博鰲特寫 | 地産大變局:遇見低谷 預見未來

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2022-08-09 22:29

  • “2022年經歷風風雨雨,2023年還有風雨,但也有陽光。”

    2022博鰲房地産論壇·特寫 “生活在寒冷地區的恒溫動物,體表的突出部分趨于縮短,有利于防止熱量散失。”這雖是一條生态學定律,但蘊含的進化與變革之理,不僅限于此。

    企業的生存環境有内、外部之分。在2022博鰲房地産論壇上,我們聽到專家學者和企業家的發言中,從内外部角度分析經濟、行業、企業的處境,並給出關于未來的啟示。

    “當前的市場形勢很嚴峻。”中國首席經濟學家論壇主席原國務院參事、國務院金融發展研究所名譽所長夏斌,陳述了一個衆所周知的事實。

    房地産問題不是單單一個行業的問題,前所未有之大變局下,如何看待行業?

    已連續多年參加博鰲房地産論壇的著名經濟學家樊綱,既是我們的老朋友,也是行業發展的見證者。

    他表示,房地産當然要經歷一段調整,很多調整包括信心、債務,包括目前供給側的問題,應該說需要一段時間。

    “我們現在處在最低谷,在低谷的時候大家容易悲觀,容易看到問題,但是我們也要從長遠的角度來思考房地産的發展。”

    國家統計局原局長、陽光資産首席戰略官邱曉華從另一個相對客觀的角度看行業,中國從上世紀80年代後期房地産進入大發展時期,經歷90年代黃金時期有一個很大的發展。進入本世紀後,伴随政策與市場變化,房地産發展起起落落,但總體上保持着前行的态勢。

    “2021年下半年以來,房地産發展開始進入一個前所未有的困難時期,特别是民營地産公司遭遇了行業的至暗時刻,一個行業大變局時代開始來臨。”邱曉華指出:“當前國内房地産投資正持續下降,土地市場正處于近10年來最差水平,商品房銷售狀況也在迅速惡化,房地産企業的資金來源也大幅度的萎縮。”

    對此,夏斌深有同感:“從賣地、開工建設到銷售,幾個環節的關鍵指標同時出現了嚴重的負增長,恐怕這在歷史上是沒有過的。”

    但不可忽視的是,對房地産的調控正在放松。

    在夏斌看來,發展20多年的中國房地産市場将真正出現歷史性轉折,開始邁入由住房投資品為主向消費品為主發展的快車道。

    高速度轉向高質量發展階段的改變,雙循環發展格局的改變,老齡化、少子化人口結構的改變,高品質消費結構消費結構的改變,中高端産業結構的改變,這五方面是今天中國經濟之所以存在着各種問題、各種困難的原因所在。

    “我們正處在一個爬坡過坎的新階段。”邱曉華也指,外部的變局、疫情的沖擊、政策的改變是今天中國困難加劇的原因所在。

    “宏觀經濟可能達不到原來的那個目標,但是總的來講一定的恢複還是可以期待的。”樊綱似乎給出了我們希望聽到的答案,也為在場嘉賓注入信心。

    關于未來的行業發展道路,樊綱認為,政策的調整也是一個積極因素。

    樊綱認為:“現在到了一個市場波動、市場低迷的狀态,這個狀态大概還會持續一段,調整不是那麼容易的,不是一下子就能調過去的。面對這樣的問題我們還要多加思考,同時也要看到市場總有低谷,總有高潮,如何放眼長遠、布局未來。”

    中國的地産行業,在過去的黃金時代鮮少遭遇“失敗”,以至于風雨來臨之時,難能招架,但親身經歷待了解的一切總是件好事。

    行業加速出清、房企分化,夏斌則強調:“在守住保交樓、穩社會的前提下,重組、轉型一批房地産公司,必須破産一批早已經經營不善,嚴重資不抵債的房地産公司。”

    而無論現在發生什麼事,這個行業絕對會繼續,人總有住房的需要,唯有高房價、快增長模式的已經走到頭,這是業内共識。

    過去的常識和經驗總結,于今天、明天的發展,已不完全适用;在此時此地,如何把握機遇和應對危機?

    “風險與機遇是需要平衡的,賺錢越多的行業、機會越大的行業,風險基本上也是會随之而增加的。” 陳啟宗表示。

    中國的住房行業已經進入了薄利多銷環節,不能否認利雖然越來越薄,在利越來越薄的時候,就要更多地銷,才能夠賺同樣的錢。

    從前大家都在考慮轉型,“到底你是轉型還是轉行,這是大家今天要思考的問題。不過有少數的住房房地産商可能不是考慮轉型,而是轉行。”

    “並不是說從今以後就沒有賺錢的機會,但是是不同的賺錢方式,薄利多銷的時候要做的跟從前是有點不一樣的。”陳啟宗稱,凡是在這次挺得過去的房企,他們最有資格越做越大。

    未來怎麼解決?邱曉華認為,當然靠設立房地産基金,支持保交樓,靠因城施策、用好政策工具,靠新的城鎮化的推力來化解或者提供助力。“不管怎麼說,短期房地産是困難的,但是未來還是有希望。”

    “2022年經歷風風雨雨,2023年還有風雨,但也有陽光。”

    未來或許将走得很慢,但不後退。從黎明到黃昏,陽光充足,勝過一切的詩。

    撰文:潘玲宣    

    審校:徐耀輝



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