編者按：置身百年未有的時代浪潮之下，企業和人的選擇顯得尤為重要。
2023年以來，中國經濟迅速企穩和復甦，投資、消費、出口三駕馬車在此間發揮着各自的作用，但深刻的改變已經滲透各行各業。
面對變化的世界，我們應以更高視野追求更高質量的發展；那些始終保持信心、居安思危和未雨綢繆的企業，他們的體系、模式與策略，成為當下和未來制勝的關鍵。
歷經數十載傳承與創新，博鰲房地產論壇系列活動一直緊跟全局形勢，不斷革新模式與架構。故此，觀點新媒體全新策劃和推出2023博鰲特別報道系列——“有心者勝”，通過企業研讀與報道、深度採訪與交流等，傳遞信心與希望，講述企業和企業家的故事。
作為其中的“租賃篇”，我們以“房住不炒、租購併舉”的宏觀大方向為依託，通過面對面採訪、深度研究等多元方式，觀察正在加速向新發展模式過渡的行業與企業，探尋住房租賃領域機會之所在。
觀點網 初見李金樹，我們猜想這位金地商置財務負責人兼長租公寓業務負責人或許會是一名嚴肅的領導者。
但短短一個多小時的交談，他那股熱情、親和與謙遜，完全顛覆了我們的想像。
李金樹原就職於金地集團旗下私募股權投資平臺——穩盛投資，2018年末才轉戰金地草莓社區。
在新的平臺，與李金樹一同搭檔的是金地商置財務管理部總經理霍炳輝。
由兩位財務出身的領導人掌舵金地草莓社區，不少市場人士認為這家企業的重心或將偏向資管運作，甚至直指保租房公募REITs。
但從首批申報REITs產品情況來看，要實現保租房公募REITs並非易事，資產證券化申請需要產權明確、資產優質，同時對企業的持有出租房源套數規模有一定要求。
這對剛剛成立八年的金地草莓社區而言，顯然有一些挑戰。
基於此，金地草莓社區調整發展戰略，加快擴張步伐、調整業務結構、優化資產……在通向公募REITs的路上不斷築牢基礎、修煉內動，以待厚積薄發。
採訪過程中，李金樹亦多次強調：“金地草莓社區今天一定是走在正確的路上，但是需要更努力，讓我們在接下來的發展可以走得更快一點。”
生存空間
六月的鵬城，早已是熱浪滾滾，午間一場猛雨讓酷熱了幾日的城市有了短暫清涼，但雨後雲薄，火辣辣的太陽依然猛烈。
如同中國住房租賃行業，經歷了風口期、蟄伏期，如今又因保租房市場加速發展，重新進入熱火朝天的狀態。
與李金樹的對話就安排在這個特殊時節。
據瞭解，金地草莓社區成立於2015年，翌年首個集中式長租公寓在深圳正式運營。
這一階段也是中國住房租賃行業火熱發展的時期，在政策紅利以及門檻較低的情況下，各類主體企業，如開發商、投資方、第三方運營機構、房產中介等，紛紛湧入。
在李金樹看來，那是一個野蠻生長、魚龍混雜的時期。
一方面，行業盈利模式並未完全釐清，另一方面，不少運營商為了擴大規模採取“高進低出”模式，並未充分考慮現金流安全、商業模式可持續性，這也導致後來行業陣痛不斷，暴雷聲四起。
對比之下，初入租賃行業的金地，步伐並不算快。
“公司一直強調穩健的發展，所以沒有看特別清楚之前不會盲目把這塊業務一下做得很大，更多是一些探索和摸索。”
觀點新媒體瞭解到，截至目前，金地草莓社區共有70餘家運營門店，拓展房源1.9萬間。
李金樹認為，過去沒有太沖動，看不清楚之前，沒有一下子盲目的把規模做很大，包袱沒有那麼重，所以我們現在可以輕裝上陣。當然，另一方面是現在管理規模壓力比較大。
近兩年，伴隨着“租購併舉”政策方針的落實，以及“十四五”以後中央與地方不斷加大土地、稅收、金融政策等方面的支持，行業發展思路更加明晰。
“尤其是公募REITs推出，租賃住房投資這個賽道就形成了資本閉環，特別是重資產項目的退出模型能夠打通。”
行業漸明，企業的發展思路也愈發清晰。
“我們現在希望規模能夠發展更快一些。”李金樹告訴我們，這並非是簡單喊口號。
據瞭解，前不久金地草莓社區簽約閔房集團，計劃就C65研發用地、住房租賃業務、R4租賃住房用地等方面開展合作；去年下半年，金地草莓社區拿下上海寶山區南大租賃住房項目。
在房地產行業普遍面臨現金挑戰、收緊投資的狀況下，金地加大投入住房租賃行業。對此，李金樹強調，對長租公寓未來的發展還是非常堅定的看好。
在他看來，一方面，“租售並舉”是國家未來發展的大戰略、大方向；另一方面，當前市場居住需求較大，且人們的消費觀念出現改變，這就奠定了行業的發展空間。
為此，李金樹還向我們列舉了相關數據。
他提到，行業規模非常大，但機構化比例比較低，整體算下來不到5%。美國、德國機構化的比例在30%左右，日本可能更高，能夠佔到70%、80%。
“當這個比例從5%補充到10%、15%的時候，能夠產生的容量很大，有足夠的生存空間。”
輕重並舉
“我們希望通過輕資產把規模做得更大一點，通過重資產把收益做得更好一點。”
除了找準時間擴張，2020年，金地草莓社區確立了輕重並舉戰略，從集團自持物業、大型商業中心項目、產業園區配套項目、獨棟商辦項目到城中村物業改造，實現多元物業類型及多重合作模式覆蓋。
實際上，最早涉獵住房租賃業務時，金地草莓社區以“二房東”模式為主，即中資產的包租業務，這類業務上游租金剛性，下游租金溢價空間較小，租金上漲幅度可能難以獲得市場支撐，面臨長週期壓力，風險敞口較大。
“這幾年我們更多是轉向了輕和重，即輕重並舉。”
李金樹解釋稱，金地草莓社區做重資產有先天優勢，因為背靠金地集團，過往競自持項目慢慢建成並投入運營，內生房源不斷擴充，自持的量就會慢慢增長。
另一方面，公司也在尋找市場上的收併購機會，並投入R4保租房地塊。
輕資產方面，金地草莓社區希望做成全鏈條委託管理，從地塊開發代建到設計改造、運營服務，進行全鏈條輸出。
“早期二房東業務佔比達到70%、80%，目前這一業務比例在往下降，大概到50%左右，重資產項目應該能到30%，其他輕資產項目可能在20%。”李金樹強調，未來金地草莓社區希望輕重資產的比例能夠達到70%至80%，二房東業務比例能繼續往下降。
除了規模擴張與資產結構調整，這家企業還在業務線方面有所側重、在客源方面進行拓展。
調整之下，金地草莓社區發展路徑不斷明晰，逐步構建屬於自己的護城河。基於此，在觀點指數發佈的住房租賃發展報告當中，金地草莓社區的排名不斷提升。
不過，對於企業發展的成果，李金樹始終保持謙遜：“目前離我自己的預期還是有差距，我們還有很長的路要求，但是必須加快腳步，打不了高分。”
在他眼中，金地草莓社區還能做得更好。
採訪過程中，李金樹還告訴我們，原就職於金地集團旗下房地產投資平臺，2018年末才轉戰金地草莓社區。
對於這一次的跨界，李金樹認為，這是一個挑戰，也是一次很好的鍛鍊機會。
但對住房租賃行業而言，當前又何嘗不是一個機遇與挑戰並存的年代？
一方面，納保與保租房公募REITs的試行，為企業提供了優質退出渠道，有效提升了住房租賃市場流動性；另一方面，保租房項目的賬本如何計算？公募REITs之下，運營管理機構又將面臨不同層面的挑戰？
在李金樹看來，納保將為企業帶來兩個影響，一個是租金定價，要求按照周邊同類項目的90%進行定價；二是要求租金漲幅不要超過5%。
不過，他屬於樂觀派，認為納保是解決供應保租房項目一個很重要的來源，納保後項目能夠享受一定的稅收政策、融資紅利以及財政補貼，這對企業而言還是非常具備吸引力的。
不僅如此，伴隨着保租房公募REITs落地，納保成功也意味着企業能夠獲得上市“通行證”。
他提到，金地草莓社區也在積極準備長租公寓公募REITs的事情，目前主要往兩個方向發力，其一，上海兩個R4地塊預計在2025年營業，2026年左右能開始做公募REITs；其二，此前競自持的物業也在進行納保工作，這條路會比用R4地塊重資產項目要快。
“這兩個方向都在努力，希望能夠早一點有所突破。”
以下為觀點新媒體對金地商置財務負責人兼長租公寓業務負責人李金樹先生的採訪實錄：
觀點新媒體：公司在項目獲取方面有哪些途徑？更加依賴於集團還是市場化拓展佔比更高？
李金樹：金地草莓社區在成立初期更多是以外拓為主，一方面是因為集團內部項目從拿地到開發到投入運營，需要一些時間，另一方面，拿地競自持也是後面這幾年才開始的，草莓成立初期是2015、2016年，那個時候自持項目相對來說少一些，
但2018、2019年以後，集團內部項目慢慢推出，包括金地商置競自持拿的一些項目，包括一個商業改建的公寓以及產業配套公寓，自持項目比例慢慢提高，這塊也是背靠地產企業的優勢之一，內生房源會不停補充，達到規模的增長。
金地還是比較理性，我們都是圍繞着地產相關行業來做，進入新行業時會做一些探索和摸索，不會一下把量做得很大，所以很多業務還是屬於探索階段。
觀點新媒體：現在因保租房市場的加速發展，行業進入了一個新的階段，對於過去幾年的變化，您有什麼樣的感受和總結？
李金樹：從2015年到2018、2019年，基本上屬於行業野蠻生長階段，魚龍混雜。當時大家都看好這個賽道，覺得前景肯定很好，也很有激情和衝動。地產商、第三方運營公司，還有一些資本方也衝進來，整個行業顯得一片朝氣蓬勃。
但是這幾年的發展也帶來了一些問題，2019、2020年，一些第三方公司運營過程中出現了問題，包括租金貸等，所以國家後面開始進行了一定的規範。
2021年以來，國家一方面出了很多政策扶持這個行業，另外一方面也是規範行業發展，特別是“十四五”以後，國家在各個層面對長租公寓，準確說對保租房這個行業給予了一系列的支持，包括土地供給、稅收、金融支持的政策。
尤其是公募REITs推出，租賃住房投資這個賽道就形成了資本閉環，特別是重資產項目退出模型能夠打通，而且政策的支持力度確實是比較大的。
這一階段屬於新的發展，大家可能更理性，同時方向更明確。這個發展期我覺得含金量更高一點，大家更重視業務本身，而不是說盲目把規模做到多大。
我們一直在強調有質量的發展，沒有質量的發展後面更多會帶來一系列問題。
觀點新媒體：在您看來，住房租賃行業的未來發展空間還有多大？
李金樹：金地草莓社區一直堅持做這塊業務，我們對長租公寓未來發展還是非常堅定的看好。有幾個方面的原因：
第一，租售並舉是一個國家戰略，包括“十四五”期間提出，國家住房方針政策就是要多主體供給、多方式保障，租售並舉，所以在整個頂層制度設計方面會得到很大的空間。同時會有一系列配套政策，這是一個大的方向。
第二，從行業本身來講，萬億規模的存量在這裏，市場空間還是足夠大的。特別是像一二線城市租賃需求，供需矛盾還是比較突出。
第三，大家的消費理念在改變，以前大家都覺得一定要買房，現在覺得租房也挺好，消費理念改變對這個行業影響是比較大的。
最後，行業規模這麼大，但是機構化比例是比較低的，整體算下來不到5%。美國、德國的機構化比例在30%左右，日本可能更高，能夠佔到70%、80%。中國這個比例如果能從5%補充到10%、15%，能夠產生的容量很大，有足夠的生存空間。
目前長租公寓這個行業還屬於相對早期的階段，未來發展空間會比較大。
觀點新媒體：金地草莓社區能夠佔領多大的市場份額？對於未來規模增長方面有什麼指引？
李金樹：公司一直強調穩健發展，沒有看特別清楚之前不會盲目把這塊業務做得很大，更多是一些探索和摸索。
我們早期做的二房東業務控制得還好，沒有為了規模把這塊業務做得很大，因為這種業務模式帶來的經營壓力還是比較大的。
這幾年我們更多轉向了輕和重，即輕重並舉。
重的方面更多是投重資產項目，一是本身就有很多重資產自持項目在經營；第二是我們也在看市場上收併購機會，或者是聯合合作方收購；第三是我們這幾年一直在投R4保租房用地。
金地草莓社區做重資產有先天優勢，背靠金地集團，過往競自持項目慢慢建成並投入運營，內生房源不斷擴充，自持的量就會慢慢增長。
輕的部分，我們做全鏈條委託管理，從地塊開發代建到設計改造、運營服務，全鏈條輸出。輕的這塊我們也在重點發力，而且取得了不同成效。
我們確實有規模上的壓力，希望能夠發展更快一些，但其實更強調的是要有質量的發展，才能夠走得更遠一些。
我們希望通過輕資產把規模做得更大一點，通過重資產把收益做得更好一點。
早期項目主要是以二房東業務為主，估計70%、80%都是，目前比例在下降，大概降到了50%左右，重資產項目應該能到30%，其他輕資產項目可能在20%。
未來我們希望輕重兩個比例能夠增加一些，到70%-80%，二房東業務比例稍微做一些控制。
觀點新媒體：近兩年無論是房地產企業旗下公寓品牌或是長租公寓企業，紛紛加入到納保隊伍當中，您如何看待當前“應納盡納”的現象？公司在納保方面有什麼計劃？
李金樹：納保是政府解決保租房項目供應一個很重要的來源，納保後能夠享受一定的稅收政策、融資紅利以及財政補貼，這對企業而言非常具備吸引力。
但納保將為企業帶來兩個影響，一個是租金定價，要求按照周邊同類項目90%進行定價；二是要求租金漲幅不要超過5%。
事實上，現在每年租金漲幅也很難超過5%，周邊完全同類可比的項目也沒那麼多，如果租金價格有一定競爭優勢，對出租率還是有幫助的。
所以我們現在很多項目還是會考慮納保。
觀點新媒體：伴隨着保租房REITs啓航，行業多了退出路徑，當前包括華潤置地、招商蛇口等接連探索保租房公募REITs，金地草莓社區在這方面有什麼打算？
李金樹：REITs這個事情我們也做了很長時間的準備。當然，公募REITs對這個行業影響很大，因為讓投資能夠形成閉環。
長租公寓只能自持，但是公募REITs讓你有一個退出空間，所以對這個行業是一個非常大的利好。而且從成熟國家經驗來看，像美國的長租公寓REITs，不管是估值還是回報率都高於MALL、產業、商管這些行業，經營會更穩定。
而且從疫情期間的經營來看，出租率相對穩定，比其他持有性物業盈利性高一些，所以大家比較看好這個賽道。
我們也在積極準備長租公寓公募REITs，主要從兩個方向發力：一是上海的兩個R4地塊，預計在2025年營業，2026年左右才能開始做公募REITs，時限有點久。
其二，此前競自持的物業也在進行納保工作，我們最近也在探討這個方向。這方面有比較多的事情要做，包括政府各個部門的同意，項目公司的整理，還有獨立性的改造，有比較長的路要走。
但是如果選擇這條路，我們發行公募REITs時間會更快一點。
希望在公募REITs這個事情上可以走得更快一點，因為自持物業這條路會比R4重資產項目要快，這兩個方向都在努力，希望能夠早一點有所突破。
觀點新媒體：如何評價公司這八年的表現？下一階段應該朝着什麼方向繼續努力？
李金樹：金地草莓社區這八年是挺不容易，行業起起伏伏，不少同行也付出了比較多的代價。
我們還是秉承着比較穩健的發展策略，過去沒有太沖動，沒有一下子把規模做起來，這種戰略為現在的發展打下基礎，包袱沒有那麼重，可以輕裝上陣。當然，另一方面是現在規模壓力比較大。
經過這麼多年的探索，草莓社區積累了比較多的經驗，包括管理體系、運營、產品、品牌及客戶等方方面面，這個很重要。
發展了這麼長時間，哪塊業務有前景、哪塊業務有投資回報也是比較清楚的，路會看得更清楚，再加上一定的口碑，所以我們其實具備了比較好的發展條件。
金地草莓社區今天一定是走在正確的路上，但是需要更努力，讓我們在接下來的發展可以走得更快一點。