2021博鰲房地產論壇·特寫 這次博鰲房地產論壇頗為幸運，預料將侵擾三亞的“康森”颱風突然拐了個彎兒，朝着東南亞去了。

變幻莫測的天氣，像極了如今的市場。今日是博鰲房地產論壇第三天，陽光晴好溫暖。

主辦方總是見縫插針將所有日程排得滿滿，一大早，室外進行着不下雨就按時進行的“博鰲晨跑”，而在室內，舉辦的是一場有關金融與資管從業人員的“饕餮盛宴”。

“資本早餐會”是今年最新開設的一場閉門討論會，隨着房地產進入下半場，大家愈發渴望在博鰲能夠有一場關於資本與金融的閉門交流。

近年來，堅持“房住不炒”定位，監管層圍繞“穩地價、穩房價、穩預期”目標，持續完善房地產金融監管機制，防範房地產貸款過度集中，促進金融與房地產良性循環。

在全方位調控之下，企業融資難度呈幾何倍數增加。銀保監會新聞發言人於9月7日答記者問中提及，截至7月末，房地產融資呈現“五個持續下降”。

一是房地產貸款增速創8年新低，銀行業房地產貸款同比增長8.7%，低於各項貸款增速3個百分點。二是房地產貸款集中度連續10個月下降，房地產貸款佔各項貸款的比重同比下降0.95%。三是房地產信託規模自2019年6月以來持續下降，房地產信託餘額同比下降約15%。四是理財產品投向房地產非標資產規模近一年來持續下降，相關理財產品餘額同比下降42%。五是銀行通過特定目的載體投向房地產領域規模連續18個月持續下降，相關業務規模同比下降27%。

資本早餐會，便誕生於這樣特殊的一年。

這場會議，集結了資管、地產基金、信託、銀行等相關行業精英。資本早餐會第一年，邀請了越秀房產基金董事會主席林德良、黑石房地產中國區董事總經理陳宇、合生創展聯席總裁羅臻毓、中信和業投資董事長楊勁等大咖。

與此同時，房企職業經理人亦佔據一定比重。要知道，近兩年包括泰禾、華夏幸福、藍光發展、中國恒大等大中型房企資金鍊接連出現問題，房地產金融性風險被不斷釋放。

覆巢之下，安有完卵，房地產行業更需要思考如何擁抱“資本”。

因此，今年觀點地產機構將討論主題定為“地產長期主義與資本新途”，探討新形勢下，房地產的突圍路徑。

不過，這場早餐會更聚焦於“大資管”。

“投融管退，恰恰有些是倒過來看的，先算到退出的價值是多少，然後再決定投不投。”早餐會由光大嘉寶副總裁、光大安石首席運營官周頌明帶來主題演講，滿滿乾貨分享後，他提出疑問又自我釋疑：“現在真正大資管時代來了嗎？”

“沒有來，因為沒有足夠的金融產品退出，所以規模到一定程度再做大比較困難。”

他認為，現在這個階段，最主要的是堅持做好資產的核心價值把價值挖掘出來，“堅持到真正REITs出來的時候，我們可以前途一片光明。”

話筒被接連遞到林德良、楊勁等人手中，他們在資產管理方面都頗有心得。

楊勁是今年第一年來到博鰲房地產論壇，勤奮好學、善於思考與創新的他也樂於分享自己的觀點。

今年5月，中信資產運營與中信和業整合成新中信和業，這家公司將是中信集團新型城鎮化板塊下的商業地產投資運營管理專業平臺，運營着包括中國尊在內的多個地標性建築。

如何算賬？如何實現價值最大化？純商業管理公司上市是否會受到認可？物流地產怎麼做？

金融和資管是個複雜的命題，一個半小時的時長設置遠遠不夠。