2023觀點租賃圓桌·特寫 再次相聚在上海，樂乎集團創始人、CEO羅意對行業的認知又深入了一層。
“長租行業確實發生了很深刻的變化，2021年是分水嶺。”在羅意眼中，2021年之後的租賃市場和2021年之前判若雲泥，前者更像是“二房東時代”，市場發展並不均衡；2021年之後，逐漸轉變為理性規範的租賃時代。
“行業更立體，既有國企平臺，也有市場力量。從資產形態上來講，有單間的產品，也開始出現一些剛需改善類產品，以及種類家庭的產品。”延伸至需求端，不同城市、不同板塊也在分化。
從羅意對市場的觀察來看，長租行業的變與不變，或許僅在一瞬之間。
“一方面是行業自然發展的結果，更重要的原因是房地產的發展也進入到了平臺期。”在他看來，地產行業高速增長的預期一旦被改變之後，存量資產被激活的空間進一步擴大，儘管租賃的回報與其他資產相比並非更有優勢，但充滿確定性。
迭代再迭代
“資管其實是一種視角。”2022年上半年，樂乎打造了資管團隊。
作為運營商，建立團隊的初衷的確與提升行業綜合價值相關，但羅意同時也意識到，目前行業最普遍的問題就是同質化程度不足，而團隊內部也在面臨着挑戰。
這一點，羅意也在2023觀點租賃圓桌中提及：“我原來覺得，運營的內涵有50%在投資階段決定，30%在產品階段決定，20%由在管階段決定。對於運營商來說，實際上價值最大的釋放是投資階段和產品階段。”
但實際沉浸到項目之後，羅意發覺，所有的邏輯都在變，因為好的運營、好的資產結果的呈現，一定是跟完整閉環相關的。
“樂乎的資管是嫁接在運營之上的，而且我們的運營是標準化運營，實際上樂乎不知道客戶背後是否盈利。但如果轉變為資管邏輯的話，會去算客戶的賬。”運營機構的生命力，來源於是否迴歸資管的本質。
對樂乎來說，這樣的改變也是一種再出發與再迭代。來到新拐點，樂乎在項目獲取與打造上更加註重“從輕發展”。
“仍然還是保持輕資產的戰略定位。”據羅意透露，樂乎每天都在獲取新項目，一是租，一是買，“其實租賃也是資管的一部分，而且租賃更高頻。例如，對每個月着手的項目進行閉環打造，然後再投向市場，這也是一種資產管理。”
當前樂乎基本已經轉向上述的資管狀態，並開始嘗試發行基金。
值得注意的是，當前市場已經推出了租賃住房REITs，不過對於樂乎來說，整個行業能夠形成資產池企業佔少數，現在還未到考慮發行REITs的時機。
話題聊到這裏不難看出，當下樂乎在尋求穩健成長，也在行業競爭中尋求運營改善之道。
“原來我們的運營是千篇一律的，其實樂乎之前很少研判，對運營的理解侷限於先最大化得房，再去找客戶。但今天不一樣，在項目投資之前，要考慮客戶在哪裏，要做怎樣的策略構成，以及考慮成本。”
羅意認為，如果能將這一套思路產品化、流程化，便可構成非常大的市場競爭力。
“運營的方式已經從粗放進化到精細，其實我們也在想，未來樂乎要做到很大嗎？還是應該把速度降下來，把質量做上去？”
質量之變
“租賃是壓艙石，不性感不驚豔，但是確定。”實際運營過程中，樂乎發現，租賃是能夠穿越週期的資產門類。
但提及租賃業務的“質”與“量”，羅意則認為，在質的基礎上，有量才有意義，其他的可能會成為拖累。
“我覺得規模還是有意義的，但是現在更需要在質的基礎上體現量，而量會攤薄邊際成本，提高邊際收益，提高組織的盈利能力。但是前提是將時間線拉長，再在質的基礎上去積累。”
在羅意看來，資管不僅是一種視角，還是一個大時代。而樂乎已經在向資管方面靠攏，完成了全面的觀念轉型：“其實很簡單，原來樂乎的考核包括房間數，而現在要考慮毛利，也就是說在一個項目上做到足夠深的功夫，掙得可能是十個項目的錢。”
另一方面，樂乎也在不斷向團隊精英化靠攏，而不再靠“量”。從2021年起，樂乎便開始嘗試以品牌引領、投資拉動，進入跑馬圈地的狀態。
“我們內部的考核已經變了，樂乎要盈利，要有質量，這也是我現在新的努力方向。”對於羅意來說，當前行業競爭激烈，如何建立行業對樂乎的認知，或者改變對樂乎的認知，是當前更加急迫的事情。
而認知的改變，恰恰也與市場環境相輔相成。“從供需兩端來看，我覺得租賃的環境在發生變化，甚至產生了根本性的變化。”在羅意的觀察中，行業已經從上海“卷”到了北京，如此趨勢也愈來愈明顯。
“樂乎大本營就在北京，而在相當長的一段時間裏，在北京獲取到優質、合規資產的難度是非常大的。”羅意回憶，此前在北京獲取的資產往往是一些“邊角料”，例如部分園區的配套、城鄉結合部資產，抑或村鄉級的資產，而其他資產基本無外乎商場、辦公、科創及文創項目。
變化出現在2021年。
“這一兩年湧出了大量的北京相關資產，只是沒有被激活，處於閒置的狀態，或者處於低效運營的狀態。”羅意接着說，未來北京行業競爭的激烈程度是可想而知的。
“但是我相信，2023年結束，大家會以全新的角度看待樂乎。”