觀點網 受宏觀經濟下行，疊加疫情反覆等多重因素影響，2022年上半年，中國房地產行業依舊寒風蕭瑟。

銷售不及預期、利潤急速下滑、融資分化明顯、償債壓力攀升……在行業驟冷的背景下，每家企業都面臨一定程度的壓力，大悅城控股亦不例外。

8月29日，大悅城控股發佈中期業績報告顯示，上半年該公司實現營業收入150.01億元，同比增長5.28%，實現淨利潤10.58億元，同比降低8.90%，實現歸母淨利潤0.86億元，同比降低86.02%。

該公司在公告中提到，淨利潤減少，一方面受持有型物業租金減免影響；另一方面受銷售型物業結利項目平均權益佔比下降影響。

不過，期內該公司綜合毛利率33.94%，同比提高3.74個百分點；毛利額50.92億元，同比增加7.90億元，同比增長18.35%

在資本市場眼中，大悅城控股的成績還有提升空間。

不過，近兩年房企增速放緩、市場去化承壓已經成為行業共識，在“活下去”的重要關口，這家以“持有+銷售”雙輪驅動的房企，如何安排未來的業務佈局？如何調整下半年發展規劃？如何在寒風中起舞，穿越週期？

百餘頁的中期財報或許能給外界的觀察提供一些線索，據觀點新媒體瞭解，該公司在財報中明確，下半年在銷售方面將錨定業績指標，在商業方面加快輕資產拓展。

錨定800億

過去兩年，伴隨着房企信用風險事件爆發，項目停工、逾期交付的消息頻繁傳來，消費者對地產信心全面崩塌。

市場信心不足，購買力減弱，房地產銷售數據全面下滑。根據統計局公佈的數據，2022年1-6月，全國商品房銷售面積68923萬平方米，同比下降22.2%；其中，住宅銷售面積下降26.6%。商品房銷售額66072億元，下降28.9%；其中，住宅銷售額下降31.8%。

身處其中的大悅城控股，難免受到波及。

從中期財報看，上半年該公司成簽約金額285億元，較上年同期減少21%；簽約面積106萬平方米，較上年同期降低35%。

在今年5月的業績說明會上，大悅城控股管理層曾提到，2022年公司計劃新開工項目19個，新開工面積303萬平方米；銷售方面，力爭實現銷售金額800億元，同時多措並舉抓銷售回款。

按此計算，上半年僅完成全年目標的35.63%。

不過，由於房地產銷售的特殊性，大悅城控股當期營收影響並不算太大。數據顯示，上半年，大悅城控股實現營業收入150.01億元，同比增加7.53億元，同比增長5.28%。

其中，因本期達到結算條件的商品房資源增加，銷售型收入121.94億元，同比增長12%，銷售型收入佔總營收的八成。同時，因本期結算項目產品差異，銷售型毛利率31.63%，同比提高9.51個百分點。

不過，針對銷售型業務，大悅城控股亦提出瞭解決方案。該公司在財報中表示，目前公司已採取多種舉措應對，其一，分類分城施策，按不同項目類型制定銷售策略；其二，根據市場變化定期更新經營策略，加快銷售回款。

至於下半年，該公司明確，要錨定業績指標，進一步加大庫存去化力度，同時多措並舉抓銷售回款。

土地是房地產企業發展的糧草，但在上半年行業整體下行壓力之下，房企在土地投資上愈加謹慎嚴苛。

數據顯示，報告期內，大悅城控股獲取7宗地塊，土地面積24萬平方米，計容建築面積41萬平方米，土地款總額77億元，平均樓面價為18776元/平方米。截至報告期末，該公司土地儲備可售貨值約2165億元。

去年同期，大悅城控股新增計容建築面積202萬平方米，土地款總額215億元，平均樓面價為10666萬元/平方米，整體看來，今年上半年，大悅城控股拿地均價上漲了76.04%。

該公司在公告中提到，下半年要全面提升整體運營效率，週轉效率持續提升，開工開盤節奏提高，2022年新獲取部分項目力爭年內開盤。

輕資產擴容

2019年，大悅城控股重組獲批、完成更名、重新敲鐘上市，由此形成了“持有+銷售”雙輪驅動的發展模式。

不過，在銷售型業務方面，受樓市降溫影響，大悅城控股的銷售型業務應聲下滑，而持有型業務方面，在疫情反覆的情況下，亦承受較大壓力。

數據顯示，上半年，大悅城控股實現投資物業及相關服務實現營業收入20.04億元，同比降低18.90%。該公司表示，投資物業及相關服務收入下滑，主要是本期對旗下租戶進行租金減免，持有型業績有所下降所致。

受持有型減免租及銷售型本期結利項目平均權益佔比下降影響，報告期內，大悅城控股實現淨利潤10.58億元，同比降低8.90%，實現歸母淨利潤0.86億元，同比降低86.02%。

不過，針對銷售型業務，2022年大悅城控股強調加速去化，而在持有型業務方面，這家企業的應對策略則是輕裝上陣。

事實上，自2021年起大悅城控股啓動了輕資產戰略，以降低持有型物業的投資壓力。今年上半年，這家企業繼續通過輕資產模式擴容，期內獲取輕資產商業項目2個，分別為廣州黃埔大悅匯和成都金牛大悅城，並實現武漢大悅城開業。

根據此前披露的消息，大悅城控股表示，“十四五”期間將堅持“輕重並舉”的商業拓展模式，並以輕資產項目發展為重要戰略方向，以一二線與強三線城市為核心，加速輕資產商業項目擴張。

按照規劃，大悅城將重點深耕佈局京津冀、大灣區、長三角和成渝區域，2022年輕資產商業項目拓展數量不低於7個。

截至報告期末，大悅城控股商業在營27家(含輕資產和非標準化產品)購物中心，累計總商業面積約300萬平方米，其中包括16個大悅城，累計總商業面積239萬平方米，平均出租率90.5%。在建、籌備的項目(含輕資產)共20個，商業面積約183.5萬平方米。

不可否認，從資產持有運營到資產的經營管理，大悅城控股不斷進行“減重”轉型，一方面，此番模式能夠降低該公司的資金壓力，縮短資金回收週期；另一方面，通過輕資產，大悅城能夠迅速提升規模擴張的速度，強化自身品牌。

該公司亦提到，下半年，在商業方面將全力以赴達成年度業績任務，統籌推進各項標準化建設，加快輕資產拓展，確保項目質量、品牌形象和市場口碑，持續提升商業精細化管理水平。

現金流故事

除了各項業務的發展情況以外，當下對房地產企業而言，現金流的安全與融資渠道的通暢顯得尤為重要。

從上半年的情況來看，行業融資政策出現了邊際放鬆，央行更是屢屢提及，要進一步改善房地產行業的融資，促進房地產市場的穩定、良性發展。

從大悅城控股的情況來看，上半年該公司的融資渠道還算通暢。一方面，獲批了50億元中期票據額度及30億元私募公司債額度，另一方面，今年1月成功發行15億元公司債，今年2月又與招商銀行簽署100億併購融資戰略合作協議。

針對併購貸款而言，該公司此前曾表示：“公司已與多家金融機構達成併購融資合作，目前在積極跟蹤、篩選市場上收併購項目。鑑於收併購項目存在一定潛在風險，故已相應提高投資標準。未來公司還將繼續發揮自身優勢，通過教育資源、產業資源、政府平臺公司資源等實現低價獲取項目，並在集團內外部積極尋找優質收併購項目。”

整體情況來看，上半年大悅城控股新增借款平均成本4.84%，整體的平均融資成本降至4.87%，較年初下降0.04個百分點，屬於行業較低水平。

截至2022年6月30日，大悅城控股有息負債餘額741.62億元，較年初增加23.64億元。另外，該公司的債項以長期借款為主，這一數值為450.70億元，較年初上升0.47個百分點，短期借款為31.41億元。

“債務結構合理，目前公司在手資金充裕，有息負債具有下降空間。”該公司在今年5月的業績會上提到。

從三道紅線指標來看，報告期末，大悅城控股現金短債比1.37；淨負債率93.28%；扣除預收賬款後的資產負債率71.12%，踩中一道紅線。

與年初相比，大悅城控股現金短債比有所下降，淨負債率與扣除預收賬款後的資產負債率亦分別提升3.22個百分點、0.81個百分點。

該公司管理層此前亦提到：“預計2022年內將維持在黃色檔以上。”