2021博鰲房地產論壇·特寫 今年上半年，政策圍繞房地產做出了限購、限貸、限售一系列的金融監管，讓房子重新迴歸居住屬性，而不是金融屬性。

房地產與金融是一對天生的夥伴，兩者共同成長，互相依賴，是金融給房地產插上了翅膀，而房地產給予了金融機構足夠的回報。

這是一柄雙刃劍，合理運用可以所向披靡，但過度使用便會傷人害己。在過去的20多年中，那些善使金融手段，敢於向資本借力的房企成為了大贏家。

但這些完全金融化、資本化的房企在政策調整中顯得力不從心，“防止房地產市場過度金融化”對流入房地產的資金進行全方位的限制，無論是銷售還是借款。

上坤地產董事長朱靜在2021博鰲房地產論壇的演講中便提到，企業要主動適應政策背景的變化，不那麼依賴金融的屬性，從而更好地迴歸品質，迴歸到一個合理利潤空間，這是未來地產行業的一個常態，房企必須適應這種常態。

“生命中曾經擁有過的所有燦爛，原來終究都需要用寂寞來償還”，《百年孤獨》中的這句話對如今的行業來講同樣適用，中國房地產前20年的風起雲湧，註定需要時間來償還這場透支的狂歡。

交銀國際董事總經理、研究部主管洪灝以“17萬億後的房地產增長邊界”為題，拉開了2021博鰲房地產論壇第二天上午的議程。

越秀房產基金董事會主席、執行董事及行政總裁林德良，黑石房地產中國區董事總經理陳宇從不同維度講述圍繞“資本大會”展開主題演講。

“經過最近一輪下跌之後，中國房地產行業的估值已經回到了歷史最低水平，相當於2018年四季度的水平。當時，由於突如其來的貿易戰，導致2018年是全年股價下跌最多，在12個月裏有11個月的股價是下跌的。”洪灝從市值管理分析方面闡述了房地產如今的境地。

當然，這也與房地產的長週期和股票市場的短週期有關。洪灝認為，房地產是一個長週期的行業，但不幸的是股票每天價格波動是以一個短週期形式反映一個長週期的挑戰，因此股價便蘊含着巨大的情緒成分，甚至有90%的波動已經脫離了基本面。

在房地產行業的發展史上，曾經有很多槓桿，比如財務槓桿，還有土地槓桿、資本槓桿、經營槓桿和合作槓桿，而在投資買賣住宅房屋上也曾是不斷地加槓桿，背後原因是房價的快速上漲趨勢。

洪灝表示，房價上漲除了貨幣現象之外，更根本的原因是中國勞動人口比例在2010年達到了一個頂峯，這是巨大的宏觀變化。

通過人口結構和投資歷史的經驗分析，洪灝做出了判斷：“房子很可能在未來很長一段時間裏頭不會成為居民資產配置的首選，因為房價不漲了。”

而在房子之外，其它的資產包括保險、基金、股票以及金融產品，佔比將會不斷上升。

對房企來說，市值已經達到了谷底，如何從資本市場中找到更合理的回報？

林德良的答案是“分拆”，把房地產公司裏面的各個業態通過資本市場進行價值最大化。開發商可能逐步分拆物業、商業地產、長租公寓、養老進行上市，甚至數字中心也可以分拆上市。

他以越秀房地產基金為例：“如果商業物業要分拆上市。如果公司淨資產有100億，可能只能估值60億，但是用房地產信託基金上市，100億的淨資產估值可以達到100億。”

背後的原因是由於房托基金的底層規管不一樣，房托基金的規管需要持牌經營的，香港證監要發一個RO（企業負責人）的執照，屬於閉環管理，因此風險相比公司上市低，所以估值會更高。

另一方面，對於如何做市值管理，林德良也給在場房企提了不少的建議。

首先，公司股票要嘗試進入更多的指數，讓更多的投資人買個股；同時，公司要有一定的抗風險能力，和市場對公司價值的認可，最重要的指標便是PB。

當然，市值的根本還是要需要業績決定，從收入、估值、分派率都可以看到有比較高的複合增長。以房托基金為例，有長短兩個回報，一是每年的收益分派，二是出售物業帶來的利益分派。