入，與業務結合，完成數字化進程；第二，形成相應的數據，變成我們的資產，並形成數字資產，可以提升我們的運營能力。”

新建元針對數字化劃分了幾條不同賽道，包括數字城市、數字政務、數字金融、數字基建、數字生活等。

“我們具體區分了TO B端和TO C端，這樣才能夠全方位支持蘇州工業園區，發展數字經濟。”

前不久，國內AI鑑定企業圖靈深視（蘇州）科技有限公司便落地在了新建元旗下蘇州2.5產業園，該園區便是新建元數字化轉型最直接的案例，主要聚焦生物醫藥、先進製造、信息科技等科技領域。

目前園內入駐企業超200家，包括空中客車中國研發中心、飛利浦全球業務服務中心、華潤醫藥商業集團華東總部等10多家世界500強企業項目，以及星雲互聯、創騰軟件等一批新興產業領域項目。

“以數字化轉型為切口，持續打造好產業生態環境，企業客戶們自然就來了。”

數字化轉型的另一面是加強科技支撐，在新建元的規劃中，每個產業都需要成立一個專業化的、進行載體建設的運營端口。

“發展思路一定要和大局吻合，不能只想着用自己手上的資產解決短期的問題。”朱軍認為，任何一個企業尋求發展，都要吻合當地相應的生產力要素，新建元進行數字化轉型背後，就體現了對大局把控的準確度。

以下為觀點新媒體與新建元集團黨委委員、副總裁、財務總監朱軍先生的現場採訪實錄：

觀點新媒體：新建元目前的發展策略是什麼？

朱軍：我們的主要業務分成三個板塊，第一個板塊是產城板塊，第二個是地產板塊，第三個是服務板塊。

從新建元的角度，我們是產城融合集成服務商，不僅僅負責產業園發展，還要提升綜合能力。具體要提升的就是服務板塊，真正為社會、為地方做出一定貢獻。

服務板塊中，我們有一個部分專門做社區商業，以及對接人力資源，主要針對提升產業配套、提升人力資源水平，包括高端人才的引進。

我們也要做強數字經濟，新建元旗下有相關數科公司，承接着蘇州工業園區大數據公司、數字經濟專門公司的相應職能的相應職能。我們可以數科公司為基礎，向數字智慧城市、數字經濟等方向進發。

觀點新媒體：新建元數字化轉型的特點以及進程如何？

朱軍：分了幾步，第一步是介入相應的產業，從新建元所負責業態的應用場景切入，與業務結合，完成數字化進程。

第二，形成相應的數字數據，變成我們的資產，並形成數字資產，可以提升我們的運營能力。

新建元針對數字化分了幾條賽道，包括數字城市、數字政務、數字金融、數字基建、數字生活等。

此外，我們還分了TO B端的角度和TO C端，全方位支持蘇州工業園區，提升數字經濟。

觀點新媒體：從行業角度看，資產保值和增值與REITs相關程度高嗎？REIT發行策略在以後還會繼續適用？

朱軍：蘇州工業園區大概在2011-2012年之間就開始研究REITs，新建元在研究的時候是進行輕重資產分離。

資產的價值不在於建造成本有多少，資產運營的效果好，價值才可能會更高。

所以新建元十四五規劃裏面，有一條規劃就是輕重分明，做強重、做優輕。另外一條，要讓新建元每個人的思維走向全面數字化。

進行輕重分離之後，相關租金收益有所提升，公司運營能力也得到提升。

觀點新媒體：您認為國內或者說長三角區域內產業園發展的道路該如何走？

朱軍：每個地方不一樣，可能在北京、上海的總體規模體量都比較大。當一個行業發生了變化後，對出租各方面影響也比較大。

在蘇州範圍內，我們客戶分散度比較高，有時候也會給投資人講投資公約制，投資的並不是資產，真正投資的是這個產業。

從蘇州工業園區的層面，我們的人工智能產業是從科技園發展而來，2000年成立就開始佈局了，到現在也有20多年，培育扶持一個產業需要很長的時間。

這方面我們就寄希望於政府營造一個產業生態環境，如果沒有產業生態環境的話，只想着短期內取得相應收益，可能會面臨持續虧損，但目前我們已經逐步扶持、培育起來了。

觀點新媒體：目前來看，產業園區佈局路線多樣化，民企如何尋求破局的方法？

朱軍：從企業的角度，任何一個企業，首先要判斷這個地方的產業是否適合自己的發展路線；其次，建起來不能空着，先把它填滿。

雖然是民營企業，但思路和政府一致的話，也會獲得幫助。發展思路一定要和大局吻合，不能只想着用自己手上的資產解決短期的問題。

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