編者按：在創造中尋求解決之道，從2022年開始，一個“新的行業”正在成型。
當前，世界與中國迎來百年未有之變局，面對世紀疫情、全球化退潮、經濟下行、地緣衝突與能源危機等不確定性，困難與考驗前所未有。
此時，整體經濟及各行各業都進入了新的週期，房地產及由此衍生的全新生態體系，要用最積極的態度，給今天的行業及相關產業重新定位，並尋求破解之道。
作為有着數十年市場化發展深厚積澱的龐大產業，作為穩住經濟的重要抓手，在新的週期，中國地產行業的企業領袖和精英們，如何創造新的未來？
值此艱難時期，“2022博鰲房地產論壇”將繼續如期召開，觀點新媒體一如既往邀約中國地產商業領袖及新生代地產人，傳遞信心與勇氣，講述他們的故事和思想。
觀點網 乘電梯登上高聳的保利中心，我們見到了信保建設總經理陳翔宇。
穿着一席白襯衫，顯得親和而有活力，而作為一名潮汕人，陳翔宇選擇泡茶來招待訪客。
信保建設2013年成立，是保利發展控股旗下專業不動產金融綜合服務機構，到現在已經走過近十年路程。
“房地產三年一個小週期，十年一個大週期，我們剛好也算是經歷了十年週期。”談及此，陳翔宇顯得有些感慨。
這十年，信保建設見證了不動產投資從高速增長，到高階競爭一個過程。
這十年，信保建設發揮房地產開發專業技術能力，深耕不動產金融綜合服務領域。
“依託保利發展控股搭建專業高效、經驗豐富的管理團隊和完善的管理體系，信保建設擁有全專業全週期的房地產開發管理能力，為金融機構提供投後開發管理服務，涉及住宅、寫字樓、商業綜合體等多種業態。”陳翔宇介紹。
同時，信保建設也是信保基金的成員公司。信保基金是專業私募股權投資基金管理機構，是國內最早成立、行業領先的不動產基金管理機構之一。信保建設核心團隊深度參與信保基金投資決策和項目運營，積累了豐富的房地產金融投資管理經驗。
依託母公司賦能，兼具金融與不動產開發的雙重視角與複合能力，成為信保建設的核心競爭力，使其在不動產金融綜合服務領域得心應手，遊刃有餘。
如今，信保建設服務的項目遍佈全國五大經濟圈，投後開發管理面積累計超過600萬平方米，再加上超過200個投後監管和諮詢項目，管理服務項目投資規模已超過1500億元，與多家銀行、信託、資管和私募基金管理機構建立了戰略合作關係。
對於信保建設這麼多年的發展，陳翔宇用一個詞來形容，那就是“厚積薄發”。
業務能力深受金融機構認可
目前，信保建設的業務包括不動產專業諮詢、投後監管、投後開發管理三個板塊。
這三種業務均能圍繞不動產投資在不同房地產項目類型、不同投資結構、不同投資階段提供相應服務，匹配金融機構在不動產投資中對專業服務的需求。
陳翔宇介紹，信保建設提供的不動產專業諮詢主要從房地產開發的角度，為金融機構的投資和投後提供專業支撐，從投資週期來講分為投前諮詢和投後諮詢。
投前諮詢為金融機構排查項目開發風險並評估其對項目價值實現的影響程度、測算項目開發價值和現金流，為金融機構投資決策提供支持，是投資項目評估、法律盡調和財務盡調的有效補充。
投後諮詢則主要圍繞項目投後運營情況及運營風險開展。“金融機構自己發明一個詞叫'體檢'。”陳翔宇笑着說道。
自2021年下半年房地產行業頻頻出現開發商融資違約以來，金融機構便經常委託信保建設為投資項目實施“體檢”。
“投後監管業務方面，信保建設已經形成了基礎監管、全面監管、深度監管等可以匹配不同投資產品監管強度的業務模式。”陳翔宇說道。
陳翔宇將信保建設在投後監管業務的特點和優勢總結為四點：
首先，是架構優，我們是強前臺+大後臺管理模式，專業工程師團隊駐場監管，後臺專業部門審批管控，授權清晰，協同高效。
其次，是積澱厚，我們憑藉多年在投後開發管理中積累的經驗，運用多項房地產開發管理工具，對項目實現全專業全週期動態管控，利於及時預警並化解風險。
再次，是理解透，我們基於股東背景及自身專業優勢，能夠較為深刻地理解金融機構的投資模式與風控邏輯，投後監管要素清晰，高度適配監管需求，又能兼顧效率。
最後，是資源強，我們能夠利用股東的系統資源，包括運用技術產品庫、成本數據庫、市場監測平臺等，使投後監管更加精準、科學、高效。
最能彰顯信保建設核心競爭力的是他們的第三個業務板塊。運用多年投後開發管理形成的能力、房地產金融投資管理經驗和股東體系內的銷售代理、物業管理、商業運營等優質資源，信保建設為金融機構所投資的項目提供投後開發管理服務。
“根據融資方項目管理能力與經驗情況不同，我們採用多樣化的投後開發管理模式，保障項目開發運營符合金融機構立項要求，實現預期運營目標，為投資保駕護航。”陳翔宇說道。
憑藉多年的經驗，這家公司成為眾多金融機構的青睞對象。
新形勢下駛入增長快車道
隨着房地產行業調控政策頻出，“房住不炒”被多次重申，疊加疫情反覆的影響，去年下半年以來房地產市場急轉直下，開發商紛紛暴雷，行業持續低迷，信保建設對這一點有着明確感知。
“我們明顯感覺到開發商投資增量這塊，新投項目的規模正在減少。”陳翔宇表示。
話鋒一轉，陳翔宇覺得，這既是挑戰也是機遇，而信保建設要做的就是不斷自我審視，擁抱變化。
信保建設接觸的客戶中，對存量資產加強投後管理或風險處置的工作需求明顯增加，“很多客戶說今年主要就做紓困、盤活和處置資產。”
此前，全國各地發生的停貸風波引發廣泛關注，監管對此高度重視，銀保監會回應稱，這件事的關鍵在於“保交樓”。金融機構應加強與住建部、中國人民銀行工作協同，支持地方政府積極推進保交樓、保民生、保穩定工作。
基於這樣的大背景，金融機構在投資項目出現風險而主體信用又嚴重缺失的情況下，會轉變投資和風控模式，更加註重主動管理，聚焦項目開發運營。
“這時候就急需一個有金融視角的房地產專業技術團隊來實施項目開發運營管理，這一需求與信保建設的資源和能力稟賦高度契合。”
近一年來，信保建設在項目紓困和不良資產投資領域多有建樹，協助金融機構在制定紓困方案、接管項目、重啓開發運營環節中分別充當顧問、管家、組織者的角色，在行業中積累了良好的業績和口碑。
“近期我們受委託協助金融機構紓困項目，提供項目開發運營層面重難點問題的解決方案，涵蓋項目開發現狀的盤點與診斷、不同方案下項目開發價值的對比與可行性分析、產品優化方案、復工組織方案等影響項目價值實現的要素。在確定項目紓困方案後，我們協助金融機構完成項目接管工作，其中部分項目我們繼續承擔紓困重啓後的開發管理角色。”陳翔宇繼續說道。
展望未來，擴充服務內涵
服務於金融機構，信保建設的運營模式屬於輕資產運營，主要提供不動產金融綜合服務產品，這給公司帶來更高的靈活性。
陳翔宇指出，“我們認為，房地產行業將趨向於專業化和精細化管理的方向，技術和資本會逐漸分離，中國的房地產開發未來可能也會走上這條路。”
未來在“技術”和“資本”分離的大趨勢下，信保建設能夠很好地充當這兩者之間的黏合劑，為“資本”輸出技術服務，為“技術”傳達“資本”的理念和需求。
隨着地產與產業深度捆綁、房地產開發增量放緩等趨勢顯現，信保建設在當前聚焦於房地產開發領域的同時，也致力於擴充不動產金融綜合服務的內涵，近年來涉足園區運營、商業租賃等資產運營領域。
“目前我們的股東信保基金已經提前佈局產業類投資及'REITs'業務，也是國內最先發行'Pre-REITs'基金的私募股權管理機構之一。信保建設也會跟隨股東的步伐，在上述領域中謀篇佈局。”陳翔宇稱。
對往後幾年的目標，陳翔宇告訴觀點：“三年內，信保建設力爭投後開發管理面積累計突破1000萬平方米，管理服務項目投資規模累計突破3000億元。”
務實者，事必達。交流中，我們感受到信保建設總經理陳翔宇是一位務實的管理者，他與團隊在不動產金融綜合服務領域的多年深耕，引領信保建設在新的行業背景下勇立潮頭。
以下為觀點新媒體對信保建設總經理陳翔宇先生的採訪實錄：
觀點新媒體：您如何看待信保建設十年來的成績？與同行相比，信保建設的優勢和核心競爭力是什麼？
陳翔宇：信保建設自2013年成立，近十年持續為金融機構提供技術服務，實現了管理服務項目投資規模累計超過1500億元，投後開發管理面積累計超過600萬平方米的成績，建立了行業影響力。
對於你問我如何看待信保建設這十年的成績這個問題，我的最大感觸是四個字，厚積薄發。這十年，我們從服務股東信保基金的投後開發管理起步，到現在服務數十個金融機構客戶，見證了不動產投資從野蠻生長，到高階競爭一個過程，隨着地產行業發展格局的變化，不動產投資機構越來越關注風險控制，注重加強投後管理，特別是主動管理能力，在這個大環境下，信保建設源於在起步階段的深厚技術積澱，近年來在不動產金融技術服務領域進入了發展的快車道。
和同行相比，我認為信保建設的優勢主要是體現在以下兩點：一是有全專業全週期的房地產開發管理能力，信保建設依託保利發展控股在人力資源和管理體系上的賦能，搭建了專業高效、經驗豐富的管理團隊和完善的管理體系，投後開發管理業務涉及住宅、寫字樓、商業綜合體、新型產業用房等多種業態，為客戶創造了豐厚回報；二是具備房地產金融專業能力，信保建設是信保基金的成員公司，信保基金是保利發展控股旗下的專業私募股權投資基金管理機構，也是國內最早、行業領先的不動產基金管理機構，不動產金融的基因刻在信保建設的骨子裏，公司核心團隊深度參與信保基金的投資決策和項目運營，有豐富的房地產金融投資管理經驗。
我認為這兩項優勢讓我們兼具金融與不動產開發的雙重視角與複合能力，形成了我們的核心競爭力，使我們在不動產金融技術領服務域能夠得心應手，遊刃有餘。
觀點新媒體：信保建設深耕不動產金融綜合服務領域，請您介紹一下公司的業務構成情況。
陳翔宇：目前信保建設的主要業務構成可以分為不動產專業諮詢、投後監管、投後開發管理三個板塊。
這三種業務均能圍繞不動產投資在不同房地產項目類型、不同投資結構、不同投資階段提供相應的房地產專業服務，匹配金融機構在不動產投資中對不動產專業服務的需求。
觀點新媒體：不動產投資諮詢的產品與涵義豐富，信保建設提供的不動產專業諮詢側重哪些方面？為金融機構解決哪方面的問題？
陳翔宇：我們提供的不動產專業諮詢主要從房地產開發的角度，為金融機構的投資和投後提供技術支撐，從投資週期來講分為投前諮詢和投後諮詢兩大類。
投前諮詢為金融機構排查項目開發風險並評估其對項目價值實現的影響程度、測算項目開發價值和現金流，為金融機構投資決策提供支持，是投資項目評估、法律盡調和財務盡調的有效補充。
投後諮詢主要圍繞項目投後運營情況及運營風險開展，自2021年下半年房地產行業頻頻出現開發商融資違約以來，金融機構委託我們為旗下投資項目實施診斷，他們形象地稱作為項目“體檢”，我們收集並分析項目運營基本信息，着重排查項目運營中的主要風險點並評估對投資的負面影響，協助金融機構編制風險化解方案，得到金融機構的普遍肯定。
觀點新媒體：投後監管一直是金融機構不動產投資中的一個重要環節，市場上也有不少從事投後監管服務的機構，信保建設從事投後監管業務的特點與優勢在哪裏？
陳翔宇：投後監管業務是受金融機構授權委託，通過共管印鑑與賬戶，對項目開發運營實施全過程實時監管，及時預警風險，提供化解建議，公司目前形成了基礎監管、全面監管、深度監管等可以匹配不同投資產品監管強度的業務模式。
我們的特點和優勢可以總結為四點：首先，是架構優，我們是強前臺+大後臺管理模式，專業工程師團隊駐場監管，後臺專業部門審批管控，授權清晰，協同高效。
其次，是積澱厚，我們憑藉多年在投後開發管理中積累的經驗，運用多項房地產開發管理工具，對項目實現全專業全週期動態管控，利於及時預警並化解風險。
再次，是理解透，我們基於股東背景及自身專業優勢，能夠較為深刻地理解金融機構的投資模式與風控邏輯，投後監管要素清晰，高度適配監管需求，又能兼顧效率。
最後，是資源強，我們能夠利用股東的系統資源，包括運用技術產品庫、成本數據庫、市場監測平臺等，使投後監管更加精準、科學、高效。
觀點新媒體：信保建設的投後開發管理如何匹配金融機構的不動產投資業務需求？
陳翔宇：信保建設投後開發管理保持不動產金融技術服務的本色，深耕服務金融機構。運用多年投後開發管理形成的能力、房地產金融投資管理經驗和股東體系內的銷售代理、物業管理、商業運營等優質資源，我們為金融機構所投資的項目提供投後開發管理，根據融資方項目管理能力與經驗情況不同，採用靈活多樣的投後開發管理模式，保障項目開發運營符合金融機構立項要求，實現預期運營目標，為投資保駕護航。
特別想指出的是，通過我們的投後開發管理，我們為項目輸出客羣定位、產品選型、技術與成本管控體系、工程建造體系、整體營銷策略等核心技術服務，也為作為融資方的項目業主在增收節支方面帶來可觀的綜合效益，不時有項目業主在金融機構收回投資退出後，繼續委託我們為項目提供開發管理技術服務。
觀點新媒體：信保建設目前投後開發管理的項目已經累計達到了多大規模？管理項目投資金額大概是多少？有一個階段性的增長目標嗎？
陳翔宇：信保建設目前服務的項目遍佈全國五大經濟圈，投後開發管理面積累計超過600萬平方米，再加上超過200個投後監管和諮詢項目，管理服務項目投資規模累計超過1500億元，與多家銀行、信託、資管和私募基金管理機構建立了戰略合作關係。公司在長期發展戰略中，堅定以不動產金融技術服務為核心，延伸服務鏈條，整合優質資源，為金融與地產生態圈客戶的多樣化需求提供資源優化配置平臺和技術解決方案。
未來三年內，我們力爭投後開發管理面積累計突破1000萬平方米，管理服務項目投資規模累計突破3000億元。
觀點新媒體：當前房地產市場急劇變化的大背景下，信保建設面臨的挑戰和機遇是什麼？
陳翔宇：疫情反覆，疊加房住不炒和房地產去槓桿的背景下，2021年下半年以來許多百強開發商相繼“暴雷”，自此後市場一直處於低迷狀態，今年以來金融機構房地產業務規模增長明顯放緩，因此新增投資項目的技術服務需求下降。
同時我們感受到金融機構對存量項目加強投後管理和風險處置的工作量明顯增加。我們公司在充分分析目前的形勢和市場需求後，認為挑戰與機遇並存，比如我們在存量項目的紓困重啓中大有作為。
很多金融機構在投資項目出現風險而主體信用又嚴重缺失的情況下，轉變了投資與風控模式，更加註重主動管理，更加聚焦於項目開發運營，需要具備金融視角的專業技術團隊代表其實施項目開發運營管理，這一需求與信保建設的資源與能力稟賦高度貼合。
近一年來，信保建設在項目紓困和不良資產投資領域多有建樹，協助金融機構在制定紓困方案、接管項目、重啓開發運營環節中分別充當顧問、管家、組織者的角色，在行業中積累了良好的業績和口碑。近一段時間，我們受客戶委託，完成了多個項目的接管工作，向金融機構提供了項目重難點問題的解決方案，涵蓋項目繼續開發的價值與可行性分析，產品優化方案、稅籌優化方案、復工組織方案等影響項目價值實現的要素。其中部分項目我們繼續承擔紓困重啓後的開發管理角色。
面對市場急劇變化，我們不斷自我審視，擁抱變化。首先對自我有一個準確的定位和認知，其次善於觀察和發現市場的契機，善於分析和總結市場的需求，抓住契機、匹配需求，尋找既符合長遠發展大方向、又能實現當下較快發展的“賽道”，就能在競爭中搶佔先機，優先積累經驗。
觀點新媒體：房地產市場未來的發展變化將給信保建設帶來怎樣的影響？
陳翔宇：我們認為房地產行業將趨向於專業化和精細化管理的方向，技術和資本呈分離的趨勢。當房地產行業的獲利空間趨窄，對開發運營管理的要求越來越高，必須依靠技術來實現利潤，從市場與專業細分的角度，開發管理技術服務和項目投資兩種業務將逐漸分離。
信保建設背靠保利發展控股和信保基金，是順應行業趨勢、具備較高競爭力的企業。信保建設自成立以來便開始服務於資本，也是最早的一批從事投後開發管理的企業，經過多年的磨鍊，形成了專業、穩定、高效的不動產金融技術服務團隊。
未來在“技術”和“資本”分離的大趨勢下，信保建設能夠很好地充當這兩者之間的黏合劑，為“資本”輸出技術服務，為“技術”傳達“資本”的理念和需求，我們堅信信保建設未來可期。
觀點新媒體：在不動產金融綜合服務領域內，信保建設還有哪些業務方向可以和我們分享？
陳翔宇：信保建設的不動產金融技術服務目前主要集中於房地產開發領域，近年來也開始涉足園區運營、商業租賃等資產運營領域。
我們持續關注地產與產業深度捆綁、房地產開發增量放緩等趨勢，因此未來除了繼續服務於開發類型的不動產金融業務外，也會延伸至“產業不動產投資”、“不良資產投資”、“REITs”等業務的不動產金融技術服務。
目前我們的股東信保基金已經提前佈局產業類投資及“REITs”業務，也是國內最先發行“Pre-REITs”基金的私募股權管理機構之一。信保建設也跟隨股東的步伐，在上述領域中謀篇佈局，磨鍊技術、打造產品，勇立行業潮頭。