博鰲特寫 | 地産大變局：遇見低谷 預見未來

2022博鰲房地産論壇·特寫 “生活在寒冷地區的恒溫動物，體表的突出部分趨于縮短，有利于防止熱量散失。”這雖是一條生态學定律，但蘊含的進化與變革之理，不僅限于此。

企業的生存環境有内、外部之分。在2022博鰲房地産論壇上，我們聽到專家學者和企業家的發言中，從内外部角度分析經濟、行業、企業的處境，並給出關于未來的啟示。

“當前的市場形勢很嚴峻。”中國首席經濟學家論壇主席原國務院參事、國務院金融發展研究所名譽所長夏斌，陳述了一個衆所周知的事實。

房地産問題不是單單一個行業的問題，前所未有之大變局下，如何看待行業？

已連續多年參加博鰲房地産論壇的著名經濟學家樊綱，既是我們的老朋友，也是行業發展的見證者。

他表示，房地産當然要經歷一段調整，很多調整包括信心、債務，包括目前供給側的問題，應該說需要一段時間。

“我們現在處在最低谷，在低谷的時候大家容易悲觀，容易看到問題，但是我們也要從長遠的角度來思考房地産的發展。”

國家統計局原局長、陽光資産首席戰略官邱曉華從另一個相對客觀的角度看行業，中國從上世紀80年代後期房地産進入大發展時期，經歷90年代黃金時期有一個很大的發展。進入本世紀後，伴随政策與市場變化，房地産發展起起落落，但總體上保持着前行的态勢。

“2021年下半年以來，房地産發展開始進入一個前所未有的困難時期，特别是民營地産公司遭遇了行業的至暗時刻，一個行業大變局時代開始來臨。”邱曉華指出：“當前國内房地産投資正持續下降，土地市場正處于近10年來最差水平，商品房銷售狀況也在迅速惡化，房地産企業的資金來源也大幅度的萎縮。”

對此，夏斌深有同感：“從賣地、開工建設到銷售，幾個環節的關鍵指標同時出現了嚴重的負增長，恐怕這在歷史上是沒有過的。”

但不可忽視的是，對房地産的調控正在放松。

在夏斌看來，發展20多年的中國房地産市場将真正出現歷史性轉折，開始邁入由住房投資品為主向消費品為主發展的快車道。

高速度轉向高質量發展階段的改變，雙循環發展格局的改變，老齡化、少子化人口結構的改變，高品質消費結構消費結構的改變，中高端産業結構的改變，這五方面是今天中國經濟之所以存在着各種問題、各種困難的原因所在。

“我們正處在一個爬坡過坎的新階段。”邱曉華也指，外部的變局、疫情的沖擊、政策的改變是今天中國困難加劇的原因所在。

“宏觀經濟可能達不到原來的那個目標，但是總的來講一定的恢復還是可以期待的。”樊綱似乎給出了我們希望聽到的答案，也為在場嘉賓注入信心。

關于未來的行業發展道路，樊綱認為，政策的調整也是一個積極因素。

樊綱認為：“現在到了一個市場波動、市場低迷的狀态，這個狀态大概還會持續一段，調整不是那麼容易的，不是一下子就能調過去的。面對這樣的問題我們還要多加思考，同時也要看到市場總有低谷，總有高潮，如何放眼長遠、布局未來。”

中國的地産行業，在過去的黃金時代鮮少遭遇“失敗”，以至于風雨來臨之時，難能招架，但親身經歷待了解的一切總是件好事。

行業加速出清、房企分化，夏斌則強調：“在守住保交樓、穩社會的前提下，重組、轉型一批房地産公司，必須破産一批早已經經營不善，嚴重資不抵債的房地産公司。”

而無論現在發生什麼事，這個行業絕對會繼續，人總有住房的需要，唯有高房價、快增長模式的已經走到頭，這是業内共識。

過去的常識和經驗總結，于今天、明天的發展，已不完全适用；在此時此地，如何把握機遇和應對危機？

“風險與機遇是需要平衡的，賺錢越多的行業、機會越大的行業，風險基本上也是會随之而增加的。” 陳啟宗表示。

中國的住房行業已經進入了薄利多銷環節，不能否認利雖然越來越薄，在利越來越薄的時候，就要更多地銷，才能夠賺同樣的錢。

從前大家都在考慮轉型，“到底你是轉型還是轉行，這是大家今天要思考的問題。不過有少數的住房房地産商可能不是考慮轉型，而是轉行。”

“並不是說從今以後就沒有賺錢的機會，但是是不同的賺錢方式，薄利多銷的時候要做的跟從前是有點不一樣的。”陳啟宗稱，凡是在這次挺得過去的房企，他們最有資格越做越大。

未來怎麼解決？邱曉華認為，當然靠設立房地産基金，支持保交樓，靠因城施策、用好政策工具，靠新的城鎮化的推力來化解或者提供助力。“不管怎麼說，短期房地産是困難的，但是未來還是有希望。”

“2022年經歷風風雨雨，2023年還有風雨，但也有陽光。”

未來或許将走得很慢，但不後退。從黎明到黃昏，陽光充足，勝過一切的詩。