編者按：在創造中尋求解決之道，從2022年開始，一個“新的行業”正在成型。
當前，世界與中國迎來百年未有之變局，面對世紀疫情、全球化退潮、經濟下行、地緣衝突與能源危機等不確定性，困難與考驗前所未有。
此時，整體經濟及各行各業都進入了新的週期，房地產及由此衍生的全新生態體系，要用最積極的態度，給今天的行業及相關產業重新定位，並尋求破解之道。
作為有着數十年市場化發展深厚積澱的龐大產業，作為穩住經濟的重要抓手，在新的週期，中國地產行業的企業領袖和精英們，如何創造新的未來？
值此艱難時期，“2022博鰲房地產論壇”將繼續如期召開，觀點新媒體一如既往邀約中國地產商業領袖及新生代地產人，傳遞信心與勇氣，講述他們的故事和思想。
觀點網 時隔一年，再次與趙龍節坐下來聊一聊。還是在去年那間辦公室，牆上掛着的三張地圖位置沒變。
前一夜的雨水，中和了原本悶熱的7月，清晨的空氣透着涼爽潮濕。
對於每一位房地產人，2021年都會成為他們記憶中特殊的一道色彩。
他大步流星走進會議室，似是剛忙完手上工作。仍然面帶微笑，看上去一如既往的和善從容。
前不久萬科召開股東會，鬱亮提及行業已經觸底的觀點。趙龍節深以為然。從業近三十年，而2021年可以稱是其中最為波瀾壯闊的一年。
市場上半年強勁，下半年又急轉直下，尤其是接近年底時，土地市場劇變，企業爆雷，央行、各部委紛紛出臺政策。
“2021年對行業來說確實是一個充滿變數、充滿不確定性的一年，在歷史上從來沒有遇到過。”
“也是我從業這些年當中，變化比較大的年份。”
種種因素疊加，最終形成一種不期而遇。這其中，有政策層面的原因，也有行業本身的問題。
在這種背景下，首開股份也迎來了一些機遇。
企業馬拉松
在馬拉松項目中，均勻、合理的配速，是抵達終點的要素之一。過程中節奏的快慢、心率的變化，或是一場突發事件，都可能導致賽程中斷，甚至半路出局。
企業的經營或與馬拉松極為相似，但經營一家企業卻是沒有終點，也沒有賽前練習和提前制定計劃的機會。這時候，在“賽程”中保持冷靜和耐心，更加清楚地進行思考並執行，就會顯得更加重要。
“有些企業走得比較穩健，有些企業走得太快，就好比跑馬拉松，過程中需要保持好心跳的穩定性和一定的節奏，如果控制不好心率，違反跑馬拉松的一些規律，就一定會半道出局、中途退賽。”
過去一年，圍繞地產行業央企、國企與民營企業的討論此起彼伏，尤以集中供地相關事件提及更多。相較於民營企業，國有企業在融資等方面擁有優勢，這是外界的普遍看法。
而如果回顧歷史，依然會發現國企地產行列的很大變化:既有新出現的企業,也有消退出局的企業,還有的企業行業排名因為各種原因沒有那麼靠前，沒有引起市場的高度關注。
“國企管理有很多的要求，有在運行當中需要遵守的紅線，也有市場化的考核標準。”
現在說國資國企在行業內扮演了重要的角色，實質上是因為國資國企還能保持原來企業發展的基本節奏，而有些民企節奏被徹底打亂了。
其中最大的問題就是資金鍊斷裂。“行業發展到今天這個階段，有一個很重要的命脈，就是現金流。”
國企因自身特點，受到的監管較多，這既是一種“限制”，也在一定程度上使其能夠在安全性方面做得相對更好。反觀部分民企，多點開花，跑得過快，超越了自己的能力，在行業最複雜的時候出了問題。
“原來那些正常步伐走路的國企、央企，自然而然就到了行業的前面。”
在馬拉松的賽場上，選手往往需要專注自身，儘可能減少外界的干擾，進而完成時間與距離上的目標，商場亦如是。
“企業的競爭不是簡單超越別人多少，在傳統行業，一個正常發展的行業，企業需要有篤定的方向，有穩定的節奏，有戰略和戰術相結合的落地實施，這樣才能實現更好發展。”
那麼，民營企業有何優勢在市場立足？他們可能更具有靈活性，離市場更近，機制更靈活。不過在趙龍節看來，無論國企還是民企，做得比較好的企業都有自律性強的特點。
“這個自律性包括對市場的預判，對產品開發的方向、區域等的考量，形成自己比較清晰的戰略和自己發展的一定之規，不隨波逐流。”
“輕重資產結合好，比例分配好，可能是所有企業都要思考的問題。”趙龍節說。
房地產開發企業相對比較難以控制全週期的大額盈利，這些項目有一個比較長的開發週期，同時還受到很強的政策影響。
“在什麼時候保利潤，什麼時候保現金，我覺得作為一個企業，要有比較清醒的判斷，這是企業到底應該路往何方的問題。”
節奏與機遇
儘管接手首開股份總經理一職不過一年多的時間，但三十多年的從業經歷，以及過往掌管首開南方區域積累下的市場經驗，使得趙龍節對這家企業的發展規劃，早已做到胸中有丘壑。
“面對現在的市場情況，首開還是堅定地去庫存，這是很堅決的，對於各種類型的商品、產品，我們都在盤點、清理，爭取換得更大的現金流。”
事實上，這兩年也確非房地產開發企業談利潤的時候，果斷地處理好開發產品，取得比較穩健的現金流，這是首要任務。
交談中，趙龍節一再強調“該割肉時就得割肉”，語氣稍顯嚴肅：企業要懂得取捨，要順勢而為。當下不是一個靠時間換盈利的階段，我們需要做的是在回籠資金和獲取利潤之間找到平衡，甚至是做出選擇。“希望我們的股東、客戶能理解。這個機遇期總要做一些取捨，我們要為未來的發展做一些安排。”
在這時候，現金流安全的企業才是可期待發展的企業。“所以還是要結合企業的特點，在保留核心資產的前提下，果斷處置一些非核心的資產。”趙龍節談到。
體制機制上，今年在首開內部各個體系都進行了大刀闊斧的改革，激勵考核更貼近市場、更貼近一線。年初開始，首開按照兩級架構進行管理，“應該說是用行業當中最精簡的、最有效率的方式來管理下屬的區域、企業。”
“2022年我們也面臨很多挑戰，但首開股份現在面臨的主要問題不是安全性的問題，而是如何抓住歷史機遇推動發展的問題，我們還是要保持穩健的腳步。”
2021年集中供地試水，尤其上半年，房企的踊躍參與也促成了一宗又一宗高溢價地塊。但整體來看，全國土地市場卻呈現先熱後冷的現象，“一熱、二冷、三穩”成為對全年土拍市場的總結。以北京為例，全年三批次集中供地，成交地塊平均溢價率由6.4%降至1.04%。
在上半年洶湧的土地投資情緒背景下，首開股份保持自己的節奏。下半年土拍市場逐漸趨於冷靜，這才來到了首開的主場。在去年北京第三批集中供地中，首開一舉奪得多幅地塊。
去年全年，首開在北京房山、大興、豐臺、密雲、朝陽、海淀、昌平獲取項目10個，建築面積近120萬平方米。通過競拍或股權收購，獲取北京及京外的太原、福州、蘇州、杭州、南京、台州、廈門、南通、常州、佛山、溫州、東莞、成都等地後續項目共30個，建築面積287萬平方米，總金額約572億元。
“我們去年把投資的重點放在了三、四季度，成功避開了土地投資的高峯期，這是我們理性的判斷，大家共同努力的結果。”
在今年6月初剛結束的北京第二批集中供地中，共釋放不到20宗地塊，其中7宗進入最後的現場競價環節，而首開股份也是唯一一家7宗土地全部報名的企業。最終，其以溢價率1.52%、總價40億元的價格摘得朝陽區崔各莊奶西棚戶區改造土地開發項目29-319、320地塊，銷售指導價8.5萬元/平方米。
在低溢價的土拍窗口期，新獲得項目權益及毛利率都得到了大幅改善。“這是我們對市場充滿信心的體現，也是公司戰略執行力的一種體現。”
作為業內最樂於合作的企業之一，2021年首開繼續貫徹合作拿地的作風，全年與華潤、保利、金地、中海等企業合作。在過往合作企業中，也不乏價值理念、文化與首開接近的標杆民企，其中，與龍湖合作的項目達30多個。
此外，首開股份有着自己的“安全錦囊”，在投資、合作方面設置禁區。趙龍節介紹稱，“我們每年都會有一個負面清單，內容包括項目、合作企業等，以此來明確首開未來發展風險防範的標準。”
據年報數據顯示，2021年，首開股份全年銷售面積393萬平方米，銷售額1149億元，銷售回款1194億元，分別完成計劃的98%、104%、113%，同比分別增長3%、7%、21%，簽約金額與銷售回款指標完成值創歷史同期新高。
經營性收入1221億元，完成計劃113%，同比增長22%；實現經營性正向現金流130億元，比上年增加179億元。財務數據上的正反饋，也反映在首開2021年現金短債比的達標。
“目前來看我們的安全性是可控的，下半年的有息負債還款不多，到期債務每個月的數額都很低。”
存量探索與未來
此次與趙龍節的交流，更聚焦到首開股份的業務層面。在“城市復興官”的身份指引下，行業的調整期也為首開股份換倉提供了重要機會。
平衡好安全與發展的關係，是一個很大的難題。對於首開股份來說，發展才是首要關注的問題。
“我們一直在謀求更好的發展。現在有些業內大佬也提到了房地產市場的'歷史底部'，我感覺至少這個歷史的底部開始來臨了。”
首開注意到任何組織和個人都是離不開空間的。“為誰創造一個怎樣的空間，是一個地產企業要認真研究的問題。我們會釋放更多適合市場、客戶未來預期的產品，同時也會收購一些我們認為在市場上具備投資價值的項目，這種'騰籠換鳥'也是首開股份未來發展需要思考的問題。”
養老產業作為現在的熱點，市場尤其關注它的運營模式。在這方面，首開較早時候就已經開始謀篇佈局。
首開寸草以一種社區化養老的方式經營，探索實踐“家門口的養老院”。不同於完全的社區化邏輯，首開寸草秉承“融合式養老”服務理念，除為機構內老人提供長期照護服務外，又以機構為平臺，向周邊社區輻射，為社區居家老人提供居家養老服務。
在趙龍節看來，輕資產模式是養老公司未來發展的必然選擇。“如果我們的產品和服務能夠覆蓋一個人正常的生命週期，它所產生的效益就不僅僅通過養老這一件事體現出來，對於提升產品整體價值更有意義。”他已跳出事件之外，構思更遠的企業未來。
到2021年底，首開寸草在北京市屬國企裏，是唯一一家擁有1家五星級、3家四星級和1家5A級社會組織的連鎖養老機構。
去年12月，首開寸草北京回龍觀院開業。2022年，首開寸草又計劃在北京馬家堡和裕中西里再新開2家養老機構。“下一步我們會在全國更多的城市布點。”
城市更新則是另外一個新命題。2020年底，“首開經驗”被寫入北京“十四五”規劃建議。規劃提出，持續推進老舊小區、危舊樓房、棚戶區改造，推廣“勁松模式”“首開經驗”，引入社會資本參與。
今年，“首開經驗”又被寫入北京市第十三次黨代會報告。報告提及，爭取更多REITs項目入市。深入推進城市更新，打造更多高品質活力空間。推動平房區院落申請式退租，完善“共生院”模式。持續開展老舊小區綜合整治改造，加大危舊樓房改建力度，支持老舊廠房、老舊樓宇改造和業態升級。推廣“勁松模式”“首開經驗”，鼓勵支持更多社會資本參與，改造出新機制。
在此領域，首開盈信扮演着一個通過資本方式與社會對接的窗口，“盈信是我們控股的一家以資本方式做投資的企業，它也會跟股份公司內部做管理、做實業的子公司實現很好的對接”。
作為上市公司，從目前的發展路徑上，首開股份更希望與房地產相關行業緊密結合，這也是公司發展戰略的一個要求。“總有做資本的，總有做實業的，首開股份要把實業幹好，也希望把實業和資本兩者銜接好結合好。”
今年4月，首開股份首筆住房租賃股權類REITs產品成功發行，規模達9億元，期限15年，票面利率5%。該筆業務是全國銀行間首筆住房租賃股權類REITs產品，為長租公寓提供了創新資產盤活路徑。
隨着物流等基礎設施REITs不斷推出，政府政策逐步打開，保障性住房和租賃性住房等領域資本化的路徑和政策日漸清晰。
關於接下來資產證券化方面的考量，首開股份也將繼續嘗試。“我們今年還會嘗試在其它方面也爭取做REITs或類REITs產品。公司一直沒有停止過資產與資本結合的腳步，未來我們會做更多類似的事情。”
更值得一提的是，在行業內外裁員頻發的背景下，首開股份在這一時期沒有進行大規模的人員調整。甚至於，現階段正在做比較大規模的市場化招聘，面向社會招納人才。
“現在確實有很多優秀的人才，從不同的公司出來，我們也抓住這個機會，希望給這些因為行業調整，或者個人志向調整的優秀的、適合企業文化的社會人才一個舞臺。”趙龍節坦言，今年也是希望從社會再招募一些優秀人才，為未來的發展打好底、鋪好路。
“這個機遇期總要做一些取捨，我們要為未來的發展做一些安排。”
以下為觀點新媒體對首開股份總經理趙龍節先生的採訪實錄：
觀點新媒體：對於這一年房地產行業的調整，或者整體的變化，您有哪些總結和趨勢的推測，以及您的一些獨特的見解？
趙龍節：2021年是我在房地產行業從業近30年經歷的最為波瀾壯闊的一年。實事求是講，房地產行業出現問題，有政策層面疊加的因素，也是這個行業本身發展的一個必然結果。
行業流行的高週轉、高槓杆模式，導致企業不能在任何一個環節出現疏漏，否則產品端、資金鍊很容易就會出現問題。
我們看到很多企業，尤其一些民營企業出現債務違約的情況，直到今天還在不斷發生，每週我都會聽到這樣的新聞，而且這些企業原來還是我們認為不錯的企業。
2021年在疫情以及各種因素疊加之下，房地產市場上半年和下半年冰火兩重天。大的背景也是政府要採取措施有效抑制更大的金融風險。
在這種背景下，首開股份也迎來了一些機遇。2021年我們也實現了一條紅線的退線，就是現金短債比的達標退線。
對於我們這種國資背景的公司來講，一直以來信用比較好，融資渠道比較暢通，可能會在一定程度上造成我們之前對這些指標不太敏感。針對最新的要求，我們積極應對，包括淨負債率等指標，都取得了一些良好的改善，同時還實現了比較大的正的經營性現金流。我們的生產經營不是靠外部融資，有一部分是靠自有銷售實現的，這對企業長遠發展還是有很大益處的。
我們從去年初就開始狠抓銷售簽約與回款，上半年的指標就比歷年同期都有大幅的改善，時間過半的時候任務完成都過半，往年都是時間過半，任務還差一些，完成了大概40%左右，去年我們大概完成了百分之五六十，所以對全年所有指標的完成也奠定了好的基礎。
觀點新媒體：首開股份接下來會不會在這段時間趁機撿漏，收購便宜的資產？會不會通過各種形式跟民企合作？
趙龍節：首開一直關注市場上的收併購的機會，按照審慎原則，一些在進行洽商談判，也有一定的收穫。
關於合作，實際上一直以來在市場上大家普遍認為首開是一個非常好合作的房地產合作伙伴。我們合作的企業也非常多，跟龍湖合作的有30多個項目，還有其它的民營企業的合作。
過去10年首開是跟優秀房企合作比較多的一家企業，我們也是有選擇性的，比如行業當中的標杆企業，價值理念、文化跟首開比較接近的企業，在這方面都有一些比較嚴格的標準。在投資、合作方面也有一些禁區，我們每年都會有一個負面清單，包括項目、合作企業等，形成首開風險防範、未來發展的標準。
首開股份未來依然會跟這些優質的企業--不光是民企，包括央企、國企、跨國性的企業--繼續展開合作，但是可能會結合不同發展階段選擇不同的合作領域，我們一直也是這麼做的，所以到目前為止我們的合作風險低，安全性還是很高的。
現在市場在探底的過程中，但是恢復期的長短還不確定，國內外宏觀環境不確定性也還很大，所以我們還是要堅持穩健發展的原則。
觀點新媒體：過去一年，首開在城市更新方面有沒有哪些新的探索？首開在選擇標的方面好像也是有一些特別的標準，在標的選擇還有資產提升方面，有哪些經驗可以跟大家分享？
趙龍節：首開股份確實早已開始關注轉型發展，也不是今年才開始，我們早就在關注，也早就做了一些動作。
城市更新是一個新命題，首開在業內也是比較早提出城市更新這個命題的一家企業。首開股份和首開集團這兩年在城市更新方面都做了比較大的探索。
首開集團去年在北京東城大規模參與了舊城改造項目，今年還會持續。城市更新項目得到了相關金融機構的大力支持，政府部門給予了首開巨大的支持，這種支持還是持續性的。
首開集團最大的特點，它是北京最大的非經資產管理運營處置平臺，這也是政府對我們的最大要求。首開已經不是一家房地產開發企業，而是一家房地產運營企業，在北京各個城區，首開都有非常大的非經資產項目，這些都是城市更新的載體，在集團層面跟北京的大部分區政府都簽訂了相關的協議，在很多區形成了比較清晰精準的項目方案，政府方面也希望委託首開來推動城市更新。
首開股份作為上市公司，未來會承載集團、社會很多的類似項目，會實現股份公司和集團公司的有效互動和業務安排，這可能是一般企業沒有的發展優勢。
股份公司在城市更新方面也做了很多的工作，公司旗下的盈信公司近幾年結合社會資本，通過重裝升級等方式對舊樓宇進行改造，在北京、上海等一線城市做了十幾個項目。未來我們還會通過資本與外界結合的方式，在城市更新方面開展一些工作。
在城市更新領域，首開股份現在已經開始摸索出一些盈利的模式，而且在已有項目上取得了比較好的結果，未來首開股份的城市更新可能還會更豐富一些。從首開股份做商業辦公樓宇的城市更新起步，去年開始，首開集團已經全面進入了住宅領域的城市更新，我們對城市更新未來的發展前景還是有很好的預期，同時我們在資金面也獲得了金融機構大力的支持，未來對於股份公司，在這方面也還是大有可為的。
觀點新媒體：棚改、舊改、城市更新都是長週期的項目，前期需要的資金也比較多，體量也比較大，整個行業也一直在探索整個模式，首開有哪些更好的經驗？
趙龍節：大家都在探索城市更新的盈利模式，特別是大面積城市街區更新改造的盈利模式。作為上市公司，首開股份在城市更新方面，自己也在投入，包括我們原來的一些樓宇升級改造也在做，而且取得了很好的收益，最直觀的體現就是寫字樓的價格翻倍增長，原來可能有些商業、閒置的樓宇，經過我們提升改造，也得到了很好的價值釋放。
盈信公司是我們控股的一家以資本方式做投資的企業，它也會跟股份公司內部做管理、做實業的子公司很好對接。通過這家公司，首開股份結合市場資本，根據項目的具體情況，會充當不同的角色，有的是GP，有的是LP。在城市更新領域，盈信公司已經成為首開股份通過資本方式實現與社會對接的一個窗口。開發型企業與資本的結合是未來的一個必然趨勢，一定要結合好。
棚改方面，我們在北京參與的項目是非常多的，棚改也佔用了公司比較大的資金，達到數百億。經過政府、企業的雙方努力，去年到現在，通過政府債的置換，已經迴流了100多億，所以我們棚改的資金壓力大大減小。另外，這些項目大多數都確定了上市時間，利潤率都有了一個明確的說法，會為首開股份帶來穩定的收益。我們會按照既定的節奏繼續做好這些項目。
棚改對首開股份來說不是一個包袱，反而是利潤的貢獻點。棚改項目是有政府做背書的，包括收益部分，政府有非常清晰的政策。這兩年有些以前未定的因素確定下來，企業和政府都在推動相關事宜，現在應該基本清晰了，企業的盈利模式、管理模式也很清晰了。
總之，我們會繼續在城市更新這個領域加深跟政府的合作和溝通，加強與集團的溝通，加強與市場及專業化公司的溝通。
觀點新媒體：首開整體來說不是最高調，也不是最低調的。
趙龍節：還是算比較低調的。
觀點新媒體：跟國企身份有關。
趙龍節：也跟企業文化有關。
觀點新媒體：您認為未來10年左右的市場規模到多少是合理的？
趙龍節：我覺得預測數字沒有太大的意義，去年的市場規模是18萬億。中國的房地產市場圍繞這個量來浮動，未來幾年也可能會穩中有降。
但是更大的可能是區域的調整，這十多萬億發生在什麼城市可能會變化，有的地方會更聚焦，另外在高效能城市、高效能區域也會更聚焦。當然所謂的高效能區域也不一定就是今天的高效能區域，再過三五年也會發生改變，但是我認為中國經濟發展的態勢不會改變，所以對房地產行業來說，我覺得還是大有可為的。
面對這樣的市場規模，你會發現有些企業走得比較穩健，有些企業走得太快，就好比跑馬拉松，過程中需要保持好心跳的穩定性和一定的節奏，如果控制不好心率，違反跑馬拉松的一些規律，就一定會半道出局、中途退賽。
在今天的市場當中，就是有些企業跑馬拉松的過程中心跳失速，中途退賽了。
我們的銷售業績放在同行業來看，保持得還不錯。上半年因為疫情的原因，我們在北京的一部分售樓處關停了一段時間，在這種情況下，我們的銷售業績還有上浮。首開股份在市場權威機構的排名，從第33名上升到第22名。市場實踐也反映出房地產行業還是非常有可為的。當市場規模發生變化的時候，你會發現老百姓購買房屋選定的企業更聚焦。購買力更聚焦在經營穩健、未來可期的企業，即便市場的總需求有所下降，穩健的企業也會在其中尋找到機會，替代更迭出局的其他企業，收穫更大的市場份額和銷售份額。
從市場的發展階段來看，在區域選擇上需要更好的甄別能力，同時對於已建成的這些空間的使用，也要重新思考，結合客戶對未來的需求再做調整。
比如如何適應現在的年輕人Z世代的心理變化、生活新需求等，都是我們未來在房地產開發、管理過程當中需要面對和思考解決的問題。
總之，選對城市、選對區域，結合好不同區域不同羣體在不同時期的需求，實際上就能尋找到更大的市場機會。大浪淘沙始見真金，市場在做劣汰的同時，也給了好的企業優勝的機會。
觀點新媒體：您是怎麼看接下來整個養老服務的發展趨勢？企業如何才能抓住機遇？
趙龍節：首開寸草在北京已經開業了七八家，我們社區化養老的方式，目前的運營情況還是比較好的。
首開寸草也參與了全國養老產業標準的制定，我們有好幾家養老機構都達到了行業四星五星的標準，算是行業當中服務頂級的養老機構，建成了一些示範區。它的特點就是離社區比較近，在成熟社區比較多。
養老這個行業的市場需求，大家都有一些共識。但是中國的區域發展進程可能不太一樣，因為中國人很多還是喜歡居家養老，喜歡子女就近照顧。首開寸草除為機構內老人提供長期照護服務外，又以機構為平臺，向周邊社區輻射，為社區居家老人提供居家養老服務，這些都在做。相當於儘量把社區變成一個全生命週期的社區，包括我們的社區裏面有些樓宇也會在建設之中就建成適老的產品，便於不同年齡階段的家庭甚至家族在一個社區當中生活，打造全齡的幸福。
養老是市場需求比較旺盛的行業，作為重資產運營的方式，它的盈利模式還是需要探討的。我覺得輕資產模式是未來純粹的養老公司發展的必然，與品牌管理輸出的道理是一樣的，實際上長租公寓也類似。作為一個開發類型的企業，面對市場和未來，怎麼讓大家有更美好的生活，需要有產品，需要有服務，能覆蓋人的正常的生命週期。
觀點新媒體：首開今年發了首筆住房租賃REITs，接下來會不會有更多的優質資產打包去做資產證券化，做持有項目的REITs？
趙龍節：這些事我們一直在摸索，一直在關注一些政策的改變，現在對於保障性租賃住房REITs，政府政策已經逐步打開了，還有一些基礎設施，包括物流等方面，這些資本化的政策也都日漸清晰了。
我們今年還會嘗試在其它方面也爭取做REITs或類REITs產品。股份公司一直沒有停止過資產與資本結合的腳步，未來我們會結合這個市場，做更多類似的事情。
作為地產行業，本身就是跟金融行業緊密相關的，我們在這些方面會緊跟國家政策，做一些產品、空間的調整。包括長租公寓、保障性住房等，實際上是很多空間職能的調整。有很多商辦產品建設初期的時候可能定位不是長租公寓，不是保障類的租賃住房，而是在後續做了調整，才能對政策面、市場面取得雙贏。
我們會積極關注，提前預判，做好開發產品和持有型產品，以及最終與資本的對接。
觀點新媒體：您一上任就遇上了中國房地產行業一個比較大的調整期，這一年您覺得怎麼樣？壓力多過責任嗎？
趙龍節：這一年這個行業的人都有壓力，尤其作為不躺平企業，要對客戶負責，要在安全的前提下謀求發展，壓力會更大。也是我從業這些年當中，變化比較大的年份。
總的來說，我自己的心態還算比較平和，畢竟在這個行業中這麼多年了。首開股份一直秉承的邏輯也是安全第一、穩健發展。所以真正給我的壓力是這個企業如何面對國內疫情的影響、國際政治風雲的變化，如何在機遇、挑戰當中謀求更好、更穩定的發展。
我覺得這一年多來，對於我自己和首開股份來說，更多的是發展的問題，同時行業應該也迎來了安全性上前所未有的挑戰，這是每個企業都面對的。
平衡好安全與發展的關係，這是一個很大的難題。房地產的運營模式一定要結合行業調控政策，比如說現在我們都在做限價房，拿地的時候，大多數地塊都會設定未來銷售價格的上線，那麼在這種價格封頂的模式下，做出什麼樣的合適產品，既讓客戶滿意，又能保持企業正常合理的收益，這些方面都跟以前不太一樣，運營模式要適應這種變化。
觀點新媒體：對首開股份來說，現在的首要目標是什麼？或者說基於這個首要目標，接下來首開在短期內或者說中長期的階段，怎麼去釐定發展戰略？
趙龍節：面對現在的市場情況，首開還是堅定地去庫存，這是很堅決的，對於我們各種類型的商品、產品，我們都在盤點、清理，爭取換得更大的現金流。我們發現現在市場的項目，預期回報率非常高，比前幾年的項目高得多，所以現在的項目即便賠一些，加速去化，換取現金流，再投入新項目，這種“騰籠換鳥”的思路，我覺得也是對我們的客戶和股東最大的負責，所以我們會加速去化的安排，加快去化的節奏和過程。
現在還是需要股東對首開股份的戰略方向進一步認同，未來首開股份肯定是要把圍繞房地產空間的開發、運營與管理創新等等這些綜合命題鋪排好，會把房地產的開發節奏、規模與我們原有持有空間內容的調整，包括通過資本紐帶與社會力量結合，收併購項目等，充分調整好、結合好。
首開股份“踐行責任、構築美好”，做好城市運營商、城市更新的踐行者，未來5年大有可為。
觀點新媒體：這兩年大家一直在提到降本增效的問題，首開股份在這方面有沒有什麼想法？
趙龍節：首開股份在人員管理方面，還是比較精煉的，我記得這兩年曾經有過市場評價，首開的人均效能排名是排在行業的前幾名。我們對員工的責任看得比較重，企業的宗旨是做一家負責任的開發企業，這個責任不光是對客戶，員工也是我們的客戶，所以對首開股份來講，在這個時期沒有進行過大規模的人員調整，相反我們加強了對員工的關懷，給他們更好的發展空間，因為首開股份還是思考謀求更大的發展，而不是被所謂今天的安全性問題束縛--安全性也是企業一直強調的，目前來看我們的安全性是可控的，下半年的有息負債還款不多，到期債務每個月的數額都很低，可控的安全性為未來發展打下了良好的基礎。
首開股份可能不是提供員工薪酬待遇最高的一家企業，用最高薪酬待遇留人也不是我們的人力資源管理理念，但我們會讓大家在這個企業當中體會到更多的認可度，體會到更多的發展空間，今年我們也是希望從社會再招募一些優秀人才，為未來的發展打好底、鋪好路。
觀點新媒體：現在大家都覺得比較艱難的時候，也是首開股份抓住機遇的一個最佳時機。
趙龍節：實際上首開股份也難。剛才我談到了首開需要割肉，企業要懂得取捨，要順勢而為。當下不是一個靠時間換盈利的階段，我們需要做的是在回籠資金和獲取利潤之間找到平衡，甚至是做出選擇。希望我們的股東、客戶能理解。這個機遇期總要做一些取捨，我們要為未來的發展做一些安排。
好多企業現在都遇到了很多困難。首開股份承擔了很多社會責任。我們是國資控股的企業，今年北京疫情防控期間對社會租金減免的數額也比較大，大概有1.5億左右。我們在全國各地有不少的酒店，也遇到了經營的困難。我們在北京有些酒店也為支持防疫工作做出了貢獻。
減免租金是我們的社會責任，在其它的經營方面首開股份今年遇到很大的困難，這也是行業內的企業都會遇到的問題。但我覺得作為一家企業，尤其是地產企業，我們還是要承擔起企業的社會責任。一個負責任的企業會得到社會更大的認可和支持。我們也想把這種文化傳播出去。
在這個特定的歷史時期，我感覺各行各業都不容易，也希望全行業再堅持一下，應該說曙光就在前面，國家和各地方政府也採取了一系列措施穩經濟主體，落實助企紓困各項政策。我覺得當前一些困難的企業，包括房地產企業，在未來都會克服困難轉入一個發展穩定期。在現階段，關鍵還是要把企業未來的發展謀劃清楚。