觀點地產網 兩個月前的廣州，有一批深耕產業地產領域的企業高層和行業精英，參與了2021觀點年度論壇的討論，與行業分享了產業發展的新思路和新路徑。

然而時間短暫，還不足以就產業地產這個細分領域更深入地展開討論。

5月18日，2021觀點學徒計劃-線上季再度啓動，在目前國內基礎設施公募REITs臨近這一背景下，聚焦產業地產和物流地產，關注行業的融資環境，探討業內對輕重資產的取捨，一起交流如何才能夠更好融入國家政策大環境。

截至目前，滬深兩交易所共計接收基礎設施公募REITs申報項目10個，其中產業地產類項目佔到5個，具體可細分為3個產業園區和2個物流倉儲基礎設施。

由於REITs最主要的功能就是能夠幫助企業實現“投融管退”，盤活資產，會見到無論是產業園區還是物流園的發展商，都希望能參與到這一產品的發行。

與其他資產證券化產品不同，公募REITs強調底層資產的質量，強調“強資產、弱主體”，與目前國內發行的多數“強主體”產品大相逕庭。

對於國內園區運營商，這也是一個轉變思路的良好契機。

培育有生命力園區，抓住REITs發行窗口

產業地產素來是與地方政府發展經濟有相當緊密的關係，但由於以往一批開發商“產業勾地”，房地產化嚴重，使得各地對產業地產愈加謹慎，對產業地產商的要求也更為嚴格，此時運營能力和招商能力顯得更為重要。

關於地方的訴求，頤高集團研究院院長鄭明偉表示，現在很多地方對於產業地產項目給出了更高的考核標準，比如稅收、企業招引、人才引進、知識產權考核等方面，這給園區運營水平給出了更高的要求，產業園區正朝着高質量發展的方向邁進，成為城市傳統產業升級與創新產業培育的重要載體。

對於產業園區的數字化轉型，鄭明偉認為這是園區管理升級、服務升級和降本增效的必由之路。此外鄭明偉提出，在後疫情時代，園區招商面臨挑戰，應有效利用線上渠道，建立在線招商平臺，擴大客戶覆蓋面，更高效的將園區產品推送給潛在客戶，高效連接和積累客戶資源。

關於輕重資產的關係上，鄭明偉提到重資產投資建設和輕資產運營服務可以互相融合與合作，兩者可以在資金、場地、招商運營、產業創新服務、產業鏈打造等方面實現專業優勢互補、融合發展，並表示目前這樣的合作需求空間很大。

中集產城副總裁、黨支部書記張一平將產城融合和傳統地產作了一個對比，他認為，傳統地產是資產買賣關係，是TO C的生意，是短跑；而產城融合是資產運營的邏輯，是TO B的生意，是長跑。

關於什麼是資產運營的邏輯，張一平進一步介紹，認為資產運營的邏輯是通過產業資源的聚集、產業生態圈的打造，通過運營賦能，形成產業高地，然後成為資產的價值高地。

張一平指出，園區招商應該思考客戶來這裏能否活得更好、長得更快，能否為客戶賦能，讓客戶之間產生化學反應，真正形成產業生態圈。

“有生命力的園區一定要產生化學反應！”他強調。 

在產業地產討論環節上，奧園集團執行董事、高級副總裁張俊站在民營企業的角度發表了看法，指出民營企業做產業要更多從現金流和抗風險能力去看問題。

國內REITs的政策逐步清晰，第一批公募REITs越來越近，REITs作為一種能有效實現資產“投融管退”的融資工具，無論是持有資產的開發商，還是私募基金管理人，都對此高度關注。

在這次會議中，信保基金REITs平臺總經理李文崢認為，有了REITs，市場到了一個很好的窗口，“REITs對於私募基金是一類很好的業務”。

日新月異，把握倉儲物流發展新形勢

受惠於國內經濟的快速發展，國內消費者消費能力越來越強，消費升級一直處在進行時，更多新消費需求湧現，市場日新月異。

而新消費需求的出現對於倉儲物流提出了更高要求，比如有調查顯示，電商銷售需要的物流面積是傳統線下零售三倍以上。另外，在中國經濟轉型和消費升級產業背景下，租戶也更為多元化。

對於倉儲物流行業來說，這既是一個挑戰，也是一個機遇。

對此，新宜中國資本市場主管伍嘉彥分享了自己的看法。他認為，在業態方面，新消費能為不同的行業帶來創新，對於倉庫形態也有不同的要求，如冷鏈和中央廚房等；在區位方面，由於下沉市場更容易受線上推廣帶動，所以新消費潮會對下沉城市有較強的推動作用。

伍嘉彥指，區位判斷的準確性將成為投資管理的首要因素。產品則要尋求多元化，除了傳統幹倉以外，還要考慮客戶對智慧產業園、冷鏈和中央廚房等不同業態的需求。

在討論環節上，戴德梁行中國區產業地產部主管、董事總經理蘇智淵回顧了近年中國的物流地產發展經歷。他提到，國內高端物流市場是從2009年金融危機復甦後一直髮展到現在的，已走過了13個年頭，競爭也漸趨白熱化。

在物流地產項目選址問題上，宇培集團副首席執行官兼首席投資官謝俞則認為，這些年選址的大原則沒有變，投項目要更加關注安全性，其次關注收益性。另外，就是要關注流動性。

萊坊中國工業及物流高級董事鄭衛華則指出了物流地產的幾個優點，物流地產土地利用率高、建築形態對各類產業兼容性好，比如工業甚至商業等。對於物流地產低稅收貢獻的這一弱點，鄭衛華表示不能簡單下結論，更需要結合地理位置、地產規模、產業結構和運行時間來考察，若某物流地產項目區位不錯、規模足夠、產業和物流的結構比例合理，在運行一定時間後是可以達到期望的稅收目標。建議各地政府不要搞一刀切，而是需對工業和物流的複合業態做深入研判後定向供地。

而物流項目由於稅收貢獻較弱的問題，常不易受到地方重視，因此部分物流倉儲企業會與其他產業合作以獲取項目。盈石集團副總裁投發中心總經理黃林志就以廣州中大布匹市場對線上化升級以及線上、線下全渠道銷售之需求為例，分享盈石如何滿足產業方、政府的需求，做到三方共贏，並提到了盈石與當地行業協會合作的經驗。 

他進一步指出，“紡織業深耕只是一個例子，但也在拋磚引玉喚醒物流地產行業同仁要深挖每一個領域、每一條垂直賽道。至少產業的導入這條路走通了，政府、開發商、租戶三贏，這樣大家也能看到更多優質地段資產的未來。”

熠躍首席運營官李益謙就針對國內市場對REITs的熱切盼望提出了自己的不同看法。他認為，受到稅負不確定性、穩定運營期及發行人自持比例限制，國內現在符合REITs發行的物流項目並不多，持有資產的一些開發商和基金，出表意願不是很強。

另外，他指出目前國內第一批REITs，有企業拿出了核心城市最優質的穩定收益項目，但放眼整個市場能夠且願意拿出這樣的資產包，且後續能繼續做大REITs規模的企業屈指可數。因此，雖然短期內會看到幾個有示範效應的標的，但後續要順勢形成基建類REITs潮並不容易，3-6萬億的市場規模來日方長，物流基金仍有充裕的生存空間。