編者按：置身百年未有的時代浪潮之下，企業和人的選擇顯得尤為重要。

2023年以來，中國經濟迅速企穩和復甦，投資、消費、出口三駕馬車在此間發揮着各自的作用，但深刻的改變已經滲透各行各業。

面對變化的世界，我們應以更高視野追求更高質量的發展；那些始終保持信心、居安思危和未雨綢繆的企業，他們的體系、模式與策略，成為當下和未來制勝的關鍵。

歷經數十載傳承與創新，博鰲房地產論壇系列活動一直緊跟全局形勢，不斷革新模式與架構。故此，觀點新媒體全新策劃和推出2023博鰲特別報道系列——“有心者勝”，通過企業研讀與報道、深度採訪與交流等，傳遞信心與希望，講述企業和企業家的故事。

作為其中的“新經濟篇”，將以創新、多元與專業的視野，觀察相關標杆企業在土地、不動產、產業、資本循環組合構建的新經濟產業領域所取得發展，以及可借鑑的經驗。

觀點網 無知者無畏，是這位90後企業家對10年創業史的總結。

除了創辦蜜蜂科技BEEPLUS之外，賈凡還在珠海區域運營着“古琢小館”餐飲品牌。在他看來，雖然資管與餐飲這兩個行業在近些年均面臨較為嚴峻的市場壓力，但壓力使人向前走、向上走。

與蜜蜂科技BEEPLUS創始人賈凡交流的一個多小時裏，這位“90後”的企業家展現出來的不僅有面對行業困難時的勇氣，更有提前洞察並尋求穿越週期的眼界。

這既是他的創業之道，也是蜜蜂科技的生存法則。

辦公界“萬豪”

蜜蜂依靠頭頂兩顆觸角能從空氣中提取花香並加以甄別，然後引導自身飛向採蜜地點。賈凡就好比是蜜蜂科技BEEPLUS的“觸角”，不僅提前預判了行業走向，完成轉型，更通過對標萬豪打造產品的理念，完成構建資管道路。

從2015年創立至今，蜜蜂科技BEEPLUS8年來服務的對象從國有大中型企業進一步延伸至世界500強企業、上市和獨角獸企業、戰略性新興企業等類型，產品線也擴展至綜合業態的產業社區。

成立之初，蜜蜂科技BEEPLUS以企業辦公空間服務為起點，現已完成在寫字樓宇和產業園區的配套運營和資產管理，深度挖掘存量資產的經營方向。

賈凡坦言，蜜蜂科技BEEPLUS早期操盤的幾個項目也是通過自投開展，彼時市場相對火熱甚至非常瘋狂。但剪刀差背後隱藏着巨大的行業泡沫，因此不久後就堅定轉型做輕資產，到了2019年提出做“辦公界萬豪”的目標。

在2018年前後，屬於辦公服務行業的野蠻生長時期。

彼時，由於資源都向頭部聚集，蜜蜂科技BEEPLUS沒有像WeWork等那樣完成快速、鉅額的融資。另一方面，二房東模式背後需要持續資金投入和資本運作能力。

“租金成本不斷增高的背景下，'二房東'的剪刀差已然消失。對於業主而言，資產價值在提升。對於公司而言，要在未來十年當中把投資利潤賺回來，這其實是一個很大的挑戰。”

賈凡認為，當時對該模式的可行性判斷上，大家所有的假設都建立在經濟及租金的持續上行。因此，這樣的模式是有問題的，也使得蜜蜂科技BEEPLUS在2019年後堅定轉向輕資產路線。

對於為何選擇對標“萬豪”，賈凡坦率表示，輕資產道路最好的對標企業就是酒管公司，類似於萬豪、希爾頓這樣的企業，在全球擁有海量的在管項目，且不是依靠持有資產實現的。

縱觀辦公、產業園區賽道，並沒有企業是這樣操盤的，因此賈凡希望蜜蜂科技BEEPLUS在產品打造理念上可以像萬豪一樣，通過對項目規劃設計、配套的管理聯通、系統間的串聯等工作，用品牌幫助資產持有者實現地產價值賦能，成為辦公界的“萬豪”。

萬事開頭難，轉型初期蜜蜂科技BEEPLUS也面臨着不小的挑戰，最大分歧來源於與物業持有者間的投資邏輯轉變。

“原先業主方只需要把物業出租給你就行，轉型後是在出租的基礎上，說服業主方投入資金對資產進行改造升級。在當時的市場環境中，要做成這樣的事件非常不容易。” 賈凡指出。

與此同時，賈凡也很慶幸，正是因為對標萬豪這樣的模式，才讓蜜蜂科技有機會活到今天。

從2018年開始，蜜蜂科技BEEPLUS依託於自身的供應鏈管理能力，為物業持有方提供包括籌開管理、精細化運營管理以及招商去化在內的全流程解決方案，從辦公剛需切入，服務和管理空間裏的企業和人，通過服務賦能業主方，利用管理規劃實現資產增值。

時至今日，受益於及時的市場洞察及企業策略轉變，蜜蜂科技BEEPLUS已初具規模。據統計，該司目前實施和管理項目達42個，服務企業超2300家，業務佈局涵蓋粵港澳大灣區、長三角、川渝、華東等核心城市，產品線也從產業中心進一步擴展至商企中心以及綜合性的產業社區。

在中國的24個萬億GDP城市中，蜜蜂科技BEEPLUS已完成廣州、深圳、珠海、成都、澳門等城市的落位。今年發力中心放在了華東區域，未來除了做大華東市場以外，大灣區作為蜜蜂科技BEEPLUS的“母巢”，也會持續深耕經營。

“服務”國央企背後

這次與賈凡見面是通過線上視頻方式，言語之間所展現出來的活躍思考能力，與年輕的外貌相得益彰。身後擺放着的天文望遠鏡，也顯示出他對探索未知的渴望。

疫情對於商辦市場的打擊是沉重的，蜜蜂科技BEEPLUS卻能夠在逆勢中完成擴張。從2021年至今年3月，均保持着較高的客戶增長速度，累計服務客戶增長63%。

在融資端，今年年初蜜蜂科技BEEPLUS對外宣佈，完成C輪戰略股權融資，珠海大橫琴集團為主要投資方。資金用途繼續用於發展資管業務，也成為了市場調整期為數不多獲得國資融資的企業。

在賈凡看來，整個市場大家飽和的情況下，一定有人吃飽，有人吃不飽。蜜蜂科技BEEPLUS能走到現在的重要原因--不跟風，在關鍵的時刻做出對的決策。堅持創造價值，堅守長期主義。

他介紹稱，蜜蜂科技BEEPLUS早期的客戶定位是“做有錢公司的生意”，因此着重發力於國央企。目前，包括珠海大橫琴集團、越秀集團、廣州高新區集團、知識城集團、成都金牛城投集團等在內的多家企業，均和該司合作項目。不僅如此，華潤資產、華潤電力、廣西北部灣等眾多企業紛紛落子蜜蜂科技產業中心。

與此同時，一些快速成長的互聯網公司、新經濟類企業，在某個區域有一定規模團隊辦公需求，也是蜜蜂科技BEEPLUS比較重要的客戶。

對於如何有效利用已有的客戶資源，賈凡帶領的蜜蜂科技BEEPLUS頗有心得。他以小紅書為例，分享了蜜蜂科技BEEPLUS服務小紅書成長背後的故事。

近些年高速發展後，小紅書的輸出內容不再僅圍繞女性，而是佈局多種垂直領域，社區內容涉及美妝、美食、旅行等美好生活場景。小紅書廣州分公司團隊搭建之初，蜜蜂科技BEEPLUS就持續為小紅書提供服務，規模從初始僅有三個人，到百人，幾百人。

再後來，蜜蜂科技BEEPLUS幫助小紅書，將後者引薦給橫琴粵澳深度合作區政府。小紅書也在今年6月完成在橫琴的落子，並將華南第二個職場設置在蜜蜂科技的珠海項目中，不僅完成對已有客戶的有效利用、需求挖掘，還實現反哺大橫琴，為政府帶去想要的頭部企業資源。

據觀點新媒體統計，不只有小紅書，“文藝青年的精神角落”豆瓣、“體育信息集合站”虎撲等互聯網一線企業，都與蜜蜂科技BEEPLUS建立了長期的合作關係。

賈凡坦率指，目前蜜蜂科技BEEPLUS已經實現公司層面的全面盈利，也是目前辦公領域唯一一家全面盈利的公司。

取得不錯成績單的同時，他也坦言目前最大短板仍是規模化的問題。

“只有管理規模夠大，規模效應才能起來。我們今天的市場佔有率還很小，而市場需要被改造的量還太大了，這裏面的機會還很多，接下來我們重心就是迴歸到增長。”

隨着市場潮起潮落，蜜蜂科技BEEPLUS聚焦的板塊也不再侷限於商辦領域，目標是希望致力於成為中國最具創新精神的存量資產運營商。從產品線上看，從以商辦為主導產業中心、商企中心擴展至混合業態的產業社區。

蜜蜂科技BEEPLUS在南通經濟開發區落地的產業社區項目，已從單一產業載體到涵蓋產業辦公、研發生產、園區配套等多元業態轉變，拎包入駐的辦公產品到2.5和3.0產業+研發+辦公產品轉變，園區內所有會員體系、運營管理體系達成互通，也均是蜜蜂科技BEEPLUS的品牌。

“這就有點像萬豪，比如把萬豪住的部分放小，辦公的部分放大。但是標準是一樣的，所以這是我們現在正在推的全新產品體系。”

對於未來，賈凡理想中的蜜蜂科技BEEPLUS，能力再夯實的基礎上，將會考慮通過基金方式發展重資產平臺，實現輕重結合。

賈凡向觀點新媒體表示，創業十年，經歷過去3年的調整期後，他正試圖重新找回當年那種最初擁有的夢想和勇氣。

“最初擁有的只是夢想，以及毫無根據的自信，但是所有的一切都是從這裏出發。能活着還是不容易的，確實不容易。”談起創業史，賈凡如是說道。

以下為觀點新媒體對蜜蜂科技BEEPLUS創始人兼首席執行官賈凡先生的專訪實錄：

觀點新媒體：過去三年，產業園區及寫字樓的運營資產管理發生了怎樣的變化？蜜蜂是如何應對的？

賈凡：過去三年，因為疫情的原因，各行各業都非常不容易，我們也是一樣的。特別是去年，對大家來說是挑戰最大的一年，我們自身的觀感也是這樣。

但是我們在這個行業裏面比較特殊，或者說比較幸運，就是我們非常早就堅定轉向輕資產，而且是百分百輕資產路線。

我們從2018年開始堅定的轉型做資產，到2019年的時提出做辦公界的萬豪。

2018年時，聯合辦公或者類WeWork企業其實是比較瘋狂的階段，我們很難像他們那樣一下投那麼多錢，融不到那麼多錢。

二房東這種模式需要持續的裝修投入和現金投入，需要的是一個非常大的資本運作，我們沒有能力做這件事情。

最開始幾個項目是我們自己投的，但是後面看到市場熱起來之後，所有人都在爭相競價拿樓，市場非常瘋狂。

這個時候就會出現一個謬論，就是實際上你的剪刀差已經就消失了，因為租金端成本不斷走高，一旦市場下行，進價和出口價實際上永遠是不平衡的。裝修投入就相當於作為運營方把資金投到別人的資產上，但是經營卻是有期限的。

對業主來說，他的資產端增值了，但是我們投的是費用，也就是說要在未來十年當中把這個費用賺回來。所有的假設都建立在經濟上行、租金水平上行的基礎之上，所以當時我們覺得這個模式是有問題的，就堅定地做了輕資產轉型。

觀點新媒體：如何看待商辦市場持續走高的空置率？

賈凡：整體來講，寫字樓的空置沒辦法改變，它是一個既定的事實，會持續非常久，而且我認為這個事情可能還會進一步擴大化，因為很難再回去了，供應量在那裏。

無論北上廣深還是二線，寫字樓產品的存量一定是有空置的。但企業間的競爭最後拼的就是運營能力，在整個市場上大家都吃不飽的情況下，一定是有人吃飽，有人吃不飽。

觀點新媒體：為何選擇對標萬豪？

賈凡：我們看了整個行業的發展和變遷，辦公賽道或者產業園區賽道是沒有人做這個事情的，所以當時我們提出要做辦公界的萬豪，其實是對標模式和理念。

BEEPLUS在整個業內算是另類，從2015年開始成立這家公司到現在8年了，整個過程當中，我們見證了這個行業的起飛、騰飛，到走下低谷，再到慢慢回來，我們重新看到了價值。

這個過程當中，BEEPLUS是唯一一家到今天為止都還堅持把產品當做非常重要的生命的公司。

2019年做輕資產，剛開始時也不太容易，因為你要說服別人（業主），從收錢模式變成把房子拿出來，而且還要自己掏錢投入裝修。

我們算比較早的，到現在已經有十幾二十個標杆項目，而且也看到了非常強勁的趨勢，有更多的人開始接受。從這樣一個角度看，對標萬豪的模式，讓我們有機會能夠活到今天。

觀點新媒體：未來公司項目佈局的城市如何分佈？產品線延伸情況？

賈凡：城市定位方面，萬億GDP城市目前有24個，目前佈局了廣州、深圳、珠海，然後還有成都、澳門。

今年重點發力的區域是華東，第一站是南通，未來將進一步擴展到南京、無錫等城市。我們主要聚焦在華東和大灣區，大灣區是我們的根，今年開始布華東，西南也是很早有進去。

最主要的產品線是產業中心，寫字樓和產業社區是今年新開的，目前比例還不是很大，但是我們認為是增大管理規模的非常重要的途徑或者方式。

所以這塊我們可能還會再發力。

觀點新媒體：蜜蜂科技近年服務企業錄得較快的增速，能否分享快速增長背後的原因？以及如何有效利用豐富的企業租戶資源？

賈凡：BEEPLUS比較早的定位是希望做有錢公司的生意。

客戶的定位有幾類，第一類就是央企、國企這種大企業，比如華潤資產、華潤電力都是我們的客戶。

第二類是一些快速成長的互聯網公司，像keep、小紅書這種新經濟類的互聯網公司，也是我們比較重要的客戶。

比如說小紅書，幾年前從三個人開始，我們就開始服務他們，到現在幾百人的團隊。然後今年把他們推薦給駐外橫琴的粵澳生活區，最近他們的華南總部落到了橫琴。

因為橫琴有很好的政策優惠，地方政府也非常滿意。然後他們把第二個職場設到了我們珠海的項目上，所以這就是已有客戶的一個聯動。

觀點新媒體：蜜蜂科技目前實現的盈利是單一項目還是公司全口徑的？

賈凡：從公司層面而言，是集團全口徑盈利的。並且，營收和利潤同比去年都有良好增長。我想BEEPLUS應該是行業內唯一一家目前全面盈利的公司。

觀點新媒體：在您看來，蜜蜂科技要往更垂直、更縱深、更深度的資產管理運營領域推進時，有哪些困難是需要現階段剛性克服的？

賈凡：我們現在給自己定位是一個存量資產運營商，因為整個資管賽道其實非常大，然後也看到了REITs這樣一個機會。

但REITs的核心其實離不開重資產，現在BEEPLUS實際上還是以輕資產為主，未來再把基礎品牌能力夯實之後，不排除用基金的方式做重資產平臺，因為太輕了也會有輕的問題。

輕資產都是活幹的多，錢卻是賺最少的，所以輕重要結合，像黑石或者像鐵獅門這種做法，其實我覺得也未嘗不是蜜蜂科技會採取的經營方向。

短期來看，還是聚焦在是資產運營商這樣的定位，要深耕自己的能力。我們目前最大的機會點，或者說對我們最大的問題還是規模化。

只有管理規模夠大，規模效應才能起來。我們今天的市場佔有率還很小，而且市場需要被改造的體量還太大了，所以這裏面的機會還很多。

我們還有很多方面要努力，接下來重點關注的事情就是迴歸到增長。

觀點新媒體：2023年初，蜜蜂科技完成C輪戰略股權融資，珠海市大橫琴集團為主要投資方。公司下一步是否有計劃在未來幾年內上市嗎？如果有，上市的最佳節點是什麼時候？

賈凡：上市可能沒有那麼快，因為現階段是希望把規模做大。公司目前聚焦在經濟形勢迴轉的當下，重點關注迴歸增長的這樣一個命題。

然後，我們目前給自己的定位是不一定聚焦在商辦領域，蜜蜂科技希望致力於成為中國最具創新精神的存量資產運營商。

觀點新媒體：產業行業已然進入了科創時代，您如何看待技術快速發展下對資管行業的影響？公司在技術創新賦能管理以及“數智化”建設上又有哪些心得？在您看來，數字化投入是否能值回“票價”？

賈凡：科技化、數字化其實對任何行業來說都非常重要，特別是我們這樣的行業。

提升運營管理效率是一個繞不開的話題，我們也是算業內比較早持續系統投入的企業，走了很多彎路，也付了很多學費。

目前，蜜蜂科技正着手“Hero後臺管理系統”3.0版本的迭代。整個的大系統已完成迭代過兩次，我們最近也看到了新的變化和需求，因此選擇迭代和完善的3.0。

投入是沒有辦法的，這是賺錢的必要工具。現階段，BEEPLUS所有的系統已經在賣給業主，經濟效益還可以。我們還是堅定在數字化進行投入，因為它是工具，我們首先要滿足這種需求。

系統投入不僅耗費財力，也特別耗費精力。像我們這種企業來說，做系統的開發實際上要有做很多需求的整合。需求在變化，業務鏈條又錯綜複雜，如何在其中完成梳理，只有運營方才能更明白。

現在整個行業不像酒管行業那麼成熟，市場上也沒有特別對口的工具提供，特別是在一些個性化的需求方面，就只能自己投入開發。

但是還好，我們在交了很多學費之後，慢慢摸索出一些開發方法論和原則。

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