2021博鰲房地產論壇·特寫 金秋時分，地處熱帶的海南依然高溫，但那場擦肩而過的颱風康森總算讓空氣不那麼燥熱了。

四天三晚的博鰲房地產論壇也悄然走至尾聲，需要更加抓緊每個傾聽與分享的機會。

相比前兩日對於房地產市場的宏觀與微觀討論，9月17日的資本大會則更加圍繞與聚焦金融和資本市場展開——這與地產行業的緊密度不言而喻。

過去一段時間，“三道紅線”等各種融資收緊政策改變了房地產行業的遊戲規則，金融紅利漸行漸遠後，“去槓桿”與“踩紅線”，成為企業生存與發展的首要命題。

延續到房地產以及各類金融產品投資上，相應隨着市場的形勢與情緒而波動變化。

以基金為例，當前去槓桿大環境下，未來房地產基金的發展與機會如何，也成了一個值得坐下來細細探討的問題。

“房地產基金的趨勢變化和大的房地產行業的變化是一脈相承。”華康資管總經理黎晨光肯定了兩者間的緊密聯繫。

這種緊密聯繫，在當下某個時點呈現出正反兩極的形式。

合凡資產總經理姜海提及，目前房地產特別是住宅處在一個所謂的小週期，面臨着持續調控與市場調整的時期，相對來說中國市場投資在此時存在許多機會。

“不管是房地產企業，或者是房地產基金，如果能抓住這種小週期的機會，它的業績、排名都會大幅度變化，有上升，也有下降。”

帕拉丁資本總經理嚴瑩瑩更顯直白，他認為時下對於地產基金行業是一個比較大的利好，在新的模式下將大有可為。

“之前因為銀行和開發商做信用類的貸款比較多，所以市場份額比較大。”而如今國家要求開發商降槓桿，這對於偏股權類房地產基金，對於項目研判能力、投後管理要求更高的模式更加利好。

換而言之，新形勢下對於房地產基金的募投管退要求都會發生變化。其中，上述所提的股權類投資或將“冒頭”。

華康資管總經理黎晨光便判斷，房地產基金對投資模式的選擇可能會逐漸發生變化。以往，房地產基金公司還是以債性投資為主，強調交易主體的強擔保性，如今逐漸可能會增大對股性投資的比例。

“當然包括一些債+股的產品和一些投資項目現在已經出現了，只是說規模佔比相對來講可能還比較少。”

姜海並不否認隨着目前房地產行業的進化與調整，需要更多股權資金進來，但在其看來，如何從過往債權的合作轉到股權的合作則是棘手的問題。

“在過去的週期裏，不管是銀行、信託還是基金，大家更多適應的是比較簡單的投資方式，選擇好的主體，基本上可行的區域和一定的管控，通過鎖定期限、鎖定收益率、鎖定回報的形式來推出，這是目前大家非常適應的一個環境。”

時下，伴隨機會出現的還有挑戰，需要基金公司打破舒適區，對資方需求、自身的投資能力做充分的溝通調整。

“以前一直在呼籲房地產的股權投資的時代的到來，現在面臨的實際情況是，不管資方還是房地產企業，大家都得適應這種合作模式，風險共擔、收益分享，未來的房地產的行業和房地產企業才會更加健康。”

姜海的倡導顯得十分誠懇。誠然，在更大的機會襲來時，如果仍沿用老舊的一套模式，然而會適得其反，房企踩雷的下一步或許就是資方踩雷。

投資方向的變化同樣引起臺上房地產基金同行們的認同，這一定程度上與當前房地產行業的豐富內涵相關。華康資管黎晨光講到，房地產基金公司可能逐漸從絕對的以住宅方向的投資，轉變為多元化的投資。

“我個人認為多元化投資的機會還是非常大的，包括中長期投資也是在商業不動產領域不斷地做一些創新，所以我認為基金公司必須是在投資方向上、底層資產上更加多元，而不是一種模式、一種方向。”

帕拉丁嚴瑩瑩則秉持不同的打法，提及早前吳建斌在博鰲論壇上分享過的一個觀點——中國城鎮化還有很大的空間可以走。

“因此，增量部分還是我們很好的選擇，所以帕拉丁資本在住宅方面還是會投入比較大的投資比重。”不過其也提及，新的格局下同時也會關注辦公、物流、數據中心等比較新興的投資方向和標的。

我們期待着，在機會與挑戰孕育下的房地產基金，將如何探路前方。