編者按：2023年漸近尾聲，宏觀環境正在發生積極變化，消費市場愈發成為關鍵，萬眾期盼的復甦尚在中途。
在此間，深刻的改變已經滲透各行各業，包括商業地產。面對變化的行業，無論是零售端、消費端還是企業端，都必需適應變化。
帶着對商業地產以及對全產業鏈的持續探索，2023觀點商業年會將於11月2-3日在上海繼續召開。
故此，觀點新媒體全新策劃和推出2023觀點商業年會特別報道——“看見未來”，通過深度採訪與交流，傳遞信心與希望，尋找更多有價值的商業邏輯。
觀點網 關於衰退的擔憂與對預期的悲觀情緒籠罩了全球商業地產行業，國內也不例外。從業者感到緊張無可厚非，但其實也讓我們忽略了，這個市場依然充滿着活力，它的侷限性遠比我們想像中要小。
只是“玩家”可能發生了汰換。事實上，目前願意投身商業地產，尤其是購物中心的各領域企業依舊不少。
一方面，開發商退場後形成市場空白，新的商機正在浮現，一些過去經營不良的物業，等待更專業的運營方接手；另一方面，時下購物中心早已不再是單純購物的目的地或店鋪的集合點，更多兼顧藝術、人文、社交等功能。
消費者的習慣也在發生變化，更垂直的一站式購物體驗越來越受到歡迎。從代表書店、家居的誠品、宜家，到生鮮超市、3C家電、商超跨界的盒馬與京東、永旺，從垂直渠道跨界全品類購物中心的例子愈發常見。
今天我們要講述的商業故事，則以羅輯俐、葉姿作為主角。過去幾年，她們帶領的簡愛集團正逐步實現家居賣場向大型綜合購物中心經營者的蛻變。這既是母女創業與財富的故事,也是兩代中國女性生活與事業的獨立之路。
跨越時代的挑戰：兩代人的傳承與突破
一個雨後的中午與羅輯俐和葉姿見面，她們既是母女，也是生意夥伴。兩人性格迥異，至少從外在表現看是如此。
羅輯俐是中文專業出身，卻一路在兇猛的商場中打拼。畢業後，選擇彼時領先的零售商“好又多”作為職業生涯起點，在內部等級森嚴的臺資企業裏攀到亞洲區重要高管職位。
1999年至2006年，羅輯俐轉投陌生的家居行業，先後履職聯邦傢俬和皇朝傢俬，主要負責全國市場拓展和門店落地工作，在此期間積累了深厚的零售管理及家居行業全渠道管理經驗。
簡愛集團董事長 羅輯俐女士
2007年，羅輯俐憑藉着20年商海歷練，獨到的戰略眼光和敏銳的商業嗅覺，創立了簡愛家居，定位為專業連鎖家居賣場，面向中高端消費人羣，集中佈局華南地區二三線城市的核心商圈。以在流通業深耕打造的強大整合能力，創造了“簡愛速度”及“簡愛現象”等商業傳奇，在傳統行業中打下了堅實的基礎。
羅輯俐身上透露着老一代創業者特有的衝勁與責任感，創業之初便經歷了席捲全球的金融海嘯，多年的經驗積累與豐富的人脈，她深知行業內部的運作規律，作為一個企業家、一個行業觀察者，她既重視企業的穩定性與行業市場的發展，也關注創新和拓展新的市場領域。
如今簡愛家居闖蕩商業地產藍海，來到轉型的重要時期。想起過去不少企業一二代交接班不順的例子，羅輯俐慶幸自己得到女兒葉姿的幫助。
葉姿生於1995年，14歲就出國留學，獨立度過8年青少年時期，直至從波士頓大學畢業，應父親母親的邀請回國，並試圖在簡愛家居開闢新戰場。
回國之前，葉姿已經靠自己打拼，戴上了別人眼中的諸多光環：
在校期間曾擔任該校中國學生學者聯合會主席，2015年加入北美最大的創業社交平臺「燎原」，任公司北美市場VP。
她給簡愛家居帶來了先進的理念和國際化視野，創新的思維和敏銳的市場洞察力，使她能夠迅速應對變化並利用科技進步，先後負責企業的創新業務與整體營銷工作，主導開發及優化集團數字電商、小程序、會員管理、供應鏈管理等業務內容，也涉及集團人員架構管理模式搭建，並承擔起了更多的社會責任：2019年10月擔任中山市傢俱商會青年會副會長；2020年擔任簡愛集團董事，負責監管營銷和運營；榮獲“2021中國家居行業十大創新企業家”稱號；2022年任中山市青年企業家協會十二屆理事；2022年榮任廣東省青年聯合會第十二屆委員會委員，希望將企業推向更高的層次。
兩代人之間不同的觀念、經驗以及不同的期望和目標，造就這對母女不同的生活理念和工作準則，羅輯俐擅長用情感、情懷、責任來打造團隊，自稱是一個很極致的樂觀主義者，而葉姿為人冷靜，邏輯縝密，注重效率，且有清晰的目標導向。作為母女，也是合作伙伴，她們有着深厚的感情紐帶，但也同時承擔着一個企業發展必要的責任，這種情感和義務的交織，必將存在分歧和摩擦。
共同進步：兩代人的磨合推動企業的持續創新
“我有我的理解，她有她的認知，我有我的圈子，她有她的世界。”
羅輯俐說，女兒回來後自己感受到溫暖的幸福感，但也不乏“火星撞地球”的精彩日常。
不同的觀念差異，使得交流和磨合更為重要，在不斷的摩擦、坦誠、理解中，開始慢慢意識到彼此的優勢和價值，認同感日益增強，更加相互理解，鼓勵與欣賞！
葉姿在採訪中表達，她認為一個項目的定位和前期策劃非常重要。需要把客戶的用戶旅程設計的完美。一個商場也是一個產品，需要有自己清晰的定位，受眾和產品特色。而羅輯俐從企業掌舵人的角度，更關注落地的執行力、進度，和是否契合實際。
兩人經常因為執行和策劃有偏離而發生爭執，但也是這樣的碰撞與互相平衡，才使品牌不斷的挑戰、突破，時常向自己提問“我們如何做到更好？”
簡愛集團董事 葉姿女士
8月28日，葉姿在集團重要項目華藝廣場·簡愛時光裏逾八百餘人大規模招商發佈會上出現，就簡愛集團新的商業模式發表了《家的N次方》主題演講，並受到商界泰斗與資深前輩的高度讚賞。
但她提到，其實事前與母親曾進行了十分深度的對話，葉姿更希望自己的定位在專注公司管理和產品的打造。但羅輯俐作為母親，也作為企業負責人則更希望葉姿站在臺前，並一直推動她站出來，去代表企業和品牌。
這樣的分歧不在少數，葉姿關注高回報活動，關注讓自己的發言是否會讓項目獲得更多支持，提高傳播，助推項目拿到更好的成果。最終兩人總能迴歸實際的效益，在權衡自身階段性的時間分配與公司發展需要後，最終決定站到臺前支持公司業務發展。
不論是作為母女、還是同事，羅輯俐對目前的相處模式感到滿足，雙方的交流越來越順暢，逐漸在互相包容和理解的基礎上找到了平衡點。
她總結：“喜歡彼此挑剔着，鼓勵着進步。”並指簡愛集團轉型從開始策劃、定位、思考以及實際行動，兩人從頭參與，已是最佳拍檔，作為簡愛集團的第一代創業者，也時常感覺到被鞭策與持續成長進步的快感！
互相的期望、妥協、包容、理解和認同，糅雜在一起形成的複雜情緒，正將羅輯俐、葉姿拉得越來越近，母女兩人在磨合、融合中共同進步，影響着也推動着簡愛集團的經營與創新，邁向更加廣闊的發展前景。
改變的商機：簡愛的業務底蘊為轉型提供支持
簡愛集團代表着新興的商業力量。
這家早年在垂直領域建立優勢的家居企業，正將觸角伸向全品類購物中心市場。
在這關鍵的節點，老一輩和新一代管理者似乎都不能缺席。只因商業零售行業隨時變化，市場勢必由年輕的客羣、用戶主導，因此企業也需要年輕的管理者，年輕的商業實踐者。
據透露，針對簡愛集團目前發展重心“簡愛·時光裏”， 葉姿在全品類購物中心項目前期定位，策劃籌備過程中充當主要的角色，羅輯俐 則與商業團隊安排具體項目的實踐和落地。
簡愛集團董事長 羅輯俐女士
而簡愛·時光裏作為簡愛集團商業業態的具體承載平臺，輕資產拓展為主，定位二三線城市家庭購物中心、區域型購物中心，單項目體量在8到10萬平方米左右。
項目具體切入點是以家居為主，搭配更多“家居+”內容，包括但不限於超市、餐飲、影視娛樂、親子等生活需求、家庭需要。
這場戰略轉變，一半來自簡愛家居管理層對自身業務的重新定位，另一半則是市場形勢使然。
過去幾年因為新冠疫情衝擊，國內商業零售市場出現了洗牌期、閉店潮。“意味着原有的商業物理空間真的就空出來了，所以業主要尋找新的替代。”簡愛集團董事長羅輯俐說。
但同時，國內家庭型消費者對於家居品類產品的消費熱情並沒有減弱。
根據簡愛集團公佈的家居生活調研數據，疫情之後健康家居產品受到青睞，66%家庭在家做飯頻次提高，有85%家庭開始購入智能家居。同時，一二線城市的改善型需求也讓燈飾、窗簾、牆紙等裝飾型產品走俏。家居建材品類商家，成為購物中心內越來越重要的租戶。
只是這類家庭消費者對於家居購物、家庭購物的體驗，不再侷限於購置產品，更關注購物過程中的旅程體驗，單純的家居建材賣場難以滿足需要。
“而且網購衝擊並不小，也是不可逆轉的。”羅輯俐認為，因此簡愛急需的改變，做一些有別於以往商業模式的內容疊加。
簡愛集團董事葉姿補充：“我們看到中產家庭對於購物中心有比較長期和持續的購物和生活習慣需求。”
“我們過去10多年做家居，一方面打通了供應鏈，在招商運營上形成了一定優勢。”她分析，另外一方面，家居行業的長期深耕，使得簡愛集團在運營上更能貼近家庭型消費者，貼近中產家庭、小資家庭的支出和消費習慣，以及對於產品品類和會員運營上的偏好。
簡愛集團從中發現了商機，本身有天然的家居內容，服務客羣沒有太大變化，走向全品類購物中心也是順理成章的一件事。
不突兀、不設限：目標是跑通品牌線的運營模型
購物中心行業很卷，以家居為入口的商場也並非首創。簡愛集團要打開局面，落點在於運營能力。羅輯俐和葉姿提出“精選優選”概念，這是過去簡愛集團在家居品牌線的優秀傳統。
放在簡愛·時光裏，具象化就是做出有特色的購物中心，精選位置、精選定位、精選品類、精選合作伙伴，以及精選所呈現的內容，確保家居生活品類的豐富度。另外，從促銷活動到內容引導再到售後服務、後期質保，做好購物流程體驗的把控。
簡愛集團董事 葉姿女士
葉姿解釋，品類的差異化是基礎，因為簡愛·時光裏主要服務中產、小資家庭型消費者，因此家居和餐飲是拳頭品類，起到引流作用，另外加強商超、珠寶金飾、兒童娛樂、服飾等。
其次是商場空間的運營，如何營造線下購物氛圍，不同品類商家如何串聯與互動。最後是用戶的運營，如何構建合理的會員服務體系，真正觸及用戶心智，提升復購率。
“就是怎麼樣讓老人家喜歡去你的商場‘嘆空調’，讓家人週末願意帶小孩過來逛一圈。”
簡愛·時光裏過去幾年的發展有了階段性成果，華藝廣場.簡愛時光裏、簡愛時光裏.小欖菊城廣場等重點項目正在籌備當中。
截至目前，通過簡愛家居+簡愛·時光裏雙線配合，簡愛集團商業版圖已達成近20家連鎖商場、80萬平方米經營面積，合作品牌超過1200家，核心經銷商超過1500家。
但羅輯俐也表示，簡愛集團的業務板塊靈活多變，不做太突兀的嘗試，但也不設限，未來不排除會進行調整。例如會結合不同項目的特色，做更多貼合文化傳播的嘗試，或者更偏商貿中心的業態。
簡愛集團最新簽約的華藝廣場·簡愛時光裏項目，就是在華藝廣場本身具備的高端燈飾特色、“國家AAAA級旅遊景區”基礎上，由簡愛加入家居組合與全業態商業內容，面向每年固定迴流的商貿人羣，打造城市環貿中心（產業貿易+商業餐飲配套）的商業綜合體。
資料顯示，華藝廣場·簡愛時光裏包含5A甲級寫字樓、7個展館、星級酒店等業態配套，配合燈飾、家居採購行業會展、燈光藝術鑑賞產業特色旅遊等，在10萬平方米商業空間內，開闢了國際藝術街區、星空花園（天台空間魔方）、味蕾花園、尋味中山四大特色主題空間。
按照現時規劃，簡愛集團旗下簡愛·時光裏、簡愛家居兩條腿走路，味蕾花園等創新業態也在培育當中。
但簡愛·時光裏將佔未來集團收入70%以上。除時光裏之外，簡愛家居目標2-3萬平方米的專業門店，融合大家居並進軍家電領域；味蕾花園則專門面向餐飲部分。兩個板塊均可獨立發展，也可在時光裏內進行整合。
如何跑通各條品牌線的運營模型，則是接下來最重要的工作。
以下為觀點新媒體對簡愛集團董事長羅輯俐女士和簡愛集團董事葉姿女士的採訪實錄：
觀點新媒體：如何定位簡愛·時光裏這條品牌線？
葉姿：簡愛·時光裏目前以家庭購物中心、區域型購物中心為主，但是不排除其他可能，也不設限，未來有可能調整我們的業態。
購物中心有很多形態，現在也有很多創新的業態，也許未來有針對年輕人的商業體，包括可能定位更偏商貿中心。
就像簡愛家居，我們在過去拓店也分為專業的連鎖賣場和購物中心合作店，就是專業店和精品店。
目前在做商業，但凡是跟家居有一定關聯的，在家居品類內有一定席位的，或者更偏區域家庭生活服務的，我們會以簡愛·時光裏這個品牌去定義。
像美林M·LIVE天地是我們比較希望學習的對象，因為它有家居板塊跟商業板塊的結合，可能也針對的是家庭客戶。第二，餐飲結合家居部分，它的一些動線包括品類佔比，我們認為是比較符合家庭“週末帶娃遛娃”的好去處。
簡愛集團董事 葉姿女士
觀點新媒體：簡愛集團在做全品類購物中心方面有哪些先天優勢？
葉姿：我們更能理解家庭的需求，特別是中產家庭、小資家庭的支出和消費習慣，包括對於產品品類和會員運營的偏好。
過去10多年做家居，一方面打通了供應鏈，在招商運營上形成了一定優勢。另一方面是讓我們在運營上更瞭解家庭對於商場的需求，比如老人帶娃的需求，年輕人遛娃的需求，以及商場附近家庭對便利生活的需求。
這幾個需求是現在中產家庭對於購物中心比較大的、長期的和持續的需求，這是目前簡愛·時光裏的客羣定位。
當然我們其實也很期待有更多的一些突破，現在有很多針對年輕人的Mall，針對文旅特色的Mall，這些都是商業上的創新。
觀點新媒體：簡愛集團戰略轉型的契機是什麼？
羅輯俐：目前可能是過去30年工業以及專業化市場輝煌時代的結束，相關企業面臨轉型，簡愛集團也需要探索。
如果簡愛能探索成功，將會是一個新的版圖，將會喚醒和改變一大批專業市場，並進入新的商業賽道，煥發出新的生命和華彩，這個是有商業價值的。
中國過去30年以工業為導向，以垂直專業市場為導向，急速奔跑，奔跑到一定程度可能已經成為一種主流，但其實未來已經不可持續。
這代表了一個共性的問題：任何行業或者說企業以前所依賴的行業不再高速發展，怎麼辦？
比如家居不能再依託房地產高速發展，家居賣場怎麼轉型？每一個城市裏幾百畝、幾千畝的產業園如果不能消化，怎麼轉型？
簡愛的案例，可能會成為一個非常有時代性、代表性的案例。
葉姿：中國現在文旅產業商業化改造是值得參考的，包括文化塑造以及圈層打造。
這也代表着簡愛一定很難吃到大蛋糕，一定不能再做大而全的產業改造，而且每一個改造要基於產業的特色，把文化提煉出來，精準看到你服務的那羣人。
像華藝的項目，我們非常清晰地知道，華藝的貿易屬性以及未來結合商業配套跟生活配套之後，一定不能走中低端，也可能不會是非常社區化的商場，因為客羣屬性是商務性的。
它是一個商務的交流中心，有商貿，有商業，這裏面的文化可以提煉出來，用於項目設計。
羅輯俐：簡愛代表了新銳力量，代表了不一樣的模式。我們既是甲方，也是乙方，既是平臺，也是平臺供應商。
以後，我們既是商業的實踐者，也是垂直商業的踐行者，我覺得這種多角色的多維關係，恰恰是對於接下來新商業發展的衝擊。
觀點新媒體：簡愛·時光裏如何打造差異化？
葉姿：我們10多年前起家是做家居商業部分，主要服務的客戶是國內的小資中產。
在這個過程中，你會發現消費者對於家居購物的體驗、家庭購物的體驗，不會侷限於購置產品，還會關注購物旅程的體驗，英文叫customer journey。
以前我們認為消費者到店了，在店裏面買東西，就是應該有的旅程。但是現在消費者真正買東西的旅程已經改變，先在線上看，再到現場買東西，然後需要周邊的服務配套、帶小孩子的體驗，還有售後。
針對這些方面，其實簡愛都在突破，圍繞消費者體驗去做得更好。對服務的家庭，我們的商業空間要做到能真正滿足家庭購物體驗的過程。所以，現在簡愛家居門店、時光裏，購物前的線上信息指引，包括購物指南、購物引導等都在提升。
消費者到店環節，傳統家居賣場可能比較枯燥，逛完買完就走了。目前客戶對於展廳的體驗，是品牌鏈接最重要的一環。
因為我們服務的還是那些人羣，所以能夠在服務過程中添加內容，從垂直到橫向地發展，這是簡愛真正要突破的一個點。因為對簡愛來講，消費者需求是最大的推動力，我們必須改變。
簡愛一直是兩條線在發展，過去16年裏，簡愛家居大部分門店會跟購物中心結合比較緊密，或者跟核心商業區結合比較緊密，所以跟餐飲、服飾、零售等門店的互動也比較強。
差異化最重要的關注點是買手、精選，簡愛跟紅星美凱龍、居然之家這種十幾萬平方米的大型連鎖專業家居Mall相比，更多的是在於挑選核心品類的核心品牌。
所以我們的要求一定是好品牌，一定要保障品質。
羅輯俐：葉姿剛剛傳達的一個概念叫精選優選，我覺得在做任何經營的時候，不管是在哪一個分類，其實都應該秉持優選和精選的概念，不然一定做不到最後。
比如購物中心，做出自己的特色也是精選，精選定位、精選品類、精選位置、精選合作伙伴和精選內容。
葉姿：為什麼簡愛做這件事情，而不是單純零散的把一些品牌放進去？因為對於定向的剛需客戶來講，購物是不希望零散的，當你要買傢俱家電，裝修一個家，可能不希望不停地從一個店跑到另一個店。
所以，簡愛整個配套的差異化是建立在運營上面，從促銷活動到內容引導、售後服務，以及對於購物流程體驗的把控。
在普通購物中心裏，購物中心不會主動協助處理家居家電購物的售後問題嗎？不會，但是簡愛會。所以簡愛家居跟購物中心的結合，可能更多是在保障家居生活品類的豐富度和精選。第二是整體服務的售後和運營保障，也很重要。
觀點新媒體：未來在“家居+”還會做一些什麼樣的融合？
羅輯俐：我們的發展路徑絕對不會是單一的，一定是可以改變的。比如說我們的主力店品牌簡愛家居，2-3萬平方米，融合了大家居，智能家電。
進軍家電，是因為現在國美、蘇寧等渠道在瓦解。簡愛參與重構，也是一個機會。
家電現在已經開始切入家居板塊，國美大粵西區營運總經理已經進入我們公司，負責家居板塊裏面的家電賽道。
觀點新媒體：如何看家居行業的前景？
葉姿：首先，家居這個品類我們認為是有可持續性的，並不會因為經濟下行而放棄，只是未來可能不會再隨着房地產快速增長。但是衣食住行裏，住可能不一定是房子，但家居一定是抗週期的品類。對於購物中心來講，找到抗週期的品類也是非常重要的。
第二，我們很熱愛這個品牌，對於中國25-40歲的剛需和改善客戶，我們覺得一定還有商業機會以及優化空間。
首先是長尾效應，頭部企業非常明顯，但是服務品質跟供需不能滿足全部人，長尾後面70%商家都還在零碎的提供服務。
其次，品類跟品牌不匹配，大品牌提供的產品消費者不喜歡，小品牌能夠跟消費者互動的地方又比較少，品質和售後服務可能也跟不上。
針對這點，簡愛認為未來機會着重在精選跟買手製，不排除未來我們更多參與到家居運營裏面，也不排除嘗試一些新的渠道，促進家居的銷售。
我們近期其實已經啓動簡愛自己的買手內容賬號，通過內容進行品牌推廣。另外一個邏輯就是商業屬性，因為未來低頻的產品一定是產品利潤高過流量利潤，所以我們也是在往這方面調整。
過去20年地產上升階段，家居購買流量很高，流量收入可能比產品收入要更多一些。但是再往後，在比較平穩或者可持續的市場裏，商業交易還是要回到產品本身，這是市場給簡愛帶來的改變。
當然，整個家居行業不可能只有簡愛在家居這個品類上考量，但我們認為，加強家居板塊對於簡愛·時光裏的突破跟發展有好處。
所以，我們從兩個維度思考：一是單純的家居板塊怎麼發展，二是家居板塊怎麼發展對於時光裏業務有幫助。
看見未來 | 未來是確定的，是看得見的！