編者按：一個博鰲，一個行業。
走過逾二十載光陰，博鰲房地產論壇影響並記錄着中國房地產行業發展的歷史進程。
來到2021年，在疫情、十四五、三道紅線、雙集中等新常態下，中國地產亦面臨着最深層次變化。從行業規則、企業模式到市場迭代，都與過往二十年大有不同。
作為有着數十年市場化發展深厚積澱的重要產業，在大時代浪潮席捲而來之際，中國地產企業和行業精英們如何調整與應對？
值此2021博鰲房地產論壇即將召開的時節，觀點地產新媒體一如往昔，遍尋中國地產商業領袖及新生代地產人，講述他們的故事與廣闊視野。
觀點地產網 疫情後的經濟復甦時代，國家對房地產行業提出了新要求。“三道紅線”、貸款集中度管理和雙集中供地模式等政策相繼推出，房地產開發商迎來了更具挑戰的新時期。
在這之中，恆哲投資集團找到了新的投資方向。
“找我們談合作的頭部房企，從去年開始就比較多了。”公司創始人林樂豐告訴觀點地產新媒體，恆哲跟一般的投資機構不同。他表示，恆哲與普通投資機構的差別在於，會與開發商達成全週期、全鏈條的合作。
恆哲作為一家深耕粵港澳大灣區的投資集團，經過多年穩健發展，形成不動產併購、房地產聯合開發、基金管理、股權投資四大核心業務。已投項目整體資產達百億規模，成為粵港澳大灣區內業界一股不可小覷的新生力量。
“2021年資管總額希望同比能有50%的增長。”業務方面，長期目標力爭做到千億資管規模，林樂豐說，接下來公司還將推動上市計劃。
基因：深耕大灣區
“從資產管理規模來看，不動產併購應該是我們目前運營最成熟、歷史最久的業務。”2016年林樂豐創立了這家非傳統的房地產投資機構，並以不動產併購作為主營的投資業務。
據瞭解，創業前林樂豐已在金融行業打拼15年之久，曾成功為多家國有上市集團提供專業的創投、融資方案並負責落地執行。因此，組建恆哲後亦傾向於從資本端切入，嵌入“金融+地產”的基因。
不動產併購主要用於整體或部分收購不動產資產，通過專業化運營，實現投資收益增值。區別於同行，恆哲更為關注不動產項目運營的細節，在此過程中，逐步建立起自己的投拓、操盤、營銷策劃和市場調研團隊，專業團隊會對每個項目進行判斷，通過專業運營升級資產，提高項目去化率。
“縱觀國內外發展經驗，一線城市和國家經濟圈會有虹吸效應。以我們熟悉的廣東為例，大灣區九大城市優於周邊區域，其中廣州、深圳、佛山和東莞是發展趨勢最好的。”
“我們組建了一支具備深厚行業背景的複合型投資團隊，對投資有自己的核心原則，基於對灣區、對行業、對市場的深刻了解，成立至今，我們一直專注做大灣區的不動產項目。深耕大灣區是我們恆哲身上的基因”，林樂豐坦言。
進化：“聯合開發”成為新主角
“投資需要與政策、市場結合。”林樂豐稱，考慮到國內的地產調控政策，恆哲從去年下半年開始改變原來倚重不動產併購的投資模式。
“新政策改變了遊戲規則。”2020年以來，疫情未改樓市調控總基調，土地、財稅、金融等方面的調控政策接連發布。
去年年中宣佈的“三條紅線”政策在今年1月1日起全面推行。該政策通過控制房地產行業參與者的槓桿率，促使開發商們將降負債降槓桿提上日程。房企們的增速面臨拐點，在拿地層面變得更審慎。同時，“雙集中供地”這種住宅用地供應新模式，也對房地產開發商的現金流形成考驗。
多個城市在今年5月末完成了第一輪集中供地，競爭激烈。較高溢價和嚴苛的競拍規則，令拿地難，項目利潤低微成為各開發商關注的痛點。除此之外，監管部門最新對拿地銷售比和商票的關注，也令房企降負債及拿地壓力進一步加大。
房企們承擔風險的意願變弱，地價越來越不划算，行業整體毛利率下降的趨勢似乎已成定勢。因此如何拿到更便宜、更高利潤的土地成為重中之重。拿地目標向城市羣集中、傾向城市更新、合作開發趨勢深化是開發商們近年來在拿地上的決策特點。
市場環境倒逼房企加強合作降低風險，由此恆哲注意到不動產的“聯合開發”領域。
“後房地產時代下，城市羣和都市圈的經濟和人口承載能力將進一步增強，房地產市場的區域分化會加劇。核心城市的優質項目不會有大量的不動產併購機會，我們認為房地產聯合開發會有更多機會，是未來更好的投資模式。”
集中供地下，無形中促進各大房企尋找合作開發的機會，“找我們談合作的頭部房企，從去年開始就比較多了。”
恆哲不是傳統的地產開發商，既不會與傳統房企形成業務、管理上的衝突，又能與房企形成資源互補。恆哲在地產運營方面的豐富經驗，讓其成為灣區內獨特的投資機構，從前期拿地，產品設計，到後期項目營銷策劃，實現全鏈條的投資合作。
“對比開發商，恆哲有金融基因，有資本優勢；對比其他投資機構，恆哲熟悉不動產行業且深耕灣區多年。聯合開發模式，讓我們更好地發揮自身優勢，對我們和合作夥伴來講都是1+1>2。”林樂豐認為，往後5-10年是後房地產時代，恆哲的機會將越來越多。
據悉，截止至目前，恆哲合作伙伴已有中梁、融創、碧桂園、保利等多家國內百強房企。
目標：赴港上市
地產行業過去催生高槓杆高週轉運營模式的獲利空間或許不再，但平穩向上的市場仍給參與者提供着合理的成長機會。林樂豐指出，“降負債”、“去槓桿”週期下，會促使行業更好地發展。
“我們對核心區域的地產行業還是有比較好的預期。長期來看，當下的調控政策只是陣痛，整體上會讓行業未來更加健康。”
“我們做投資有自己的核心原則，一是專注深耕熟悉領域，成立至今我們一直做大灣區的不動產項目；二是選擇投資標的，看中底層資產的基本面和流動性；三是採取封閉式的投後管理，搭建系統性風控制度，規避風險。”
“考慮到今年整體的大環境，我們集團的投資策略會相對嚴謹。今年定位主要做中小型項目，項目總投資額為10億左右，與百強房企合作，以廣佛莞三個城市為主的面向剛需的產品。”林樂豐提出，公司目標是2021年資管總額同比去年能有50%的增長。
憑藉核心優勢，恆哲希望在如今大環境下，充分利用市場差異化深耕不動產投資領域，同時推動上市計劃。
上市方面，據悉恆哲已經啓動籌備IPO，爭取三年內赴港上市。
以下為觀點地產新媒體對恆哲投資集團董事·CEO林樂豐先生的採訪實錄：
觀點地產新媒體：公司為什麼會這麼專注耕耘粵港澳大灣區？
林樂豐：以2019年2月《粵港澳大灣區發展規劃綱要》出臺為重要標誌，粵港澳大灣區建設進入了全面實施階段。目前，大灣區內城市相互之間的合作變得更加緊密。其中，不久前公佈的《廣州市住房發展“十四五”規劃》亦提出，為深入推進粵港澳大灣區發展，廣州將加強與大灣區內其他城市的住房合作。
縱觀國內外發展經驗，一線城市和國家經濟圈會有虹吸效應。目前，全國範圍內房地產市場區域差異越來越明顯。一線城市及國家核心經濟圈價格將比較堅挺。粵港澳大灣區、長三角經濟區這些經濟發達的城市羣愈發成為兵家必爭之地。
以我們熟悉的廣東為例，近兩年來大灣區在經濟發展上已成為全國乃至全球最具活力的地區之一。大灣區九大城市優於周邊區域，其中廣州、深圳、佛山和東莞是發展趨勢最好的。而恆哲要做的就是深耕這些城市。
觀點地產新媒體：目前公司的定位是怎麼樣的？
林樂豐：現在的定位是大部分業務是做聯合開發，從土地招拍掛階段開始介入，我們會同一些國內的百強房企合作，利用雙方各自優勢貫穿到地產開發的全鏈條。
我們從土拍階段開始介入，開發商主要負責土地開發、產品設計，而我們主要負責前期產品定位，營銷規劃以及營銷去化。
觀點地產新媒體：為什麼會以聯合開發作為重點投資方向？
林樂豐：首先是政策因素，投資需要與政策、市場結合。
國內的地產調控政策加碼，後房地產時代下，房地產市場的區域分化會加劇。核心城市的優質項目不會有大量的不動產併購機會，我們認為聯合開發會有更多機會，是未來更好的投資模式。
其次是聯合開發能夠更好地發揮我們的優勢。
找我們談合作的頭部房企，從去年開始就比較多了。對比開發商，恆哲有金融基因，有資本優勢；對比其他投資機構，恆哲熟悉不動產行業且深耕灣區多年。聯合開發模式，讓我們更好地發揮自身優勢，對我們和合作夥伴來講都是1+1>2。
觀點地產新媒體：長三角未來會考慮麼？
林樂豐：看好，但目前暫時不會考慮，公司近期暫時不打算走出大灣區。我們認為投資領域，專注、深耕很重要。成立至今，我們專注於不動產投資領域，而且只做大灣區內的項目，對於不熟悉的領域，我們不會隨便涉獵。
觀點地產新媒體：恆哲的基金主要是投向哪些領域？有什麼樣的風險管理措施？
林樂豐：恆哲主要做的是不動產併購基金、大灣區地產基金，基金主要投向與龍頭房企合作的地產項目，包括不動產併購和聯合開發。
我們恆哲一直堅持“合規嚴謹、穩中有進、誠信務實”的理念，搭建風險管理措施。首先，在機制上，我們有三道防線制度，分別是基金管理人、投決委員會和第三方機構顧問，對標的有多道過會標準，嚴格篩選；其次，我們有自己的專業地產投拓和銷售策略團隊，會把控好項目運營全流程，監管項目現金流和回款進度，嚴控回撤。
觀點地產新媒體：公司成立至今，恆哲已投項目整體資產已達百億規模，2021年的投資目標是多少？能否談談您對恆哲未來發展的一些思考？
林樂豐：集團成立至今，資管總值已達百億規模，投資項目大小數十個，2021年資管總額希望同比去年能有50%的增長率。
未來，恆哲還是會繼續深耕粵港澳大灣區，專注於既有優勢和熟悉領域。往後5-10年是後房地產時代，我們認為恆哲的機會會越來越多。
我希望在這大背景下，充分利用市場差異化，深耕不動產投資領域，同時推動恆哲的上市計劃。