特寫 | 恒太商業的實體運營道路

觀點網“做艱難而正确的事情。”數月前，胡芳園在與觀點新媒體線上對話中如此形容恒太商業的前行路徑。

再次見到胡芳園，是11月初的2022觀點商業年會采訪間，一身經典的黑白裙套裝出現在深藍的采訪背景闆前顯得格外生動。

接過父輩重任，胡芳園執掌的恒太商業在近幾年得到進一步歷練，經歷過“産品和業務模式”的兩大轉型，這家專注于商業運營的企業逐漸從華東走向全國。

無論什麼時候見到胡芳園，在她的眼中，總能看到兩束光芒：機遇與樂觀。

誠然，行業與企業個體面臨危機的同時，機會也将並存，“悲觀論”並不适用于恒太商業。

永遠有機會

進入第四季度，各家商業地産運營商往往會選擇這個時段推出新項目或應季活動。據觀點指數統計，9月全國範圍内共開業包括購物中心、社區商業、街區商業及奧特萊斯在内的53個項目，總體量約524萬平方米，平均單體建築面積約9.9萬平方米。

恒太商業也不例外，除9月30日在山東棗莊雙子星恒太城項目的開業動作外，自有城市市集品牌“鄞州之夜3.0”也如期而至。“鄞州之夜是我們在華東地區做得非常不錯的城市市集産品，每年有不同的主題，今年的主題是鄉村振興、民俗民藝。”

在恒太商業看來，諸如此類市集活動作用不只局限在成為沉浸式體驗各種特色商品及地方文化的空間，同樣也是激發甯波這座城市非標商業模式的解題思路之一。

最近我們還在服務武漢江漢路的地鐵上蓋項目，将它做成集藝文商旅的武漢文化完全體。”

胡芳園很堅定：“實體商業永遠有機會，就是要看需求在哪里、方向在哪里。”

随後，她進一步解釋，人永遠需要線下社交的需求，對個體而言實體商業是不可替代的，商業作為底色，把藝、文、旅、體等等做在一起，打造擁有非凡體驗的公共空間，“像我們在甯波做的南部商務區水街項目，和湖北交投合作的鲟龍水街項目，包括現在周末微度假潮流的興起，還有一些就是關于城市市集的城市活動。”

從政策方向來看，目前大趨勢還是在往實體轉，去虛向實，這是很大的利好空間；此外，對運營商來說，目前開發利潤轉向運營利潤的盈利模式也是很大的利好

雖然恒太商業今年涉及的商業活動並不在少數，但從行業趨勢來看，2022年的商業地産相關方仍處在調整階段，市場投資增速和需求增速並未回歸高位。

因此，當觀點新媒體提及行業年内挑戰這個話題時，胡芳園表達了她對現在行業内充斥着“謹慎”氣息的看法：“現如今的開發商、品牌商和消費者其實都面臨着資金緊張，投資謹慎的問題。相應地，作為運營方的恒太商業也在承受着非常大的考驗和挑戰。”

但在胡芳園的眼里，認定了商業地産運營這條道路，所有冗余的動作和想法都會被眼前困難的市場情況擠壓過濾。

“你必須保證做的每一個決策是對的，你用的每一個人是有價值的，團隊的每一個動作是沒有冗余的，總是危中有機。”

做好實體商業運營商

近年來，有關中國商業地産進入存量輕資産發展時代的聲音愈來愈多，在目前商業地産行業進入拐點之時，存量商業成為市場上被大家提起最多的詞之一，包括珠海萬達商管、華潤萬象生活等也在進一步發展存量輕資産項目。

問題也随之而來，如何有效改造市面上的存量商業物業，成為業内急需解決的重難題，企業在項目的前中期規劃上備受考驗。

“做商業地産一定要運營前置，一開始就要想好到底服務哪一部分客群的哪部分需求。”作為頻頻提及“商業運營前置”觀點的行業先行者，胡芳園認為在存量項目的改造過程中，從開始就要做好運營前置工作，錨定項目的定位、客群需求選址、規模，甚至規劃建築形态和結構，以此為未來運營需求打實地基。

“做項目時，大部分開發商會遵循自己的喜好和判斷，建築設計院則會給一套分析模闆和市調基礎，沒有一個運營商把建築設計院、空間設計院、政府的需求、業主的需求和真正的運營的需求統籌在一起。”胡芳園認為，這三者都是關鍵決策人，但不一定都是專業的商業運營商，在這種情況下，會導致部分存量物業後期運營存在問題。

目前線上商業與線下商業的融合也引起了胡芳園的思考。

“疫情三年，線上線下商業加速融合。我們作為運營商，目前是一個比較尴尬的存在，融合必然是品牌的融合，因為融合本身是産品和用戶數據的融合。”在她的觀點中：“恒太商業的方向很明确，就是做非凡的實體體驗。”

胡芳園進一步表示，線上線下融合無疑是效率更高的方式，再去做一個電子化平台的效率並沒有線上其他已經入局多年的對手高，“恒太商業就做實體商業運營商，就打造線下非凡的實體商業體驗。因為人永遠需要線下的社交空間，所以恒太商業能夠提供非凡的線下商業體驗，這就是體現價值。”

“我們現在做的是超級購物中心，超出城市當下審美一點點。有建築空間業态的融合，打造超級空間，配合超級業态、超級運營。”

談到深處，胡芳園再一次向我們提起恒太商業的願景：“我們還是執着于商業地産運營這個行業，認定了這條道路。經過幾年的磨煉，你就真的會變成鑽石。”

在行業浮沉的當下，胡芳園與她的團隊必須反復斟酌恒太商業做的每一個決策都對，“但總是危中有機，只要找到機會，過去的磨煉都會成為寶藏。”