觀點網 8月31日晚間，祥生控股公佈截至2022年6月30日止六個月中期業績。

對整個房地產行業而言，2022年上半年是一段艱難的時間，對祥生控股亦是如此。業績大幅倒退、流動性危機、監管壓力......這家公司正面臨着巨大挑戰。

中報顯示，受新冠疫情及市場需求下降影響，祥生控股上半年歸屬集團權益合約銷售額為154億元，較去年同期大幅下降69%；收益總額84.62億元，較去年同期下降46.8%。

同時，毛利率從去年同期的18.0%減少7.4%至10.6%。報告期內，該公司盈轉虧6.22億元，而去年同期為溢利9.73元；擁有人應占虧損6.62億元，而去年同期擁有人應占溢利為5.32億元。

一個多星期前，祥生控股已對本次業績虧損作出盈利警告。

該公司認為，淨虧損主要是因為2021年下半年開始受房地產行業系統性風險影響，為提高資金流動性，對於去化較為緩慢的項目貨值進行折價出售導致2022年同期整體毛利率下降。

另外，受新冠疫情及市場下行影響，疊加工程進度減緩，2022年上半年結利面積相較於2021年上半年也有較大幅度的下降。同時，由於新冠疫情的反覆影響，市場競爭加劇，導致對祥生控股整體經營收入及溢利水平產生重大影響。

可以看出，外部環境的惡化，使得祥生控股捉襟見肘。

對此，市場並非沒有預期。早於1月份，惠譽與穆迪兩家評級機構就指出了祥生控股的流動性風險。

一方面，自去年11月股價暴跌以來，祥生控股對信託貸款再融資能力可能已經顯着惡化。另一方面，祥生控股年內有大規模到期資本市場債務，但地產行業下行導致該公司銷售額下降，而內部資金不一定足夠作出覆蓋。

雷聲在評級機構發出質疑後兩個月傳來，3月21日，祥生控股披露，1200萬美元於2023年到期的12釐優先票據寬限期已屆滿，而該公司並未於屆滿前支付利息。

多米諾骨牌持續發酵。4月6日，祥生控股披露，2023年優先票據加速通知觸發2022年到期2億美元10.5%優先票據（2022年優先票據）契約項下的交叉違約。由此，2022年優先票據即日起停牌，直至另行通知為止。

6月7日，祥生控股正式官宣，2億美元2022年優先票據到期，但該公司稱尚未就該票據本金和利息作出償付。

面臨債務危機，祥生控股採取多種舉措來進行應對，包括但不限於折價加速項目去化、委任財務顧問協助重組優先票據、與銀行等協商以及變賣資產種種。

報告期內，祥生控股出售浙江向日葵健康產業發展有限公司23.8095%股權，主要持有諸暨市保健及養老中心資產；以及出售杭州濱拓企業管理有限公司51%股權、臨海紫元銀通置業有限公司58.5%股權和湖州交投祥生房地產開發有限公司50%股權，標的公司分別對應持有杭州市西湖區、台州塘裏村與嘉興項目，上述轉讓總回籠資金近12億元。

此外，7月12日，祥生控股以3.4億元的代價出售紹興項目公司給雅居樂，標的公司持有一個總建面15.92萬平方米住宅項目。

儘管如此，祥生控股亦距離走出債務陰霾相差甚遠。

根據中報，祥生控股期內並未償還分別於2022年1月、3月及6月到期若干優先票據本金2.19億美元（相等於14.73億元人民幣）及利息2250萬美元（相等於1.51億元人民幣）。因此，優先票據及計息銀行及其他借款合共68.62億元已違約或交叉違約，並須按要求支付。

截至6月末，祥生控股銀行及其他借款總額、優先票據及公司債券為290.09億元，其中161.73億元將於未來12個月內到期償還，而其現金及現金等價物為147.3億元，並不足以覆蓋短期債務。

同時，由於上半年虧損導致淨資產減少，截至報告期末，該公司資產負債比率由上年末的88.4%增至89.2%，淨資產負債比率由上年末的153%增加至168%。

公告稱，債務及現金情況均反映存在可能對祥生控股持續經營能力構成重大疑問的重大不明朗因素。

展望未來，祥生控股仍對國內物業開發業務前景保持審慎樂觀態度。

該公司預期，房地產將會邁入新發展模式，行業將會形成租售並舉、增存並重的市場格局，同時降低房地產金融屬性，從需求側提升住房可支付性、供給側促進房企合理開展業務。

對於債務，該公司表示，正在積極尋求可行解決方案並採取適當措施緩解當前流動資金問題，包括與相關債權人進行磋商，以期與債權人就其借款的續期或延期或其他替代安排達成協議。