觀點地產網 上半年，集中供地政策出臺和各項限貸政策緊縮，給所有房企都帶來了一道經典的莎士比亞式選擇題：“TO BE OR NOT TO BE”。

一家11年的公司，一位45歲的領導人，年輕的新力正經歷着成立以來房地產行業的最大震動，面對困難的選擇題，新力給出了自己的答案。

據半年報披露，新力控股期內實現收益112.18億元，同比增長約28.9%；期內毛利為24.38億元，同比下降7.28%；期內溢利為8.92億元，同比增加約2.4%；母公司擁有人應占利潤為7.63億元，同比減少7.06%；母公司擁有人應占核心利潤為7.3億元，同比增長7.4%。

銷售方面，上半年，新力控股總合約銷售額及應占權益合約銷售額分別為587.89億元及270.39億元，同比增加約35.0%及28.4%，完成全年權益銷售目標的51%；權益銷售面積為179.26萬平方米，權益售均價略微上漲至15084元/平方米。

新力業績依舊保持了相對平穩的態勢，各項數據沒有較大波動，在面臨疫情和政策雙重衝擊的上半年，體現了不錯的抗壓能力。

今天業績會上，新力基本延續了年初業績會時的出席名單，公司董事長、行政總裁兼執行董事張園林，常務副總裁劉翔，首席財務官許進業，執行董事兼運營管理中心副總經理塗菁，資本市場及企業傳訊總經理趙慧，還有一位新面孔，副總裁李想。

張園林在業績會上指明瞭新力未來的方向“持續深耕房地產”：“我覺得房地產市場長遠來看，應該是一個非常好的行業。關鍵是我們自己能不能把自己的事情做好，能不能在這個大蛋糕中把自己這塊做好。”

張園林談到了新力的應對方法：“總體策略以穩健發展為主，下半年抓銷售、抓回款，保現金流。採用穩健的拿地策略，包括拿地多元化方式，從而推進公司的平穩發展。”

拿地重在參與

投資拿地上的改變，是新力上半年核心策略。

年初業績會上，張園林就給新力全年定調：“收購無非是算賬，如果對我們利潤和產出都是正向的，我認為就可以做。”

新力於2021年上半年新增項目共5個，總規劃建築面積100萬平方米，應占權益面積為50萬平方米，總權益投資額為人民幣22億元，平均成本為4245人民幣/平方米。

新力避開了集中供地帶來的激烈競爭，在核心城市以外補充了土儲。投資規模上卻拿下了5宗地塊，無論是縱向對比過去，還是橫向對比近似規模的房企，這個數量都偏少。

以去年同期為例，新力通過公開招拍掛、收併購、合資合營等方式獲得22宗土地，新增總規劃建築面積約為230萬平方米，歸屬於新力的權益建築面積約為170萬平方米，對應權益土地價款約為92.95億元。

劉翔解釋稱，上半年新力拿地的絕對數量上也許不多，但是參與積極度非常高，基本上所有熱門城市或者比較重要的地塊，都有參與研判或競拍。

新力最終沒有選擇拿地的原因也很簡單，沒算過賬。

“上半年土地市場相對燥熱的情況下，新力保持了嚴格的投資紀律，項目有利潤能做，我們才去投資。”劉翔表示。

在新力的成長哲學中，規模到達千億以後已經過了拼規模的階段，不能為了拿地而拿地，所以公司選擇了相對保守、剋制、理性的投資理念。

“雖然拿地的絕對數量不多，但是我們拿地質量非常好。”劉翔對上半年的投資成果很滿意：“現在回過頭看，我們認為這個決策是非常正確的。”

除了拿地上戰略收縮，新力也在嘗試利用更多辦法解決問題，合作就是最主要的多元拿地手段，5宗新項目中有4宗採取了合作，新力認為這種模式公司的利潤率相對比較高。

據觀點地產新媒體瞭解，新力總土地儲備權益比在69%，其中上半年新增土儲權益比大概51%，在合約銷售重資產當中的權益比大概71%。

許進業表示，房企間合作開發是房地產行業的走向，可以讓公司合理拿到一些優質土地，相應的公司非控股權益也會增長，預計權益比和並表比會在未來一到三年逐步提升。

截止目前，新力土儲權益面積1400萬平方米，總權益貨值約2100億。其中，江西權益土儲480萬平方米，佔比33.6%；大灣區權益土儲為430萬平方米，佔比29.5%；長三角區域權益土儲310萬平方米，佔比21.5%；於華中華西等城市權益土儲220萬平方米，佔比15.4%。

四個區域相對來說已經趨於平衡，慢慢擺脫了江西省及大灣區較為單一的土儲結構，“從集團現有土地儲備情況來看，預期來自江西省之外市場的收益佔比將會進一步提高，並逐步實現四大區域的均衡發展。”新力在半年報中寫道。

當然，2100億權益土儲貨值也是新力自信的原因之一，劉翔認為，按照目前銷售進度來看，即使不再拿地，也可以保證2.5-3年的去化。

對於下半年的補倉計劃，新力也不着急，並沒有一定的全年投資指標需要完成：“未來五年，我們整個投資佈局應該是積極、謹慎、樂觀，不會盲目為了規模而擴大規模。”

具體的操作上，一是堅持已有四大區域的繼續深耕；其次，加強多樣的土地獲取模式，計劃在產業勾地、項目合作方面加大力度。

一年內轉綠檔

對於一家在過去幾年實現較大規模突破的房企，規模、效益、財務之間是一個難以平衡的天平。

今年上半年，新力毛利率21.7%，同比下降8.5個百分點，新力解釋稱主要是期間交付物業土地成本較去年同期高所致，淨利潤率為7.9%，同比下降2.1個百分點。

兩項較為主要的利潤指標都出現了下滑，一方面是新力在大本營江西高毛利物業結轉比例降低，同時整個行業也在消化17、18年限價樓盤帶來的後果。

劉翔認為，毛利率下行是行業面臨的一個共同問題，但整體毛利率和回報率都是相對比較穩定：“未來，我們希望擺脫依靠紅利吃飯的狀態，希望向管理要效益，向精細化要效益，向製造業學習。”

效益方面，新力不可避免陷入到了行業整體形勢中，財務上則努力掙脫過去積累的負債壓力。

三條紅線方面，新力依舊踩中一條，剔除預收賬款後的資產負債率73.5%，目前處於黃檔。公司管理層也表示，力爭一年內實現三項指標全部達標。其餘兩條都相對健康，現金短債比為1.4，淨負債比率進一步降至50.5%。

另外兩條可能性出現在未來的紅線，一是關於求買地金額不得超銷售額的40%，在新力上半年較為剋制的投資策略下，這條顯然不會成為問題，但在商票方面，新力曾傳出一些兌付危機的消息。

公司管理層對此澄清表示，截至到2021年6月30日，新力商票餘額9.4億人民幣，半年內到期金額不超過3億。

李想還表示，關於上半年的一些不實傳聞，新力有一整套管理系統，不管是開票還是支付，在管理上更趨於嚴謹。

截至目前，新力未償還借款總額為295.69億元，其中234.56億元按固定利率計息，兩者均與去年末相近。淨有息負債102.19億元，下降了15.7個百分點。

未來一年，新力即將到期償還的債務總額為133億，其中美元債近7億美元，境內公司債券0.72億，開發貸39億，ABS1.2億，此外還有信託及資管約46億元。

到期信託仍然佔了一定比例，新力計劃利用開發貸置換，或是銷售回款償還。

“133億到期債務都有償還和再融資計劃，正在推進當中。”許進業透露。

值得注意的是，在新力整體債務結構中，信託及資管比重達到26%，銀行貸款佔比54%，ABS及公司債5%，美元債15%。

李想稱：“隨着國家監管層面陸續對信託平臺不斷加強管理，公司在這個平臺的資金使用，未來趨於更為穩健、更為合理的方向來引導。未來融資會更集中趨向於在銀行端傳統的中長期融資配比。”

以下為新力控股（集團）有限公司2021年半年度業績發佈會問答實錄：

現場提問：管理層對當下房地產底層邏輯發生的變化怎麼看？規模重要還是質量重要？頭部房地產企業經營轉向審慎之勢，新力的機遇在哪裏？

張園林：現在的房地產市場，我認為從長遠來看，調控應該是好事。如果地產公司買不起地，老百姓買不起房子，從近期來看也好，從長遠來看也好，都不是好事。

對於新力而言，房地產市場長遠來看應該是一個非常好的行業，中國房地產的規模即使是17萬億、15萬億也好，都是非常大的市場。

關鍵是我們能不能把自己的事情做好，能不能在這個大蛋糕中把自己這塊做好，我認為這是最重要的。

現場提問：上半年公司拿地相對來說不是很積極，第二輪集中供地已開始，規則有些變化，公司如何佈局投資？

劉翔：其實上半年我們對於投資拿地的參與度積極性是非常高的，投資決策管理委員會在上半年經過深度研判的土地將近200幅，有着大量市場前期工作和市場參與。雖然我們拿地的絕對數量不多，但是拿地的質量非常好。

從第一次集中供地的結果來看，大家還是比較燥動或比較樂觀的，所以我們保持了嚴格的投資紀律，項目有利潤、能做，我們才去投資。

我們避開了一些熱門的城市和地王，基本上熱門城市或者一些相對比較重要的地塊，都有我們研判或參與的身影，只是最後算過賬，覺得不能為了拿地而拿地，所以選擇了保守、理性的狀態。現在回過頭看，我們認為這個決策是非常正確的。

對於下一個階段，新力是一個快速成長型企業，第一個十年靠堅決的規模化戰略和對於房地產發展階段的理解，很快地走到了千億的規模。

下一個十年，我們認為質量、健康是更關鍵的詞語，所以未來三年、五年，我們的投資佈局應該是積極、謹慎，同時也樂觀，不會盲目為了規模而擴大規模。

投資佈局堅持已有四大區域繼續深耕，繼續做優做強，同時對於取得土地的方面，堅持多樣的土地獲取模式，不以招拍掛作為唯一的拿地方式，希望在產業勾地、項目合作方面能加大力度，能夠取得更優質的土地，為公司下一個十年發展打下良好的投資佈局機制。

現場提問：下半年新力業務的發展策略是什麼？如何在政策限制以及激烈的環境下持續發展？

張園林：總體策略還是以穩健發展為主，這個大基調沒有變。下半年抓銷售、抓回款，保現金流，堅持穩健的拿地策略，包括拿地多元化，從而推進公司的平穩發展。

現場提問：“三道紅線”預計什麼時候達標？具體的達標措施是什麼？

李想：截止到2021年6月30日，公司“三道紅線”的情況，剔除預收以後的負債資產率目前是73.5%，這點是超了監管要求3.5%。另外，現金短債比是1.4倍，淨資產負債率降到了50.5%。

公司有信心在一年內把“三道紅線”全部降到標準範圍內，達到綠檔要求。措施方面，現在是優化現金流管理，以及在槓桿率上做好更多的鋪排，特別是長中短期久期債務結構鋪排，以期達到更好的效果。

現場提問：新力合作開發項目多，公司如何選擇合作方？運營當中新力操盤的多少？其餘項目，新力是什麼樣的角色？

塗菁：我覺得合作項目多不是重點，因為公司的合作方式是比較多元化的，核心是如何能夠獲得優質土地資源，並且保證合理的盈利空間。

在此基礎上，我們和品牌的開發商和城投平臺以及其他擁有土地的企業均持有相對開放的態度，並且均有項目落地。

合作項目優先傾向於公司操盤，在特定條件下，比如新進的區域，合作公司是當地老牌頭部房企的前提下，我們會同意由合作方來操盤。

我方操盤的項目相對管控會比較容易，可以根據自己的運營管控模式進行管控，對於非我方操盤的項目，我們會通過幾個方面來管控。

首先根據合作方的各自優勢，我們會確定好項目的分工，包括各自的操盤條線，在開發之前，確定好項目的成功標尺，並且動態關注經營情況。

另外，重大事項會通過董事會進行決策，最後我們在挑選合作伙伴也會選擇開發理念一致的單位，最好是上市公司，擁有強大的資源整合能力和開發能力的房地產開發商。

現場疑問：公司2021年上半年去化率在什麼水平？銷售回款什麼水平？未來幾年的銷售增長目標是什麼？

劉翔：上半年去化較去年同期取得一個比較好的進步，一方面得益於疫情之後購房者信心回升，當然也包括新力長期堅持的深耕戰略和堅持產品主義的產品能力的落地。

從上半年銷售去化率來看，大概在65%左右，回款率78%，主要是因為局部區域銀行放款額度收緊，回款比例還是有進一步提升空間。

現場提問： 2021年上半年公司的銷售業績增長和全年推貨情況如何？

劉翔：上半年銷售額588億，同比增長35%，實現了四大區域各板塊齊頭並進的局面，對於全年目標的完成我們還是比較有信心的。

下半年有接近20個新項目進入市場，這些項目分佈的城市都是比較優質的核心城市，像南昌、武漢、蘇州、無錫、惠州，都是我們相對深耕佈局的優勢城市，而且這些項目大多數拿地價格不高，可以說是供貨充足，去化有保障。

對於全年的目標，會從供貨端加強管控，同時銷售端也充滿信心，所以對於全年目標的實現，我們總體還是抱着非常有信心的態度。

現場提問：關於商票，上半年有一些消息傳出來，目前存量規模大概是多少？

李想：截至到2021年6月30日，公司商票餘額9.4億人民幣，半年內到期金額不超過3億。

關於上半年的一些傳聞，公司有一整套管理系統，不管是從開票還是到支付，管理上我們更趨於嚴謹。市場上的一些不實傳聞，我們也是一一應對，做好自身方面的管理。

現場提問：信託這這類非銀貸款佔比仍然比較高，新力有沒有進一步置換信託的計劃？國家對信託的限制有沒有對公司債務造成影響？

李想：信託和非銀機構佔整個融資不超過25%，集團在應對方面很有信心，包括後續用自身的經營性回款以及後續正規銀行的開發貸進行承接，作為信託還款資金的來源。

對於這塊的管理，從集團層面來看，隨着國家監管層面陸續對信託平臺不斷加強管理，公司在這個平臺的資金使用，未來趨於更穩健、更合理的方向。

下一步，整個集團的融資會更集中、更趨向於在銀行端的傳統中長期融資配比。