數說中報 | 物業:毛利率短期下行或加速行業出清

观点指数研究院

2021-10-09 17:16

  • 整體來看,各家上市物業服務企業截至2021年上半年的規模與業績不斷提升,高增長的發展邏輯不變。

    觀點指數 2021年中報季落下帷幕,截至9月末,除了個别企業延後發布業績外,超50家登陸資本市場的物業服務企業已經全部披露完畢。

    整理上市物業服務企業的數據可以發現,各家企業規模與業績不斷提升,高增長的發展邏輯不變。業績突出的背後,除了行業景氣度的加持,更多取決于各家上市物企潛心蓄力、穩健布局、積極開拓增長點等帶來的後續發展驅動力。

    上半年,上市物企積極調整發展戰略,管理業态、收入構成等指標持續改善。同時,行業服務邊界不斷突破,從服務單個物業項目延伸至服務城市,服務類型亦從基礎“四保一服”由淺至深,延伸到美居、保險等業主生活方面,行業空間再度拓寬。

    值得注意的是,盡管行業發展持續向好,但監于國内疫情反複,導致不少企業産生了超預期的物資及人工成本,疊加社保減免政策退坡影響,不少物業服務企業的毛利率、淨利率有所下降,盈利能力遭受短期挑戰。

    盈利能力分化,毛利率短期下降

    2021年上半年,物企持續調整業務結構,積極開展高盈利的業務,毛利潤、淨利潤規模進一步提高。

    數據來源:企業公告、Wind、觀點指數整理

    淨利潤方面,51家上市物企2021年上半年淨利潤總值為141.22億元,同比增幅64.35%,盈利規模進一步擴大。同時,淨利潤均值為2.77億元,僅15家在均值之上。

    由此可見,企業間分化越發顯著。頭部企業淨利潤最高值為碧桂園服務,達到21.13億元,與淨利潤尾部企業的差值高達20.99億元。

    數據來源:企業公告、Wind、觀點指數整理

    受到業務規模限制,淨利潤的大小並不能直接反映出企業盈利能力。

    淨利率方面,51家上市物企平均淨利率為15.74%,目前最高企業為星盛商業,達32.3%。觀點指數觀察發現,專注于商管賽道的企業,淨利率一般相對較高,如星盛商業、中駿商管、合景悠活等,同時部分規模較小、專注于運營的企業亦有着較高淨利率水平。

    數據來源:企業公告、Wind、觀點指數整理

    毛利率方面亦相似,2021年51家上市物企平均毛利率為30.63%,有28家物企毛利率在均值之上。同時以商管業務為特色的企業亦有着相對較高的毛利率,這也是帶動企業布局該業态的重要驅動力之一。

    值得注意的是,與往年同期相比,51家上市物企2020年上半年毛利率均值為30.75%,2021年上半年毛利率均值較往年同期略微下降0.1個百分點。

    社保減免退坡對企業沖擊有限,精細化運營是未來重要課題

    具體到企業來看,2021年上半年51家上市物企中有28家毛利率較去年同期下降,當中不乏碧桂園服務、雅生活等龍頭物企。

    來源:企業公告、觀點指數整理

    總覽2021年上半年毛利率下降的企業,歸納下降的原因主要有兩個,分别為社保減免政策以及開拓新業務導致短期毛利率波動。

    數據來源:企業公告、Wind、觀點指數整理

    從營收、成本的增速情況亦能反映,部分毛利率下降的企業營業成本、期間費用大幅增加,成本增速大于營收增速,導致毛利率下降。去年受社保減免政策利好,物企短期毛利率得到提升,而當下在社保減免政策退坡後,企業真實盈利水平開始顯現。

    此外,大部分企業均在财報中表示,未來将會持續挖掘高毛利社區增值服務,同時積極改善業務結構,提高盈利能力。

    不過,中小型物企精細化運作能力及智慧化投入有限,或導致部分規模較小的企業增長乏力,在行業發展進程中加速出清,為上市龍頭物企帶來收並購機遇。

    政策層面上,2021年4月北京市強調,将完善存量物管公司退出機制。業主更換物業公司難度将進一步降低,存量盤物業更換頻率或相較之前更高,這有助于品牌效應高的規模物企加速第三方外拓滲透。

    撰文:陳耀國    

    審校:歐陽穎



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