編者按：每個時代，每個行業，都會有一條正確的坡道。
2022年，中國經濟三駕馬車都面臨着前所未有的挑戰，出口、消費、房地產在時局變化中不斷調整，尋找重啓與復甦的道路。
為了檢視過去及展望未來，觀點新媒體策劃和推出最新一期年度報道——“長坡薄雪”，全面深度報道房地產及關聯產業鏈的標杆企業，他們的正確坡道和厚雪、濕雪會在哪裏？
與此同時，我們繼續對話具有全球視野和豐富經驗的經濟學家，從他們的角度，解讀中國經濟與各行各業的未來機會。
觀點網 2022年對於上海來說，是一個困難的年份。
如同其在國內經濟的地位一樣，上海臨港的母公司臨港集團是上海市國資委控股的最重要的產業園區開發平臺之一，擁有“臨港”、“漕河涇”、“新業坊”、“科技綠洲”等多個品牌，更承擔着臨港新片區開發建設的重任，揹負着“能力越大，責任越大”的使命。
在上海疫情和國內外經濟環境不確定雙重夾擊下，上海臨港的營收、利潤、淨利率以及建設工程進度都受到了較大影響。
除此之外，上海臨港轉型路上發展的重點之一，即產業投資，也在資本市場整體走弱的情況下，由貢獻變成了拖累。
壓力之下，亦見機遇。
臨港集團在年內成功推動臨港創新產業園REIT上市，探索出了以REITs產品盤活存量資產的新模式；隨後又在2022年12月引入國壽投資30億元，投資上海臨港最重要的子公司上海漕河涇開發區高科技園發展有限公司，共享開發收益，分擔投資風險。
利潤與進度受壓，引戰投風險共擔
受行業下行及上海疫情影響，2022年一至三季度，上海臨港營收49.17億元，同比增長2.63%；歸母淨利潤為7.75億元，同比下降42.55%；經營活動產生的現金流量淨額為-9.34億元，同比下降440.57%。
數據來源：企業公告，觀點指數整理
資料顯示，上海臨港主營業務包括產業園區開發、園區運營租賃及服務和其他業務。
期內受疫情影響，前期已售項目發生銷售退回的情況，涉及銷售面積0.5萬平方米，合同金額8758.5萬元。
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從整體收益水平來看，該公司2022上半年毛利率和淨利率水平分別下降56.9%和22.8%，主要源於疫情影響下銷售和管理費用支出增加，特別是物業銷售淨利率下跌幅度較大，對整體業績拖累明顯。
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截至上半年，上海臨港園區物業簽約銷售面積5.3萬平方米，園區物業銷售收入19.46億元，同比下跌11.48%，園區銷售物業毛利率45.03%；園區物業租金收入12.89億元，上漲24.88%，園區物業租賃毛利率77.05%。
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對於上海臨港來說，銷售業務增長疲態出現，租賃業務對營收貢獻佔比加大，未來將更依賴於持有的成熟物業。
因此，存量物業如何盤活以充分體現價值，就成為一個重要的課題。
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收入與利潤下降之下，工程進度亦明顯受到疫情影響。
2022年上半年，該公司新增土地儲備面積12.3萬平方米，新開工面積共0.2萬平方米；竣工面積共4.4萬平方米，與往年同期相比下降幅度較大。
從土地儲備看，上海臨港近五年都在持續增加土地佈局。截至2022年上半年，公司及下屬控股子公司共持有待開發土地面積60.6萬平方米，各類物業載體總在建面積284.6萬平方米，土儲充足，可以滿足未來3-5年的開發週期。
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不過需要注意的是，上海臨港並不是一個房地產開發企業，作為一個市屬產業園區開發平臺，所承擔的開發任務比較重，各項工程又需嚴格按照政府計劃開展，開發培育週期相當漫長，各方面壓力比住宅和商業地產要更大。
特別是滴水湖區域乃至整個臨港新片區，距離上海中心區域距離較遠，交通、商業等配套設施不夠成熟，尚需較長時間發展，而該區域的開發和培育任務正是由上海臨港承擔。
2022年11月10日，上海臨港公告稱，擬以現金人民幣約33.02億元收購控股股東臨港集團持有的上海臨港新片區經濟發展有限公司85.7143%股權，該子公司為滴水湖金融灣的開發主體，也就代表了滴水湖片區的開發重任完全注入到了上市平臺上海臨港。
時間來到新的一年，在1月7日，上海港城開發（集團）有限公司與印力集團達成戰略合作，將先行啓動主城區101區域相關項目商業板塊的合作，規劃打造成為臨港片區商業地標，解決區內缺乏商業配套的困局。
任務繁重之時，引入實力較強的合作伙伴成為合理的選擇。
例如更早之前的2022年12月15日，上海臨港宣佈旗下全資子公司上海漕河涇開發區高科技園發展有限公司增資擴股，與中國人壽集團旗下國壽投資簽約，簽約規模30億元。
而漕河涇高科技園公司是上海臨港最重要的子公司，該公司對上海臨港歸母淨利潤貢獻達到39.59%。該子公司負責開發的漕河涇開發區，是上海中心城區高新技術產業最密集、最具規模的區域。
產投收益受拖累，基金拓展望加速
近年來，在行業趨勢和龍頭企業引領之下，越來越多產業園區運營商提出“一體兩翼”的閉環式商業模式，深度融入區域產業發展，通過載體開發、產業服務和產業投資形成資金閉環。
上海臨港自2017年起提出“努力向投行型園區邁進”，隨後積極引入合作伙伴，搭建創投金融平臺，持續開展對外投資工作，搭建“基地+基金”的聯動發展平臺，通過股權投資、資本運作推動產業發展。
該轉型的效果在2021年得到充分體現，上海臨港在該年從產業投資基金上獲得分紅收益3.9億元，較2020年增長97.36%。
然而，投資項目從孵化到成熟需要較長的培育期，收益更與整體市場環境關聯極大，因此存在不確定性，有一定的風險。
2022年上半年，在整體經濟環境下行之下，不確定性立即體現，投資紅利不再，拖累公司整體利潤。
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從具體數據看，上海臨港上半年錄得投資收益較上年同期減少112.96%，按權益法確認的該合營企業長期股權投資收益較上年同期減少18.26億元，對歸母淨利潤的貢獻更較上年同期減少13.69億元。產業投資分紅、金融工具公允價值變動收益，分別較上年同期減少2.13億元和2.34億元。
但短期的失利並沒有動搖上海臨港對發展產業投資的決心，2022上半年該公司先後投資SAP、江波龍、臨港醫學、東微半導體等產業項目，培育一批創新型產業項目。
上半年對外長期股權投資額達到7.25億元，增長幅度達到58.26%，由“房東”進一步向“股東”轉變。
對於上海臨港來說，產業投資上的發展時間尚短，儘管母公司在上海政府大力支持下建立了規模達100億的母基金，有足夠的資金實力，但仍需優化投資管理體系、完善投資管理制度，加強對投資項目“投前-投中-投後”的全程化監督和管理，以降低產業投資的風險。
REITs成功發行，奠定全新退出邏輯
2022年8月30日，臨港集團作為發起人申報的“臨港創新產業園REIT”獲得證監會正式批覆，並最終在10月13日在上交所上市交易。
事實上，臨港集團在2019年就着手啓動了資產篩選工作，2021年10月正式開啓申報，彼時由臨港集團和東久中國共同作為發起人的“臨港東久REIT”，獲得上交所受理。
申報後遲遲未有下文，或與上海REITs新政有聯繫，顯然希望臨港新片區的物業能獨立進行REITs申報，以作出一個良好的示範。
2022年，上海接連出臺多項REITs相關鼓勵政策，包括《關於上海加快打造具有國際競爭力的不動產投資信託基金（REITs）發展新高地的實施意見》（簡稱“上海REITs20條”）和《關於支持中國（上海）自由貿易試驗區臨港新片區加快建設獨立綜合性節點濱海城市的若干政策措施》。
後者更重點提到了“支持臨港新片區符合條件的項目優先申報發行基礎設施REITs”，顯示了上海市對臨港集團發行REITs的重視程度。
最終該單REIT在2022年8月15日公佈了調整後的新方案，“臨港東久REIT”拆分成兩支REITs，按不同發行人發行。
拆分後單獨發行的“臨港創新產業園REIT”成為了“上海REITs20條”發佈後上海市首單獲批發行的REITs產品，還是上海市屬國企、臨港新片區第一單獲批的公募REITs，積極響應了政策的號召。
數據來源：上海臨港公告，觀點指數整理
從財務角度看，REITs發行能優化集團會計報表，拓寬融資渠道，尤其是有效降低負債規模，保障公司處於穩健的發展狀態。
近幾年來，上海臨港承接了臨港新片區及五大新城建設的任務，表內資產繼續膨脹，如何控制資產負債率、降低融資成本就成為了這個過程中必須面對的問題。
除了財務上的實質助益外，REITs能使企業繼續保留資產的運營管理權，規避了資產流失的風險，更是國資園區開發運營者考慮的重要因素。
以這次發行公募REITs為契機，臨港集團也確定了未來大部分新增園區投資都按照REITs退出的邏輯，提前做好投融資架構，進一步探討管理上的輕資產模式。
對於輕資產模式的探索，上海臨港經濟發展有限公司首席財務官楊菁在日前的一次活動上表示：“按照現在的規劃，2023年將會有三個平臺建立管理GP模式，也為以後擴募的資產納入到市場化管理打好基礎。”
顯然，公募REITs在臨港集團未來的轉型發展戰略當中，將扮演更為關鍵的角色。
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