編者按：一個博鰲，一個行業。
走過逾二十載光陰，博鰲房地產論壇影響並記錄着中國房地產行業發展的歷史進程。
來到2021年，在疫情、十四五、三道紅線、雙集中等新常態下，中國地產亦面臨着最深層次變化。從行業規則、企業模式到市場迭代，都與過往二十年大有不同。
作為有着數十年市場化發展深厚積澱的重要產業，在大時代浪潮席捲而來之際，中國地產企業和行業精英們如何調整與應對？
值此2021博鰲房地產論壇即將召開的時節，觀點地產新媒體一如往昔，遍尋中國地產商業領袖及新生代地產人，講述他們的故事與廣闊視野。
觀點地產網 2020年被廣州珠江實業集團定為“改革元年”。這家根植廣州42年的資深國企進行了一系列改革重構，直指定位不清晰、佈局不合理、運營效率低等問題，錨定綜合發展。同時，以黨建引領、推行組織改革，引入了眾多年輕有活力的人才。
去年12月，珠實集團黨委書記、董事長高東旺接受媒體採訪時，曾闡釋了“十四五”規劃：核心是把發展作為第一要務，以“市場化+準公益”為雙輪驅動，佈局“城市建設與開發、產業園區投資開發建設與運營、城市運營與服務”三大業務板塊，力爭2025年躍入“中國企業500強”。
作為珠實集團旗下重要的房地產開發運營平臺，站在“十四五”開端，高度契合集團戰略轉型方向，“珠實地產”也迎來全新發展時期。面對存量和增量並重的新時代，如何打造開發與持有並重的體系與能力，成為外界最想揭開珠實地產的那層面紗。近期，珠實集團房地產開發業務中心主任張研接受觀點地產新媒體專訪時，對一系列問題作出解答。
張研是在2020年這一集團的“改革之年”加入團隊的，參與了系列戰略研究與改革發展。他坦言：珠實地產2020年、2021年上半年全口徑銷售成績均表現優異，以2021年上半年為例、業績躋身廣州房企十強前四；但在政策縮緊、市場環境深刻變化的新形勢下，也面臨諸多新挑戰，挑戰推動着業務加快創新與轉型，在“十四五”開局之年，如何構建全新核心競爭力，珠實地產有了比較清晰的規劃部署。
“十四五期間，穩固房地產開發基本盤的同時，會積極探索第二主業、尋找第二賽道。”產業轉型是粵港澳大灣區近幾年的重要發展方向，珠實地產希冀能乘“產業”之東風、謀求新賽道，且為地產主業賦能提效。
在一個多小時的採訪中，張研向觀點新媒體詳細分析了珠實地產在拓展城市佈局、鍛造核心能力、創新業務模式等方面做出的努力，以及規劃戰略新佈局與發展思路背後的邏輯。
房地產+
“珠實集團戰略作出了調整，向智慧城市綜合運營商的角色轉變，珠實地產作為其重要地產開發業務，今年也在推進業務升級、品牌煥新，激發業務全新活力。”張研表示。
珠實集團是廣州市屬國企中唯一城市運營全產業鏈企業，先後開發建設頤德公館、珠江花城、品實·雲湖花城、珠江城投·天河壹品、珠江·花嶼花城等精品樓盤，過去很長時間裏主要以地產開發為主業發展。如今，集團打出了花式組合拳，原有產業鏈上的設計、建設、監理、裝修、物業等職能，在新發展戰略下均將向更廣闊的領域延伸。
例如，珠江設計於一年前聯合上海興邦，組建廣州首家裝配式設計公司；珠江城市服務已向港交所遞交申請，正式對接資本市場；珠江文體將實施混改，激發市場動能，擴大區域版圖；傳統地產板塊則有了全新變化，珠江股份將成為集團旗下房地產開發業務的主要子企業，構建投資拓展管理平臺，專注打造“珠實地產”這一緊貼市場的專業化“房地產+”業務品牌。
“我們是從兩個維度思考這個問題，一是緊扣中央對房地產的定位與安排，二是結合自身實際情況開展工作。”
張研從全局性分析，國家對房地產發展路徑已經有很清晰的規劃，盲目擴張、負債型增長的房企不會再受國家支持。“因城施策、房住不炒”、發展重點城市羣、實施城市更新等才是行動方向，對於珠實地產此類穩健發展的品牌來說，是一種利好。因此，房企尤其是國有房企勢必需順應中央的定位來規劃自身的五年戰略。
“我們會相對比較穩健，不一定按每年翻一番制定目標，但要做到穩中求進。”張研強調，珠實地產不會把規模的快速增長作為重要指標，但需要維持合理的增長水平。
在城市佈局上，珠實地產主要精力還是集中在大本營“廣州”，在已進入的城市如長沙等地，會適度加大投入，開發新項目。“我們會利用好廣州地緣優勢，拓展灣區優質核心城市，如佛山、東莞等；同時，在有較好基礎的長沙等地周邊，找尋合適機會進入。”張研談及城市佈局時提到。
但如果僅是保持原有的資源組合與分配方式，業務可能會面臨單一性發展的潛在風險，包括張研在內的團隊已嗅到了風險的味道，在鞏固發展地產主業的基礎上，積極探索第二主業、尋找第二賽道是今年以來，張研等人最常提到。
今年5月，張研在某活動中表示：珠實集團地產板塊要結合自身特點，積極探索“房地產+”業務，培育新的增長點和盈利點。
產業運營
在採訪過程中，張研屢次談及要結合自身實際的觀點，以此切入最適宜的新業務，低調務實的風格令珠實地產避免陷入樣板式多元化的“陷阱”。
對於多元化，業內房企近幾年間紛紛佈局了差異化賽道，包括TOD、物流、文旅、康養、長租公寓、商業等。張研分析了不同賽道業務之間的利弊，比如通過TOD可以獲取優質土地資源，但開發難度高，資金佔用量大；物流倉儲的週轉率低，對房企規模及業務生態提出很高要求。
從自身實際出發，珠實集團已將產業園區投資開發建設與運營作為未來三大主業之一，並落子佈局了廣州市荔灣區聚龍灣片區和越秀區環市東片區兩大城市更新項目，成為廣州市最大的城市更新國有土地整備平臺；因此，匹配集團戰略導向，發展產業運營是珠實地產最能放大協同效應的選擇。
張研介紹，切入產業賽道，一方面是考慮到產城融合是政策方向，尤其在廣州等重點城市，政府越來越關注企業是否能為城市發展帶來持續動力，對產業的需求也越來越高。“國企不會以產業名義圈地，而是紮紮實實把產業做起來，有優勢拿到產業用地。”
國企融資能力及資源溢價能力的疊加，支撐珠實集團有實力持有產業項目，“集團已有重資產投入的產業園項目，珠實地產可以把運營能力培育起來。”獲取產業項目，除開發建造以外，後續還會涉及到運營層面的工作，張研認為這需要一支齊備規劃、招商、運營等服務於一體的專業團隊。因此，打造產業運營能力正是珠實地產創新轉型的題中之意，與珠實集團的強相關，同樣給珠實地產提供了轉型的便利與優勢。
當然，對於珠實地產而言，創新業務意味着巨大挑戰。“從項目定位再到招商引資、還有配套服務，這套東西要摸索和打造出來。”張研堅信，優秀的產業運營是會提高園區價值的。在他看來，產業園項目很多，但能夠提供更好服務、更優惠政策，供給園區企業更強支撐性融資、產業鏈等要素，才是經營的關鍵。
提供產業運營服務只是一方面，他還在思索，如何在做產業運營的同時找到“增益價值點”，比如對園區內潛力企業進行股權投資。“作為運營方，除了提供好服務，還應該能發現投資機會，讓園區企業獲得合適投資，同時也為自己帶來增長點，這樣的雙贏價值才高。”
珠實地產對“第二賽道”也規劃了業務目標，張研透露，“十四五”初期先迅速形成戰鬥力，至期末希望能實現3億多元營收、在管園區項目10-15個的規模。“關鍵還是要把能力先培育起來。”
“現階段暫時不會做重資產項目，更偏向於輕資產運營。”戰略佈局過程中，珠實地產也注重對風險的管控，聚焦於後端的經營服務，而非重資產持有。這種輕資產模式，使其能避免資金沉澱及投資回報率等問題。但張研也表示，如果有測算回報好的項目也可以考慮持有。
賦能基本盤
產業項目運營週期長，和房地產快週轉開發銷售的效率不在同一個級別。和大部分房企類似，“地產業務”仍是珠實地產的基本盤，也是核心競爭力所在。僅2021上半年，珠實地產在廣州就錄得全口徑銷售額超160億元，穩居全市前四水平。
對此張研也表示，珠實地產佈局產業運營的價值點，主要在於對傳統地產業務的強賦能。
“構建好經營能力，就有底氣拿更多產業佔比較高的綜合性用地。”在其他轉型產業地產的案例中，房企往往會先消化住宅的貨值，但後續便陷入產業運營的困境，這使張研意識到：“能力不到位，不會輕易拿地。”
在珠實集團新戰略指引下，張研認為，依託集團持續穩健增長及其持有的長週期產業項目，珠實地產可以在綜合性用地持有與即售業務間尋找到一個巧妙的平衡點，在與集團協同發展的同時尋求一定程度的快週轉。
這種轉型也將對珠實地產的土地投拓格局產生深刻影響。
據張研介紹，招拍掛仍是珠實地產獲取土儲的重要來源，但現階段土地成本高企，秉持穩健謹慎的態度，遇到好機會才踏入招拍掛市場。
不同於招拍掛，珠實地產將一部分土儲獲取的視點轉移到了城市更新，尤其是舊村改造領域。他解釋稱，一方面，舊村改造是逐漸釋放的過程，對一次性資金佔用比例小；另一方面，從供應結構看，存量項目將是未來的主要渠道。
此外，他還提及，舊改涉及到各方面利益關係的平衡，國企參與改造可以與地方政府保持高緊密度，更好領會政策、助力項目推進。“珠實地產發揮國企擔當，又有地產開發的專業性，還是比較適合做舊村改造項目的。”
而隨着城市更新成為國家“十四五”發展的重大決策部署，構建存量發展新格局成為各地的重要任務。針對傳統市場主導下的城市更新項目產業發展空間保證不足等問題，廣州今年也出臺了相應政策指引。
今年初，廣州市規劃和自然資源局發佈通知，劃定三個城市規劃建設管理圈層，明確不同圈層城市更新單元產業建設量佔總量的最低比例。其中，第一圈層產業建設量原則上最低佔比為60%，第二圈層為40%，第三圈層則由所在區結合片區產業發展規劃自行制定指引。
“越到中心區域，對產業用地比例會越高。”政策的調整令珠實地產堅定了培養產業運營能力的信念，張研表示，珠實地產未來將做好資源協同，背靠集團全產業鏈開發能力，又打造強勁的後續產業運營能力，為城市改造、舊村改造等持續發展注入動力。
7月20日，珠江股份聯合雅居樂宣佈啓動廣州市荔灣區坑口聯社舊村改造，這是荔灣首個“國企+民企”聯合體參與舊村改造的案例，片區改造後將實現產城融合、職住平衡等預期。對珠實地產而言，這只是全新戰略規劃實現既定目標的其一體現。
除了優化土儲方式，珠實地產還在產品設計方面進行了升級。在張研看來，珠實地產的產品給外界印象是——精工細作，這主要源自不未盲目追求規模，願意對產品研發投入更多精力與時間。“包括戶型設計、室內裝修等，我們會願意花費更多時間打磨。”
目前，珠實地產已經初步完成全新產品體系的梳理總結，並以此為標準、創作符合新時代年輕人需要的、更有體驗感的產品，同時加大在產品研究、功能設計上的投入。張研展示了部分改進措施，包括打造N+1極致戶型，以及關注兒童模塊打造等。“6月18日，珠江弘陽·時光薈營銷中心開放，除戶型設計極致以外，還有許多生活體驗空間，讓客戶們步入案場即能體驗感受未來美好生活場景。”
問及新階段、新發展感悟時，張研回應：“實實在在利用好現有資源，把每項工作做好。”在“珠實人”眼中，改革目標越是宏大，工作越要紮實到位，只有走好每一步才能塑造出時代所需的好企業。
以下是觀點地產新媒體對珠實集團房開中心主任張研的採訪實錄：
觀點地產新媒體：國家“十四五”規劃提出很多重要方向，珠實地產如何落實？新時期戰略如何佈局？
張研：我們從兩個緯度來看這個問題。第一，要緊扣中央未來幾年對於地產行業的政策調控安排，現在國家已經不支持負債式增長，更陸續出臺各種收緊政策，作為珠實集團重要的地產業務板塊，必須順勢而為來定位組織“十四五”戰略規劃。
第二，去年是珠實集團的“改革元年”，各業務都積極推行了全方位改革，珠實地產也高度契合集團全新戰略方向，制定了改革後的業務目標，並初步取得了較好成績，2020年全口徑銷售規模做到了廣州前五，2021年上半年更躋身廣州前四。未來的發展路徑，珠實地產不會採取純規模擴張道路，會堅持穩健發展、維持比較合理的增長率，並保持與集團戰略發展步調的高度一致。
觀點地產新媒體：城市佈局層面有什麼樣的計劃或調整？
張研：城市佈局的核心應該還是會放在大本營“廣州”，合適情況下會積極拓展新城市，重點圍繞粵港澳大灣區，利用區位資源優勢拓展前景較好的城市，如佛山、東莞等；還有，在已有較好基礎的湖南長沙這些城市周邊，也會尋找合適機會。
在“十四五”規劃中，我們還是先做深做實廣州市場，真正把它挖掘透，不斷提升珠實地產在廣州市場的地位。在有限的資源裏，肯定要使業務走得更穩，把現在掌握的資源用好。
觀點地產新媒體：目前珠實地產所探索出的第二主業集中在哪些方向？主要有哪些方面的戰略考量？
張研：珠實地產擔當了珠實集團“城市建設與開發”業務板塊中的重要角色，我們要在主業基礎上、積極探索第二賽道，但要能跟地產主業協同、互相賦能並且能帶來收益。這個在“十四五”期間是一個重點。
從目前謀定的方向，我們會考慮發展產業運營。一是產城融合是國家的發展方向，特別是大型城市相關政府部門，希望開發商不僅是能蓋房子，更歡迎其能夠帶動城市產業發展，要求也越來越高。
珠實集團把產業園區投資開發建設與運營佈局為三大業務板塊之一，作為國資集團化企業，無論是融資能力還是資源獲取能力都很強，會有更多機會、更好機會獲取產業用地；加之，廣州是國際化大都市，產業用地的資產價值相對較高。
拿到好的產業用地，還要有優秀的運營能力。珠實地產與珠實集團其他成員企業具有差異化的分工，在集團做重資產投入時，可以補齊產業運營服務即輕資產管理。
產業運營跟地產業務也是強相關的，現在許多開發商也在轉型發展經營性業務。珠實地產未來要打造的產業運營跟傳統的商辦業務還是有區別的，有別於運營一家商場或運營一棟寫字樓，需要從項目規劃階段就全面想清楚產業定位、招商引資、配套服務等，這套東西要摸索和打造出來，再充分貼合市場化機制去落地。
觀點地產新媒體：產業運營未來會在珠實地產的業務中佔據多大的比重？價值點在哪裏？
張研：做產業運營最終也要能“賺錢”。我的觀點是，產業運營的價值點在於對傳統地產業務的強賦能。只要我們能鍛鍊好經營能力，後續發展中肯定有機會拿更多產業佔比高的綜合性用地。
我們跟集團戰略協同，集團負責持有重資產產業項目，追求持續穩定的增長。作為地產業務，還是要兼顧一定程度的快速增長，在產業運營上，我們更加聚焦輕資產運營能力，背靠集團優勢與資源，輸出服務也能創收。過程中，產業運營還可以鏈接更多資源，比如投資資源、土儲資源等，賦能地產，真正形成產城融合的好項目。
觀點地產新媒體：這相當於構建了新的土地獲取能力。
張研：土儲方面，“十四五”規劃綱要中把城市更新作為國家重大戰略部署，珠實地產下一步會多嘗試城市更新方向、特別是舊村改造。一方面，招拍掛市場成本太高，舊村改造是逐步釋放的，對企業一次性資金佔用的比例沒那麼大；另一方面，從供應來看，舊改也是各地城市發展與規劃的重點之一；第三，城市更新比較適合國企，現在地方政府越來越傾向於舊村改造項目，要有國企來參與，充分發揮國企擔當，確保項目質量。
我們之所以強調要培育產業運營能力，就是舊村改造都對產業佔比提出了很高要求，廣州市就出臺了圈層政策，越到比較中心的區域，對於產業用地比例會越高。要做舊村改造，不會操盤產業用地將會面臨很大約束與障礙，因此我們要培育產業運營能力，背靠集團全產業鏈再加上產業運營能力，土地儲備自然就有穩定的保障。
觀點地產新媒體：對於第二賽道的選擇，除了產業運營，還會不會考慮其他的，比如TOD、物流倉儲等？
張研：第二賽道的選擇還是要結合實際情況，以及對這個行業的未來進行判斷。
TOD當然是一個很好的發展選擇，也是近幾年很熱門的一種土地資源獲取方式，但通常一個TOD項目的規模都比較大，勢必對資金的佔用比就很大，加上開發難度很高、週期長，不是每個開發商都適合做如此複雜的項目。物流倉儲週轉率很低，回報週期也很長，且需要其他生態支撐。
我們選擇產業運營肯定不是拍腦袋的決定，新業務需要有孵化過程，要有實實在在的項目。現在，集團全新佈局三大業務板塊，在產業園區投資開發建設與運營板塊中，正在推進的聚龍灣片區將打造成文商旅創居有機融合的“廣州西客廳”，環市東片區將改造成“廣州中央活力區”，致力在全國率先樹立城市更新樣本，助力廣州實現老城市新活力，這為我們的創新業務孵化提供了很大機遇。
觀點地產新媒體：公司對產業運營的規劃有哪些，是否有具體的目標？
張研：總的來說，我們希望在近一兩年內，能夠把產業運營能力培育起來，組建起比較成熟的運營團隊。首先要把隊伍先建起來，快速提升戰鬥力，才能夠帶兵打仗。
在“十四五”中後期，如果珠實地產的產業運營能有持續穩定的發展，希望可實現3個多億元營收、在管園區規模達到10-15個，業務規模初見成效。
觀點地產新媒體：產品結構層面，公司是否也有戰略性的調整？
張研：珠實地產一直堅持精品路線，在產品研發上，如外立面設計、戶型設計、交付標準等，會願意投入更多時間；這與我們不盲目追求規模、希望把項目做得更好有關。
我們並非只做豪宅或只做剛需，但無論做什麼類型的產品，都對開發實力很有信心，畢竟珠實最早是做工程總包起家的，質量頗受消費者認可。
我們已經對過往做過的產品進行了總結梳理，初步形成了標準化的產品系，加入更多消費升級時代下的新要素，讓產品更加年輕一點。摒棄部分老舊設計，但延續保留功能性強的戶型，再加入更年輕、更有體驗感的元素，例如年輕人喜歡的開放式廚房、南北對流的橫廳等，也會更加關注不同階段兒童的成長所需，在產品中加入兒童模塊。
未來，我們還是會延續精品之路。珠實地產的優勢之一就是高度關聯在產品構建層面，加大產品研發安排，“十四五”規劃中少不了這一鋪排。