編者按：在創造中尋求解決之道，從2022年開始，一個“新的行業”正在成型。
當前，世界與中國迎來百年未有之變局，面對世紀疫情、全球化退潮、經濟下行、地緣衝突與能源危機等不確定性，困難與考驗前所未有。
此時，整體經濟及各行各業都進入了新的週期，房地產及由此衍生的全新生態體系，要用最積極的態度，給今天的行業及相關產業重新定位，並尋求破解之道。
作為有着數十年市場化發展深厚積澱的龐大產業，作為穩住經濟的重要抓手，在新的週期，中國地產行業的企業領袖和精英們，如何創造新的未來？
值此艱難時期，“2022博鰲房地產論壇”將繼續如期召開，觀點新媒體一如既往邀約中國地產商業領袖及新生代地產人，傳遞信心與勇氣，講述他們的故事和思想。
觀點網 今年與香港興業國際執行主席查懋成相約進行的採訪，和往年有點不一樣。
因為疫情的關係，這次採訪只能通過視頻連線方式進行。準時出現在攝像頭另一端的查懋成還是熟悉的樣子，深色西裝搭配灰白但充滿藝術氣質的頭髮，神采奕奕。
看起來並沒有太大變化，一如往常。
但事實上，這一年裏疫情依然在持續，不管是香港，還是內地房地產行業，都出現了不少的變化，而內地房地產行業的急轉直下，更引發了大家對今年經濟的擔憂。不過在查懋成先生看來，經濟有上有下很正常，房子於百姓而言仍然是剛性需求，因而始終對中國市場的長期發展抱有堅定信心。
“做房地產一定要樂觀”，查懋成的話語充滿哲思，因為若抱着悲觀的想法，不可能做出一個有態度、有價值、有傳承的項目，更不會以發展的眼光看待未來市場，“只是樂觀當中要謹慎，一步一步走出去”。
商界一直流行的一句話是“有危就有機”，在內地出險房企增加的同時，市場上釋出的項目比以前更多，質素也更好，在香港興業國際眼中就是“現在機會好像是多了一點”。
當然，有多大能力做多大事，這也是查懋成的清醒認知，香港興業國際也因此可以審慎地維持健康的財務狀況，在多數企業“負債前行”的行業大環境下，凸顯自身優勢。
從父親查濟民博士1977年購入擁有香港大嶼山愉景灣業權及發展權的香港興業有限公司，到如今已經走過45年，成為履跡亞洲多個主流城市的優質地產項目開發商，查懋成認為市場從來不缺少機會，比如當下香港的城市更新（社區活化），大灣區的一體化發展，以及內地長三角區域的巨大空間。
至於新特首上任後會給香港房地產市場帶來什麼樣的影響，香港實施已久的“辣招”是否還會持續等備受關注的焦點，查懋成幽默地說，要想辦法弄一個比較好的水晶球，才能更精準地給予回答。
樂觀審慎
查懋成臉上總有笑容，看起來較實際年齡年輕。
我們經歷着的大多事情，他都經歷過，所以許多問題於他而言已是雲淡風輕，比如內地房地產市場的這次下行週期。
“有上有下，是自然規律當中可以預見的”，所以，只能去想怎麼適應這個環境。
作為全球最自由的經濟體之一，香港數十年來經歷了三四次週期，於1985年自海外回國的查懋成對此印象深刻。
“我回到香港的時候是1985年，當時的房地產市場非常差，房價最少下跌了百分之二三十，但也沒有多少交易量。樓盤開盤了三天，來的都是拿資料的同行，並不是真正的購房者。”
後來還有幾個週期，比如2003年非典時期，查懋成回想起來仍表示“當時的情況很可怕”，但這也給香港興業國際帶來了很多機遇：“比如我們現在的辦公樓，這兩層就是當時買的，價格低得超乎想像，但反彈的時候又上漲得很快。”
因而在他看來，內地房地產下行“不算很驚奇”，甚至表示“這一課是一定要上的，給過熱的市場降降溫，也給過於激進的企業策略敲警鐘。”
正因為經歷過，所以他知道市場有上有下很正常，也因此總能保持樂觀而審慎的心態。
他語帶笑意說，不管怎麼樣，做房地產一定要樂觀，如果你悲觀的話，不可能做好任何一個項目。一個項目從拿地到銷售，短則一兩年，長則三四年甚至更長時間，“如果你不樂觀，怎麼會認為幾年以後那個市場更好？你覺得市場不理想，現在就不要做房地產，所以對未來一定是樂觀的”。
但也並非盲目樂觀，樂觀當中要謹慎，一步一步走出去，能跨得出去才跨出去，沒有這個財務能力，或者市場分析做得不細，比如說看不清楚的，就慢慢走，不要邁太大的步伐。提到去年香港興業國際在上海投到的一幅宅地，查懋成提到，“在上海土拍中投地，就是貫徹我們深耕長三角的戰略佈局。選擇松江區也是做了層層調研，看中這一區域依託長三角G60科創走廊國家戰略平臺，將發揮的創新策源地優勢，以及對科創企業和人才的吸引力。”
談及內地上半年的經濟放緩，以及上海因疫情而長達兩個月的“封城”，查懋成說，雖然內地受新冠疫情持續影響，經濟增長放緩，市場出現震盪，但集團始終對中國市場的長期發展抱有堅定信心，尤其是在上海這樣的國際性都市。
“雖然疫情對大眾消費活力，特別是線下餐飲、娛樂、旅遊等服務業有所衝擊，需要一定的時間來穩步回升，但剛剛過去的‘618’購物節，已經展現出了強勁的反彈趨勢，因而我個人對消費復甦持樂觀態度。”
可以看到，為刺激大眾消費回暖，上海市政府已經出臺了一系列政策，圍繞資金、土地、人才、營商環境等方面，提出了一批支撐保障性措施，助力復工復市、紓企濟困。
香港興業國際在內地與太古地產合作的旗艦項目興業太古匯，也在復商復市後迅速推出了一系列促銷、禮贈、辦公樓白領福利等活動，亦於近期推出了年度市場運營活動“Play Me， I‘m Yours”（興業太古匯自2018年起，將“Play Me， I’m Yours”公益鋼琴藝術主題活動引入中國。活動核心理念為“人人都可以彈奏的鋼琴”），希望以此助力大家迅速回歸正常生活，推動上海消費活力復甦。
實際數據也印證了查懋成的信心——7月中旬，國家統計總局發佈的上半年經濟數據顯示，中國上半年GDP為562,642億元，同比實際增長2.5%，名義增長5.73%；即使上海因疫情封城兩月，上半年GDP仍錄得19,349億元，名義增長率僅降低3.75%。
同時，內地房產交易量穩步反彈的跡象已現，房地產市場呈溫和增長的趨勢。
水晶球
香港興業國際始終堅持內地、香港和亞洲其他城市多元發展的策略。因而查懋成對市場的信心不僅限於內地，還有他一直喜愛的香港。
“我對香港從來沒有悲觀過，一直都是很樂觀，因為香港的地位不會變。”疫情兩年多以來，香港樓市保持穩定，還有輕微升幅，可見市場總體保持健康，且剛需購房需求始終存在。
當然，由於上半年影響香港樓市和經濟的因素較為複雜，令整體市場不明朗因素增加。
如2022年一季度，受新冠疫情及相關政策因素影響，香港樓市交投活動明顯轉弱，地產市場產生低迷情緒；4月起，香港確診病例大幅下降、疫苗接種率上升、疫情逐步受控，這是市場向好的一個信號；但利率提高也一定程度上衝淡了市場回暖的情況，整體不明朗因素仍然較多，目前暫時還未看到明顯的轉折點出現。
對此，查懋成指出，長期來看，市場一定是向好的，但短期預估仍會有動盪情況。
他預測，未來香港住宅市場的剛需屬性甚至還有加強趨勢，伴隨疫情向好、人員流動性放寬，相信此前積累的需求將逐步釋放，預計香港地產市場也會逐步迎來復蘇。
談及香港的推盤情況，查懋成並不悲觀，表示今年上半年的香港疫情情況對集團項目推進進度造成的影響較小，目前幾個新項目均在穩步推進中。
其中，愉景灣和位於大埔露輝路的林海山城兩個項目未來會有1660多個單位供應，如果香港和內地通關，可以吸引更多內地客戶。
相對於愉景灣，大埔項目或許尚不太被內地消費者所知。
事實上，這個項目位於香港大埔露輝路36號，由香港興業國際和另一家老牌開發商希慎興業聯手打造。於今年5月，剛剛宣佈將此盤命名為林海山城（VILLA LUCCA）。
可以看出，查懋成對於香港樓市依然保持樂觀的預期，基於這樣的判斷，香港興業國際去年至今依然在港努力獲取項目。
例如去年3月，香港興業國際以3.67億港元收購了位於上環荷李活道165、167及169號及摩羅上街8至12號的16個商鋪或住宅單位，以及一條位於荷李活道與摩羅上街之間的通道，總佔地面積約為3100平方呎。
隨後他表示，對於新特首的上任，當然是報以很大的期望，希望香港能有一些正面的改變，比以前做得更好。
練內功
2022年，香港迴歸25週年，香港興業國際也迎來了45歲生日，看盡風雲後，集團更注重內視自身、修煉內功。
經歷了疫情期間的各種悲歡後，人們或許更清楚想要的是什麼生活，對優質住宅需求也再度提升。
對此，查懋成清楚市場，也清楚自己的契機在哪裏。
“市場重振不可能一蹴而就，香港興業國際也在積極配合國家政策落地，在把握行業大方向的前提下，發揮自身優勢力量，持續探尋提升項目品質的新契機。”
他同時提醒，現階段受疫情影響，很多人對收入預期不樂觀，也會在一定程度上減弱住宅市場的消費需求。
因而要在市場“去化”放緩的時候更注重“修煉內功”，圍繞市場需求的轉變，積極提升產品和服務品質，比如提供更符合市場需求的戶型設計、更優質的社區環境和配套設施等，提升產品競爭力，靈活應對市場風險。
事實上，香港興業國際對於產品的打造從來都是業界標杆，而且發展思路還與如今的城市更新相契合。
從過往產品可以看出，香港興業國際是最早踐行可持續發展的企業之一，首個地產項目愉景灣，被譽為亞洲綠色環保城典範。此後，其發展足跡延伸到了東京、曼谷、新加坡等亞洲主流城市，並在內地長三角區域成功開發並運營多個商業及住宅項目。
據瞭解，無論是上海潮奢購物中心興業太古匯，還是其他接連不斷的“網紅”樓盤，香港興業國際均延續一貫做法，植入了集團堅守的“尊人重土”價值觀，助力當地城市發展進程，與城市共同生長的信念始終堅定。
在香港，城市更新或更習慣叫社區活化，香港興業國際的案例也被業界稱道。最大代表作——佔地面積650公頃的愉景灣，截至目前儘管已開發45年，卻從未停止更新與擴建。
2021年5月，香港興業國際接納了政府就愉景灣總綱圖則第7.0E號提出的基本條款及補地價建議，在愉景灣北部開發項目，令其在香港的住宅土地組合將增加超過130萬平方呎，可提供逾1400個住宅單位。進一步擴大香港興業國際的物業組合，助推愉景灣社區的發展。
除了愉景灣，該集團旗下中國染廠經過多次變遷、兩次翻新升級後，成了商業綜合體中染大廈；坐落於香港長沙灣中心地帶的西港都會中心，從工業大廈轉變為商業綜合體；以及2021年收購的香港聯合報大廈，計劃將其重建為24層高的住宅大樓。
此外，內地最具代表性的興業太古匯更是“15年磨一劍”，從上海最大的石庫門裏弄之一變身為集購物中心、辦公樓、酒店及公寓式酒店於一體的城市綜合發展項目，
“做好一個城市更新項目，對企業而言有很高的能力要求，不是簡單的‘拆建’，而是要在融合城市本身歷史文化氣質的基礎上，挖掘土地價值，盤活土地資源，激發區域活力，帶動城市產業升級。”查懋成曾如此感慨。
而且這個項目還有一個被津津樂道的建築——“查公館”，這棟位於興業太古匯內的百年古蹟，原為上世紀20年代上海巨賈邱信山、邱渭卿兄弟的舊宅，1937年改為民立中學校舍。經過開發單位多年保育與精心修葺，重燃新生。
與查懋成先生第一次面對面的時候，他就講起過這棟建築的故事。
“當初改造查公館，一打開門，我就發現建築的承重結構已經被白螞蟻蛀掉了，發黴的太多。他們居然說這個木頭不能換，更不能拆。我說，這樣下去再過10年這個房子要塌掉。”查懋成說至今想起來仍然有些激動：“爭了好久，我說停下來不做，要批准換木頭再開工，因此耽誤了好多個月工期。”
為何如此執着？查懋成解釋：“尊人重土嘛！這幢建築已經100年了，我要再讓它屹立100年，才對得起在這塊土地上生活過的人。如果再過5年就塌掉了，我擔當不起。”
這是一種複雜的使命感：為實現個人價值，為家族榮光，亦為社會責任。
這種使命感似乎總能體現在査先生的言辭中：“目前的市場環境，對香港興業國際而言既是挑戰，也是機遇。創造品味生活、打造可持續的人居環境，一直是香港興業國際的堅持方向，也是集團優勢所在。香港興業國際將繼續在中國內地探索發展高品質的物業，實現穩定收入增長的同時，為消費者帶來更舒適優質的生活空間。”
至於接下來的投資機會在何方？查懋成認真想了想：“長三角是我們最重要的基地之一，香港也是我們的主要基地；未來一定要走出香港，要到大灣區佈局。”
以下為觀點新媒體對香港興業國際執行主席查懋成先生的採訪實錄：
觀點新媒體：去年至今內地房地產行業急轉直下，包括今年經濟也有很大調整，您對中國經濟和房地產行業前景有何判斷？
查懋成：任何一個行業最關鍵還是政府的政策導向，房地產行業有一些問題，包括規模較大的房地產公司也受到一些影響。
當然，行業隨着整體經濟有上有下，但絕對不能說天天往上或者天天往下，不會永遠這樣。以長遠一點的眼光來看，這也是發展的必經之路。對行業來講當然需要一段適應時間，尤其是大型房地產公司，他們要適應的東西非常多，速度也慢下來了，這也是很自然的發展。
我覺得，剛需長遠來說沒問題，現在有上有下也是自然規律當中可以預見的。問題永遠是存在的，永遠也不會消失，所以只能在動態中發展，去適應環境。
觀點新媒體：很多內地民企是不是就沒法活了？港資在經歷了亞洲金融風暴之後都特別穩，資金也沒有問題，這時候是不是利好以香港興業國際為代表的實力企業？
查懋成：經濟的上上下下肯定會讓一批高槓杆的企業面臨危機，這是經濟的自然規律。
香港是經歷過三四個週期的，我回到香港的時候是1985年，當時房地產市場非常差，房價最少下跌了百分之二三十，而且沒有多少交易量。
我剛回來的時候，愉景灣開盤三天只來了三家人，都是同行派來拿資料的，並不是真正的購房者。後來還有幾個週期，比如非典的時候。
當然也給我們帶來了很多機遇，比如現在這兩層辦公樓就是當時買的，價格很便宜，但反彈的時候又上漲得很快。
內地朋友們經歷完整週期的不多，這次可以說是他們第一次經歷這麼厲害的週期。這個週期其實是能預測到的，只是到底什麼時候發生很難判斷。
世界上所有市場沒有永遠上漲的，但也不會永遠下跌。
觀點新媒體：最近很多外資收購了一些內地資產，為什麼還有很多外資進來收購？香港興業國際或者香港其它有實力企業在內地的投資會繼續加強嗎？還是會先觀察一段時間？
查懋成：只要人還在，就要吃飯、要住房子，對房地產一定是有剛需的。問題是在這個行當裏怎麼轉變目前的策略，決定投入的時機、規模和地點。
我們可能看100個項目，最終收購或投資的只有2個。有人就說我們實在太慢，或者過於保守，這都沒有問題。
見仁見智，不是說一定好，也不是說一定不好。只要我們財務方面做得好就可以了，不一定要多，但只要有好的項目就要想辦法去做。
不管怎麼樣，做房地產一定要樂觀，如果悲觀的話不可能做好任何一個項目。從拿到一個項目到開始銷售，即使賣樓花也要一年到兩年時間，賣現房可能需要3年甚至更長時間，全裝修的話要4年的時間。如果不樂觀，怎麼會認為幾年以後的市場更好？如果覺得市場不理想，現在就不要做房地產。
只是樂觀當中要謹慎，一步一步走，能跨得出去時才跨出去，沒有財務能力或者市場分析，做得不細，就慢慢走，不要邁太大的步伐。
觀點新媒體：去年在內地又拿了一塊地。
查懋成：是的，我們在上海土拍中拿了一塊宅地。地塊位於松江區洞涇鎮，松江作為上海“五大新城”之一，是上海“十四五”重大戰略任務規劃建設的一部分，依託長三角G60科創走廊國家戰略平臺，將發揮創新策源地的優勢，吸入眾多科創企業和人才。
我們將在這一地塊開發低密度優質住宅，持續貫徹深耕長三角的戰略佈局。未來不僅能為周邊居民帶來高品質住宅的新選擇，更是對上海市政府着力推進人才引進、完善多樣化住房供應體系、高水平規劃建設新松江戰略佈局的積極響應。
觀點新媒體：有數據說內地人均住房面積已經是幾十平方米了，認為已經是很不錯了，因此覺得房地產增量市場是在萎縮的。但您認為房子還是屬於剛需的，這中間是否有矛盾呢？
查懋成：不矛盾。我看有人說我們國家的房地產足夠37億人居住，但10年前、20年前的樓房設計、質量跟現在都不一樣，很多人儘管有3套、4套房子，但可能對這些房子都不滿意；有的房子已經住了20年了，這種改善需求永遠存在。
永遠有人辭官歸故里，有人星夜趕科場，所以剛需是永遠存在的。
觀點新媒體：上海今年封了這麼長的時間，興業太古匯這兩三個月是不是零銷售？
查懋成：基本上是，上海封城之後就是零銷售。不過我們的酒店還是開的，有48個顧客住在酒店裏，他們回不了家只好待在酒店裏。
因為有這些客人，我們的員工也要上班，還有現場留守維護購物中心基本運營的同事，大概200人左右。這裏要再次感謝所有封控期間堅守崗位的同事們，不管是駐場還是居家辦公，大家在面對很多生活的不便，以及疫情的壓力時，還通力協作，保障項目安全、推動各項工作有序進行，非常辛苦和不容易。
觀點新媒體：您覺得後期還有機會補回來嗎？
查懋成：需要時間慢慢恢復，6月1日復工後，興業太古匯積極推進復工工作，迅速推出了一系列復工復甦動作，助力恢復市場信心與銷售業績，目前情況一路向好。
觀點新媒體：海外投資現在最多的就是泰國吧？曼谷的物業接下來是要在那邊發展住宅還是商用項目？
查懋成：我們在那邊的土地儲備很大，其中一個項目所有的批文都已經拿到了，跟建築方已經在談合同了，今年肯定能把它簽好。
住宅有大概140萬英尺，還要建一個酒店，設計得特別有風味，特別好，但是隻有100個房間，屬於精品酒店。住宅和酒店相鄰，互相倚靠。
觀點新媒體：雖然疫情下感覺上海受到的打擊蠻大，但內地市場暫時還不會放棄吧？
查懋成：不會放棄，怎麼可能放棄內地的市場。
觀點新媒體：您認為大灣區可以按照規劃形成的嗎？香港作為金融中心，深圳作為科創中心，廣州是貿易中心。
查懋成：不是可不可以形成，而是必須要形成，這是一定的。
我們國家在大灣區的投入非常大，但不是今天投入明天經濟就會騰飛，一定需要一個過程，需要一些時間，但這是早晚的事情。
觀點新媒體：新特首上任之後，對香港的樓市會有什麼調整嗎？對於香港的年輕人來說，是不是上車買房的好時機？
查懋成：我要想辦法弄一個比較好的水晶球，有了這個水晶球之後，可以更精確地回答這個問題。
當然，我也希望有一點新的現象、新的希望。我們對李特首抱有很大的期望，希望香港能有一定的正面改變。以前做不到的，希望現在做得更好一點。
觀點新媒體：大埔這個位置也會有很多內地購房者來買房嗎？
查懋成：這個項目命名為林海山城，是我們與希慎集團合作的低密度大單位豪宅，佔地約34萬方呎，將提供262套優質住宅和公寓。林海山城臨近北部都會區，前往中環及九龍東商業區相當方便，且背靠八仙嶺，前迎船灣淡水湖與吐露港海景，受益於“北部都會區”計劃，我想應該會有很多人關注，因為從那邊到內地很方便，又在工業區、科技園旁邊，應該有很多需要買房子的人在那邊。
觀點新媒體：您這段時間要趁機到內地收購資產嗎？
查懋成：一直在看，上海是我們最重要的基地之一。香港是主要基地，也是大灣區的一部分，所以現在項目都集中在大灣區。
長遠來講一定要走出香港，要到大灣區佈局。
觀點新媒體：未來集團有沒有計劃增加香港以外地區的投資？內地市場會否有計劃進入其他城市？
查懋成：集團已在香港、內地與泰國、日本等地發展了多個強調生活品味的高端物業項目。作為在亞洲地區擁有多元化及優質土地儲備的香港發展商之一，香港興業國際也將延續一貫的業務組合模式，在亞洲區內鎖定優質地塊，進行收購、開發、建設工作，積極規劃和開展包括地產發展及投資、物業管理、豪華酒店及服務式住宅等多元業務，以優化資產組合，增加投資價值。
在因城施策、“房住不炒”等政策調控方式下，內地房地產行業愈發成熟，機遇也在不斷湧現。尤其是在“十四五”規劃指導下，長三角一體化政策的升級與加速推動落實，其核心城市輻射區域範圍不斷擴大，城市圈的房地產市場發展有着巨大空間。
香港興業國際也將繼續堅持以長三角地區為核心的內地發展策略，積極、審慎地推動在長三角一、二線城市的項目拓展，特別是會藉由上海在“十四五”規劃中的對金融領域的戰略地位機會，逐步擴大在上海的業務範圍。
觀點新媒體：目前這個市場情況下，您給內地的同仁有什麼建議？
查懋成：我的建議不多。不管哪個行業，現在因為經濟大環境比較弱，所以大家需要謹守崗位。中國經濟整體還是上行的，相比全世界其它經濟體來說，我們有很好的基礎。
任何一個經濟體總是會有上有下的，中國能有機會看到這一次大幅度的往下調整，我覺得是一個好事，這一課上得很徹底。