長坡薄雪 | 嘉里理想城

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2023-01-19 00:45

  • 作為老牌港資企業,嘉里建設在内地擴張一直保持穩健态度,兩次逆勢拿地表明對内地商業市場發展繼續持有信心。

    編者按:每個時代,每個行業,都會有一條正确的坡道。

    2022年,中國經濟三駕馬車都面臨着前所未有的挑戰,出口、消費、房地産在時局變化中不斷調整,尋找重啟與複蘇的道路。

    為了檢視過去及展望未來,觀點新媒體策劃和推出最新一期年度報道——“長坡薄雪”,全面深度報道房地産及關聯産業鍊的標杆企業,他們的正确坡道和厚雪、濕雪會在哪里?

    與此同時,我們繼續對話具有全球視野和豐富經驗的經濟學家,從他們的角度,解讀中國經濟與各行各業的未來機會。

    觀點網 回顧嘉里建設在内地的發展策略,包括在上海以将近200億元購入黃浦區金陵東路綜合用地和浦東巨峰路TOD綜合體項目,兩者均是大體量、自持比例高的商業綜合體項目。

    在營項目城市分布方面,嘉里建設在内地打造包括辦公室、零售、酒店和服務式公寓在内的多業态組合優質投資物業,同時深耕長三角及大灣區核心和重點城市。

    目前在營項目主要可以分為高端購物中心(嘉里中心繫列)以及社區型購物中心(嘉里城繫列)兩大繫列産品,兩者針對的消費群體有所區分,因此在項目打造以及品牌招租方面各具特點。

    穩定加倉

    嘉里建設财報中表示,将分階段推出商業物業組合,其中前海嘉里中心二期和三期的辦公室、零售和酒店部分于2022年起相繼落成;杭州武林區項目的辦公室、零售和酒店部分預計于2024年起相繼落成;武漢項目辦公室和零售部分預計2025年起分階段竣工推出。

    上海浦東巨峰路項目的零售和辦公室部分預計2025年推出,黃浦區項目的辦公室、零售和酒店部分則預期于2028年推出。其中提及的上海黃浦區以及上海浦東巨峰路項目是指近兩年在上海最新獲得的商業用地。

    作為老牌港資企業,嘉里建設在内地擴張一直保持穩健态度,兩次逆勢拿地表明對内地商業市場發展繼續持有信心。

    2022年初,嘉里建設發布公告稱,全資附屬公司卓妙有限公司以招標形式成功購入上海市黃浦區金陵東路綜合用地,包括廣場社區C010102單元064-01、065-01、066-01、067-01的四宗地塊,代價為人民币133.29億元,購地采取分期付清的形式,将從嘉里建設集團内部資源及透過外部融資撥付。

    地塊總面積為3.81萬平方米,總建築面積約19.85萬平方米,囊括約12.45萬平方米住宅公寓及石庫門聯排别墅約,約4.9萬平方米零售、酒店及配套設施以及約2.5萬平方米辦公樓。

    該地塊特别之處是位于上海市政府黃浦區深化城市有機更新及歷史風貌保護計劃的中心位置,坐落于具有超過160年歷史的街區里,有豐富的石庫門、里弄小巷和沿街傳統的騎樓建築,糅合中法建築風格,反映上海中西結合的歷史文化。

    作為城市有機更新計劃的一部分,指定歷史遺迹及歷史建築物将得到修繕和重建,該地塊将發展和建設成為地標式的綜合發展項目。

    此外,在2021年初,嘉里建設聯合新加坡政府投資公司(GIC)以60億元成功競得上海浦東巨峰路TOD綜合體項目;2022年3月,該綜合體項目正式開工。

    項目總建築面積約43萬平方米,囊括了近22萬平方米軌交上蓋購物中心、約4.7萬平方米住宅、約2.5萬平方米辦公樓,以及約13.7萬平方米的停車及配套服務設施。

    嘉里建設近兩次累計投入将近200億元,在内地投資的商業項目比例逐步擴大。同時,可以注意到,兩次拿下的均是體量大、金額高以及大比例自持的商業綜合體項目,也維持了一貫以來的投資理念。

    嘉里建設認為,随着地塊發展項目分階段推出,将能帶來樂觀的物業銷售收入,同時項目落成後将大大增加集團的經常性收入基礎。

    此前,嘉里建設在上海已有靜安嘉里中心、浦東嘉里城等標杆商業綜合體項目,就布局時間和經驗來看,值得市場期待。

    城市理想

    城市布局方面,嘉里建設在2022年中期業績會中表示,集團在内地尋找土地會更集中在長三角及珠三角的大灣區中心城市,側重于城市綜合體的發展。

    從目前在營項目城市分布來看,家里建設在北京、上海、杭州、深圳、沈陽、濟南及天津均有商業項目布局,重點分布在長三角、大灣區以及北京等核心城市。

    來源:企業公告,觀點指數整理

    來源:觀點指數整理

    觀察嘉里建設區域選址,可以發現旗下多數商業綜合體項目選址一二線城市繁華中心地段,打造高端綜合體項目。

    如北京嘉里中心地處朝陽CBD核心區域,毗鄰中央廣播電視台。作為CBD商務區地標性項目,成為海内外駐京精英工作和生活聚集地。項目通過圈層社交、健康運動等活動為商務人群提供工作之余的休閑娛樂,模糊商務工作與生活的邊界。

    此外,上海靜安嘉里中心處于最繁華的南京西路商圈,緊鄰地鐵靜安寺站。南京西路作為上海傳統頂級商圈,跨國企業和領事館駐紮在此,同時上海恒隆廣場、興業太古匯等高端商業綜合體項目雲集,所處區域為項目創造了濃厚的高端商務氛圍。

    作為南京西路上首個大規模商業綜合體項目,靜安嘉里中心總建築面積達45萬平方米,包括靜安香格里拉酒店、甲級寫字樓、服務式公寓、商場等多種業态組合,打造商務、居住、社交、休閑一體的地標級項目。

    此外,深圳前海嘉里中心項目所在商圈亦值得讨論。

    前海嘉里中心坐落于深圳前海香港現代産業城品區,坐擁一線海景及水廊道景觀資源,是前海納入廣東自貿區後出讓的首個商業項目,同時也是首個在前海試點香港建設模式的商業綜合體項目。

    據觀點指數了解,前海規劃主要包括桂灣片區規劃為金融商務區,作為國際金融産業總部基地,前灣片區計劃打造為綜合發展區,主要匯集金融、科技以及專業服務企業等專業技術型企業,媽灣區域計劃為國際經貿合作先導區,主要匯集現代物流、供應鍊管理、創新金融等類型企業。

    前海嘉里中心項目一期自投入運營以來,吸引了不少知名企業入駐,包括有IBM、易馬達科技、恒生前海基金等世界500強企業,入駐企業囊括科技、金融、物流等領域。

    從入駐企業來看,嘉里建設旗下寫字樓項目依靠區域優勢以及項目優勢,更多吸引金融、保險、專業服務、科技、信息服務、外資等實力企業,有助于項目入駐率保持穩定。

    商業偏好

    據觀點指數了解,嘉里建設的商業項目主要分為高端購物中心項目(嘉里中心繫列)和社區型購物中心項目(嘉里城繫列)兩大繫列。

    2013年開業的上海靜安嘉里中心,是嘉里建設高檔購物中心繫列代表項目。

    據了解,靜安嘉里中心商場在各個方向共設置了14個出入口,其中場地内部也設置了通向商場的入口,消費者可以從多個區域進入商場,提高各個商業店鋪的可達性,減少商場内部出現冷區死角。

    從消費業态布局來看,商業區域地下二層主要設置有超市和個護家居兩大區域,分别位于北區和南區,形成對立方位,有助于拉動人流。項目地下一層與兩個地鐵口相連,同時可以連接至商業區域和酒店區域,豐富人流動線。

    具體來看,商場地上L1到L3的商業布局較為類似,主要布置奢侈品和時尚零售類别,同時在動線末端設置不同類型的餐飲服務,L4則為吸引人流設置了電影院和娛樂店鋪。

    同時,靜安嘉里中心商場主打輕奢路線,定位為打造全新尚城生活方式,項目開業後為靜安寺區域時尚商業標簽起重要作用。後續開業的杭州嘉里中心、北京嘉里中心等項目持續延續輕奢風格。

    于此,高端購物中心繫列的嘉里中心在商場方面的邏輯主要是定位輕奢、時尚。同時商場動線便捷區域主要布局高端時尚商業,而動線末端或盲區布局餐飲服務、電影院、娛樂等拉動人流。

    社區型購物中心産品線以浦東嘉里城為代表。

    數據來源:觀點指數整理

    浦東嘉里城商場定位為國際一流購物場所,主推家庭生活方式為主題的購物體驗,底層商場部分商業面積約為4.5萬平方米。

    項目位于浦東花木核心區域,是浦東熱度較高的住宅闆塊,臨近上海新國際博覽中心以及周邊産業園區,為項目提供紮實的消費群體。

    浦東嘉里城裙樓商業部分只有三層,但每層面積相對較大,在社區型商業打造方面,更為注重同一大平層之間的客戶流動。

    項目消費群體主要針對常住人群,業态打造上更多以休閑生活餐飲娛樂為主。同時留意到,招商品牌方面更多選擇市民熟知的品牌商戶,如H&M、ole超市、FILA、樂高等品牌。

    來源:觀點指數整理

    關注嘉里建設綜合體業态組合可以發現,商業綜合體項目中包含寫字樓項目的,多數配套有香格里拉酒店服務,形成商務+酒店的商業模式,為寫字樓差旅人群提供便捷服務。

    撰文:許偉英    

    審校:鐘凱



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