編者按：置身百年未有的時代浪潮之下，企業和人的選擇顯得尤為重要。
2023年以來，中國經濟迅速企穩和復甦，投資、消費、出口三駕馬車在此間發揮着各自的作用，但深刻的改變已經滲透各行各業。
面對變化的世界，我們應以更高視野追求更高質量的發展；那些始終保持信心、居安思危和未雨綢繆的企業，他們的體系、模式與策略，成為當下和未來制勝的關鍵。
歷經數十載傳承與創新，博鰲房地產論壇系列活動一直緊跟全局形勢，不斷革新模式與架構。故此，觀點新媒體全新策劃和推出2023博鰲特別報道系列——“有心者勝”，通過企業研讀與報道、深度採訪與交流等，傳遞信心與希望，講述企業和企業家的故事。
作為其中的“新經濟篇”，將以創新、多元與專業的視野，觀察相關標杆企業在土地、不動產、產業、資本循環組合構建的新經濟產業領域所取得發展，以及可借鑑的經驗。
觀點網 現代化的寫字樓，電梯停在18層，數字體驗設計的LED柔性屏映入眼簾，外型如飛檐造型，又如大樹參天，現代和傳統的交織感撲面而來，似乎已然講述了這裏博採眾長的文化。這裏，是煥新啓用的世邦魏理仕上海辦公室，也是在這裏，我們再次見到了李凌。
對世邦魏理仕中國區總裁李凌而言，上海是他的“福地”，多年前遷居上海，在多元經歷中持續沉澱、不斷積累，在金融危機中尋求突破、冷靜應變，最終，以厚積薄發之勢，在商業地產高速發展期中繪製出新的商業版圖。
“有夢想、有擔當、有成長、有超越；立心、立信、立行、立世”，煥新升級的“四有四立”傳承於《橫渠四句》，不僅是世邦魏理仕觀今鑑古、兼容並蓄的企業文化體現；也是李凌作為企業家一以貫之的價值理念。
經濟迴歸之下
開篇聊的是未來的經濟環境。
“2023年正式進入後疫情時期，這是中國經濟啓動常態化迴歸的一年，但也是各種力量此消彼長的一年。”李凌認為可以用白居易《錢塘湖春行》中的兩句詩來形容這一年的複雜與機遇：
一方面，是“亂花漸欲迷人眼”。今年經濟運行中的內外部不確定性紛呈，例如房地產行業在去槓桿過程中的債務風險，歐美經濟需求回落加劇國內產能階段性過剩、國內外利率週期錯位。
另一方面，從中長期來看，消費升級、產業創新、城市化等結構性趨勢所能釋放出的經濟增長動能仍然非常巨大，“淺草才能沒馬蹄”恰恰可以用來預示未來草木豐盛、欣欣向榮的發展機遇。
提及目前國內商業地產的趨勢，李凌給予了積極且謹慎的答覆：“需求側修復逐步推進，但各物業類型的復甦進程有所不同。”
資料顯示，從世邦魏理仕監測的市場數據來看，2023年二季度主要城市的寫字樓、零售物業和高標倉儲的新增租賃需求環比、同比均有所改善，尤其是商辦物業在低基數的情況下錄得成倍增長。
李凌又用過往數據進行對比：“如果以疫情前五年為參照的話，我們會發現三大物業類型的需求修復速度存在較大差異。2023年上半年的高標倉儲、零售物業、寫字樓的淨吸納量分別為疫情前五年同期均值的123%、75%和40%。”
他總結道，作為經濟活動基礎設施的倉儲需求反彈最快，而零售物業直接受益於防疫措施優化後消費場景的復甦，寫字樓需求則由於大多來自於經濟鏈條的中下游，傳導需要更長的時間，復甦進程預計會在下半年進一步提速。
事實上，世邦魏理仕於今年6月發佈了2023年的辦公樓租戶調查，觀點新媒體從調查內容中得知，當前中外資企業信心均有所回升，3/4的企業對2023年營收持增長預期，42%的企業計劃在未來三年增加辦公面積，較2022年調查有所增長，但仍低於2021年。
此外，企業未來三年擴張意願略強於疫情三年，適度增長成為大部分計劃擴張企業的選擇；78%的企業計劃控制或減少房地產租金成本在整體運營成本中的佔比，租金成本規劃直接影響企業房地產策略，且期望享有更多的設施使用權和租賃靈活性。
“近年來，租戶對租約靈活性的訴求越來越多，這反映的其實是企業經營波動在加大。”李凌向我們透露，據今年的全國租戶調查報告顯示，約60%受訪租戶希望獲得對位於所租樓宇內以及同一業主旗下其他樓宇內的共享辦公等設施的使用權。
與此同時，也可以看到個別全國性的業主開始做出響應，將樓內共享辦公的使用權作為一項更豐富的服務產品供客戶選擇。
但事實上，市場並不能將使用共享辦公和節降辦公成本直接劃等號。
“對於大型企業租戶而言，是否以及在何種情況下將共享辦公納入辦公資產組合需要經過專業房地產團隊從企業經營和人員規劃、業務性質等多方位綜合判斷。”李凌接着表示，除了辦公成本以外，貼近客戶、員工協作和歸屬感、企業信息安全等也是在決策中需要考量的因素。
除了共享辦公，提升辦公室利用率也能夠幫助企業達到降本增效的目的。
“根據我們今年的寫字樓租戶調查，由於受居家辦公的影響相對較小，受訪企業的辦公室平均利用率為67%，高於全球其他區域，但仍有一定的提升空間。”
“捕獵”窗口期
在觀點新媒體首次採訪李凌的年初時期，世邦魏理仕便提出了前沿性的市場展望——2023年或將成為商業地產資產價值發現窗口期。
“之所以會提出這樣的觀點，主要是基於對2023年國內外一些重大趨勢的判斷，而這些趨勢共同塑造了今年交錯複雜但又孕育機遇的市場環境。”在李凌看來，隨着疫情不確定性的消除，經濟和商業地產市場又將迎來週期性回升，這為商業地產投資者判斷進入市場的時機和定價提供更具確定性的視角。
“但是”，他加了一個轉折性的前綴：“投資者對於不同物業類型、不同城市的商業地產復甦進程和幅度的判斷依然存在分化。”
李凌解釋道，目前國內商業地產市場處於走出疫情影響後的新週期啓動階段，而國內外經濟的不確定性和利率週期的錯位，又在一定程度上擴大了這一階段不同投資者在資產定價和進入時點方面的分歧。
“市場中價格博弈和價值發現並存，但如果我們相信市場週期的力量，那麼黎明將現之際往往也是捕獵的極佳時機。”
進入世邦魏理仕以來，李凌與團隊時刻跟緊市場，這其中包括了險資投資不動產這一現象。
“在國內外經驗來看，不動產是保險資金投資配置中不可或缺的另類資產類別之一。優質商業不動產所帶來的穩定、持續的現金流能夠和保險資金久期形成更好的匹配。”李凌表示，在當前國內利率持續下行的環境裏，對於以固定收益為主要配置的險資而言，適度地增加不動產投資有助於提升整體投資回報率。中國的保險資金運用餘額已經超過25萬億元，並且以每年2萬億左右的規模持續增長；而目前主要保險機構投資性不動產的配置整體僅為1%左右，優質不動產物權的投資配置具有十分廣闊的增長空間。
資料顯示，國內險資的不動產投資主要集中在一線城市核心區位的寫字樓、研發園區和主要一二線城市的高標倉庫。提及上述投資標的，李凌還道出了主體在配置前的考察因素，保險機構在評估這些資產所帶來的當期收益的同時，所投資物業類型背後的驅動因素、所在城市和區位是否與宏觀經濟社會發展趨勢以及國家政策導向相符也很重要。
“可以說，今天的市場已經可以為不同風險策略的投資者提供相匹配的投資機會，從機會型到核心型。”李凌順勢將話題轉向目前國內商業市場的整體發展，中國大宗投資市場依然擁有一些成長型市場所具備的結構性機會。
首先是新經濟地產的興起。疫情以來包括物流冷鏈、智能製造產業園、研發設施等物業類型的新經濟地產大宗交易額累計2230億元，在全部交易金額中的佔比達到27%，較疫情前10%左右的比例有跳躍性的增長。
另一個結構性轉變來自於資金層面。李凌表示：“從去年以來，我們越來越注意到大宗物業投資市場上的一個轉變：不少業內領先的基金都在積極地募集人民幣基金，而在最近幾個季度的大宗物業交易中，國內資金的主導作用也在不斷增強。”
他補充道，一方面與美元加息等影響有關；另一方面，國內本土機構正在快速成長，而中國世界級的經濟體量和商業地產規模也一定會孕育出世界級的本土投資管理機構。
在與李凌面對面交流過程中，他更多表達了對於當前市場環境的思考。在他看來，下半年中國經濟的走勢將很大程度上取決於國內消費的復甦進程，而激活消費的關鍵是就業狀況的改善，尤其是擔當創造就業主力的民營經濟信心的提振。
“用一個詞來總結2023年上半年經濟的話，我覺得是'春寒料峭'。但料峭之後，也必然會迎來春暖花開的時刻。”李凌對於市場的信心早已在團隊內傳遞開來，過去兩三年間，世邦魏理仕中國所有的分公司辦公室都進行了裝修搬遷及擴租。
“為什麼會在這個時候擴大辦公空間、花這麼多錢裝修以及擴招職員？因為我們對市場還是充滿信心。” 李凌用八個字總結了自己的信心和判斷：“或躍在淵，進則無咎”。
市場新話題
同時，我們也向李凌請教了當下新經濟地產的投資機會。
“新經濟地產是中國商業地產這片汪洋裏的新漁場，而促成漁場形成和繁榮是中國經濟和社會的底層洋流向創新驅動的轉向和交匯。”李凌表示，投資者所看好的其實就是這些中長期趨勢所催生的持續增長的相關房地產需求。
分門別類來看，長租公寓是最近一兩年湧現出的新經濟地產熱點。在世邦魏理仕2023年的中國投資者意向調查中，有20%投資者將長租公寓作為今年首選的主流投資物業類型，僅次於工業物流。而在2023年上半年，共計有14筆長租公寓大宗交易，遍佈四個一線城市，總交易金額約70億元，同比大幅增長約70%。
“這一趨勢在上半年國內大宗交易市場總體放緩的背景下尤為值得關注，長租公寓仍是國內商業地產的一片藍海。”在李凌看來，目前全國租賃住房總需求超過6000萬套，這個數字在2030年會接近9700萬套。
“此外，在租賃住房的供給結構中絕大部分是個人散租房源，目前機構化集中管理的長租公寓的滲透率僅為2%。”
長租公寓之外，產業園也成為工業物流地產領域中投資者的新關注。“2022年四季度首批標準廠房REITs成功上市為機構投資者提供了'募投建管退'的完整閉環。我們已經看到一些機構投資者通過建立Pre-REITs基金等方式進入產業園投資的領域。”
李凌表示，目前中國國家級和省級開發區園區建築面積超過50億平方米，主要大中城市每年的工業用地出讓面積超過5億平方米。無論從存量升級還是增量開發的角度來看，智能製造產業園都具備巨大的增長潛力。
最後，李凌還分享了對於房地產ESG的看法。
在世邦魏歷史最新的辦公樓租戶調查中，員工健康是租戶企業的首要ESG事項，零碳目標設定、能源審計和資源循環利用的實施力度有較明顯的提升。
對於企業而言，綠色溢價的接受度有所提升，16%租戶有意願為搬遷至綠色樓宇支付更高租金，28%租戶可考慮分擔業主對樓宇進行綠色改造升級的費用。於2023年，明確表示已經設定零碳目標的受訪企業達到22%，這個比例比2022年調查提升了5個百分點，金融、醫藥和交通運輸行業中設定零碳目標的企業佔比最高。
“已經設定零碳目標的受訪企業中，有26%表示有意願為搬遷至綠色認證樓宇支付更高的租金，這一比例較整體平均水平要高10個百分點，70%以上接受綠色租金溢價的租戶認為溢價幅度應該在5%，說明大部分租戶希望能夠在ESG和財務上取得平衡。”李凌接着補充，設定零碳目標為企業在房地產環節的減碳提供了自上而下的支持和行動框架，這也將進一步加速綠色樓宇租賃需求的增長。
在李凌眼中，ESG戰略不僅體現在租賃綠色樓宇，“企業對於可再生資源循環利用、能源審計、碳審計等減碳舉措的關注度也在日益提升。”據其所言，CBRE承諾2040年實現淨零碳排放，並設定到2035年為租戶管理的設施中每平方英尺碳排放量減少79%的中期目標。
以下為觀點新媒體與世邦魏理仕中國區總裁李凌先生的採訪實錄：
觀點新媒體：2023年迎來新一波經濟浪潮，您認為未來我們將面臨一個怎樣的經濟環境？國際、國內市場可能面臨哪些風險？?
李凌：2023年中國正式進入後疫情時期，這是中國經濟啓動常態化迴歸的一年，但也是各種力量此消彼長的一年。
一方面，是“亂花漸欲迷人眼”。今年經濟運行中的內外部不確定性紛呈，例如房地產行業在去槓桿過程中的債務風險，歐美經濟需求回落加劇國內產能階段性過剩、國內外利率週期錯位。
另一方面，從中長期來看，消費升級、產業創新、城市化等結構性趨勢所能釋放出的經濟增長動能仍然非常巨大，“淺草才能沒馬蹄”恰恰可以用來預示未來草木豐盛、欣欣向榮的發展機遇。
觀點新媒體：從宏觀經濟角度來看，您對2023年上半年總結是什麼？以及對接下來發展的觀點和見解是什麼？
李凌：用一個詞來總結2023年上半年的宏觀經濟的話，我覺得是“春寒料峭”。但料峭之後，也必然會迎來春暖花開的時刻。
下半年中國經濟的走勢將很大程度上取決於國內消費的復甦進程，而激活消費的關鍵是就業狀況的改善，尤其是擔當創造就業主力的民營經濟信心的提振。
期待近期有更多相關領域的刺激政策出臺。
觀點新媒體：目前來看商辦辦公物業中的中資企業租戶佔比如何？分佈在哪些業態？
李凌：在寫字樓市場上，中資企業已經在需求中佔據主導地位。從我們對一線城市的租戶普查來看，2022年中資企業在上海、北京、廣州、深圳甲級寫字樓租賃面積中的佔比分別達到55%、67%、75%、87%。
2023年這一比例有望進一步提升。CBRE對超過300家中外資企業的最新調查顯示，未來三年計劃增加辦公面積的企業佔比為42%，較2022年的調查結果小幅上升了4個百分點。
值得注意的是，中資企業中具有擴租意願的比例從42%上升至52%，而外資企業的擴租意願比例從30%降至25%。我們認為， 外資企業擴租意願回落與歐美經濟開始放緩有關，而中資企業將繼續引領寫字樓的增量需求。
從不同行業的增長動能來看，金融、科技互聯網和專業服務業佔據擴張意願榜單的前三位，醫藥、製造業企業的擴租意願同比有較明顯的回升。但總體來看，主要行業的擴張意願均低於2021年的水平，顯示出企業當前謹慎樂觀的預期。
零售行業是一個例外，由於直接受益於防疫措施優化和人員流動恢復，零售企業的寫字樓擴租意願為近三年來最高，超過了2021年的水平。
觀點新媒體：ESG近期成為熱點話題，目前將雙碳目標提上日程的企業客戶主要有哪些類型？這股熱潮能夠促進綠色樓宇租賃需求的增長嗎？
李凌：從CBRE最新的辦公樓租戶調查結果來看，今年明確表示已經設定零碳目標的受訪企業達到22%，這個比例比2022年調查提升了5個百分點，金融、醫藥和交通運輸行業中設定零碳目標的企業佔比最高。
設定零碳目標為企業在房地產環節的減碳提供了自上而下的支持和行動框架，因而將進一步加速綠色樓宇租賃需求的增長。
這一點在我們租戶調查關於樓宇綠色溢價的問題中有最直接的體現：已經設定零碳目標的受訪企業中有26%表示有意願為搬遷至綠色認證樓宇支付更高的租金，這一比例較整體平均水平要高10個百分點。
需要補充的是，70%以上接受綠色租金溢價的租戶認為溢價幅度應該在5%，說明大部分租戶希望能夠在ESG和財務上取得平衡。
除了租賃綠色樓宇之外，企業對於可再生資源循環利用、能源審計、碳審計等減碳舉措的關注度日益提升。CBRE承諾2040年實現淨零碳排放，並提出到2035年將為租戶管理的設施中每平方英尺的碳排放量減少79%（以2019年為基期）的中期目標。
我們將提供碳審計、碳盤查等全方位、多層次的專業服務和解決方案助力企業減碳目標的實現。最近，我們有幸幫助盈科律所完成了碳審計，並獲得了BSI碳排放核查、碳中和雙認證證書。
觀點新媒體：對於目前國內商業地產的趨勢，您有哪些分析及趨勢預判？寫字樓、零售、工業業態都有哪些變化？
李凌：首先，對目前市場的一個總體判斷是：需求側修復逐步推進，但各物業類型的復甦進程有所不同。從我們監測的市場數據來看，今年二季度，主要城市的寫字樓、零售物業和高標倉儲的新增租賃需求環比、同比均有所改善，尤其是商辦物業在低基數的情況下錄得成倍增長。
但如果以疫情前五年（2015-2019）為參照的話，我們會發現三大物業類型的需求修復速度存在較大差異。2023年上半年的高標倉儲、零售物業、寫字樓的淨吸納量分別為疫情前五年同期均值的123%、75%和40%。作為經濟活動基礎設施的倉儲需求反彈最快，而零售物業直接受益於防疫措施優化後消費場景的復甦，寫字樓需求則由於大多來自於經濟鏈條的中下游，傳導需要更長的時間，復甦進程預計會在下半年進一步提速。
其次，截至2023年上半年，全國主要城市寫字樓、零售物業和高標倉的平均空置率分別為23.7%、9.3%、21.3%，處於近年來的高位。而由於疫情期間的工程延誤，2023年對於大部分城市來說都是商業地產的供應高峯。因此在短期內，租賃市場整體上仍將有利於租戶，但城市間、區位間、不同品質項目間的表現將持續分化。
前面我們已經聊過企業寫字樓品質升級的需求，而在零售物業和高標倉市場上，我們看到的是租戶對布點的優化調整。
隨着全渠道零售成為一種常態，零售品牌的門店佈局從原先的規模化、標準化快速拓店策略，向重點在核心區位打造旗艦店、體驗店的策略轉變。線下門店不再僅僅作為單純的銷售觸點，而轉變為承載品牌文化展示、客戶體驗提升、全渠道銷售等綜合功能的場所。我們去年底的亞太區零售商調查顯示，在今年計劃在中國拓店的零售品牌中，超過90%表示希望新店選址位於市中心商場或街鋪。
在高標倉市場上，租戶利用當前一線都市圈新增供應階段性放量的窗口加速在核心區位拓展其倉儲網絡。2023年上半年，一線都市圈內的高標倉淨吸納量接近190萬平方米，在全國淨吸納量中的佔比超過70%，這兩個指標都是同期歷史新高。
觀點新媒體：疫情過後，北上廣的辦公室是否仍然為主要工作場所？目前靈活辦公、去中心化辦公需求是否有所提升？會有助於降低寫字樓運營成本企業辦公成本？
李凌：與歐美市場相比，國內在三年疫情期間並未經歷長期的居家辦公，因此在去年底防疫措施優化調整後，並未如歐美一樣面臨“重返辦公室”的問題。
根據我們去年下半年開展的全球調查，90%的國內受訪者以辦公室工作為主（每週至少3天在辦公室工作），該比例高於亞太區和全球平均6個和9個百分點。
近年來，租戶對租約靈活性的訴求越來越多，這反映的其實是經濟前景不明朗的背景下企業經營波動在加大。我們今年的全國租戶調查報告顯示，約60%的受訪租戶希望獲得對位於所租樓宇內以及同一業主旗下其他樓宇內的共享辦公等設施的使用權。
與此同時，我們也看到個別全國性的業主開始做出響應，將樓內共享辦公的使用權作為一項更豐富的服務產品供客戶選擇。
我們並不能簡單地將使用共享辦公和節降辦公成本直接劃等號。事實上，對於大型企業租戶而言，是否以及在何種情況下將共享辦公納入辦公資產組合需要經過專業房地產團隊從企業經營和人員規劃、業務性質、當前辦公組合分佈和使用情況等多方位綜合判斷。而除了辦公成本以外，貼近客戶、員工協作和歸屬感、企業信息安全等也是在決策中需要考量的因素。
除了共享辦公的使用，提升辦公室利用率也能夠幫助企業達到降本增效的目的。根據我們今年的寫字樓租戶調查，由於受居家辦公的影響相對較小，受訪企業的辦公室平均利用率為67%，高於全球其他區域，但仍有一定的提升空間。
有條件的大型租戶可以採用辦公桌預約工具、空間佔位傳感器等科技手段對辦公室使用情況進行更為精確地測量，從而有針對性地制定和調整辦公場所策略。
觀點新媒體：從當前市場情況來分析，險資入主投資不動產的邏輯是什麼？主要分佈在哪些業態？如何看待險資在這些賽道上的投資佈局？
李凌：在國內外經驗來看，不動產是保險資金投資配置中不可或缺的另類資產類別之一。優質商業不動產所帶來的穩定的、持續的現金流能夠和保險資金久期形成更好的匹配；同時在當前國內利率持續下行的環境裏，對於以固定收益為主要配置的險資而言，適度地增加不動產投資有助於提升整體投資回報率。
從近幾年的大宗交易來看， 國內險資的不動產投資主要集中在一線城市核心區位的寫字樓、研發園區和主要一二線城市的高標倉庫。在對這些優質不動產的投資配置中，保險機構在評估這些資產所帶來的當期收益（租金收益率）的同時，所投資物業類型背後的驅動因素、所在城市和區位是否與宏觀經濟社會發展趨勢以及國家政策導向相符也至關重要。
截至2022年，全國保險資金運用餘額已經超過25萬億元，並且以每年2萬億左右的規模持續增長。目前國內主要保險機構投資性不動產佔總投資資產的比例整體僅在1%，優質不動產物權的投資配置具有十分廣闊的增長空間。
觀點新媒體：世邦魏理仕的報告中提到“2023年或將成為商業地產資產價值發現窗口期”，應如何理解當下的窗口期？會湧現哪些機會/待需解決的問題？
李凌：這是我們在今年年初的市場展望中提出的觀點。之所以會提出這樣的觀點，主要是基於對2023年國內外一些重大趨勢的判斷，而這些趨勢一起塑造了今年交錯複雜但又孕育機遇的市場環境。
隨着盤桓三年之久的疫情不確定性的消除，經濟和商業地產市場將迎來週期性回升，這將為商業地產投資者判斷進入市場的時機和定價提供更具確定性的視角。但與此同時，投資者對於不同物業類型、不同城市的商業地產復甦進程和幅度的判斷依然存在分化。
受到新冠疫情和經濟不確定的影響，國內商辦資產價格在過去幾年出現了一定程度的回調。而在此過程中，國內利率持續下調，目前國內一線城市核心型商辦物業的租金收益率和貸款利率已經從負槓桿轉為正槓桿，資產定價吸引力正在不斷增強。
美聯儲加息週期：美聯儲大幅加息已經趨近頂部區間，利率拔升對於美國國內以及全球商業地產資產價格重置的影響將在2023年下半年至2024年逐步明朗，這也將影響跨境資本對國內商業地產的定價和投資策略。
綜合上述判斷來看，國內商業地產市場目前處於走出疫情影響後的新週期啓動階段，而國內外經濟的不確定性和利率週期的錯位，又在一定程度上擴大了這一階段不同投資者在資產定價和進入時點方面的分歧。
市場中價格博弈和價值發現並存，但如果我們相信市場週期的力量，那麼黎明將現之際往往也是捕獵的極佳時機。具有穩定現金流的核心型資產和售後回租、核心物業開發或改造、困境資產收購是現階段投資者可以重點考慮的策略。