（2021年4月8日·上海）這是一次地產私募界的相聚盛會。在春日暖融融的上海，經濟學家、房地產私募基金、開發企業、金融機構等高層相聚一堂，共擁芳菲四月天。

去年以來，私募投資基金監管規定的出臺以及最新的《證券法》對行業的監管，讓房地產私募基金行業走向健康發展的新賽道。

行業自律體系逐步完善的同時，亦面臨更多的挑戰和機遇。隨着房地產私募基金行業馬太效應的加強，機構主體間的競爭愈加激烈，需要更穩健的發展策略。此外，存量時代的趨近，讓資產管理的重要性愈發凸顯，地產私募的業務機會更加多元。

而公募REITs元年的到來，更是向行業同步發起追問，未來私募基金的前路如何探尋？強監管下，私募發展又該如何謀變？

2021年4月8日，以“地產基金的挑戰與未來”為主題，2021觀點資本圓桌於上海順利閉幕。在逾5個小時的討論中，與會嘉賓希冀在中國私募基金規模最為集中的上海找到共鳴，一起尋找行業持續向上的力量。

宏觀大勢與私募基金運營關鍵

要辨明房地產私募基金的方向，離不開基於宏觀視角的觀察與思考。

在資本圓桌的會議開始，著名經濟學家連平就為與會嘉賓分享了當前宏觀環境以及經濟發展趨勢，他認為中國經濟正在實現穩步恢復性增長。房地產方面，由於房企融資仍在受限，房地產投資保持平穩的可能性較大。

連平堅信，房地產行業依然還有不錯的成長空間，主要在新型城鎮化，城市羣和都市圈中間。但該空間不是指總量的概念，更多的是結構性的改變。

行業前景向好，不過由於監管層對私募基金有了更多細化的要求，因此行業面臨的挑戰亦不可謂之輕鬆。在接下來的對話中，中城投資助理總裁馮雄傑認為房地產私募基金要回歸到私募和投資的本源。長期資金、組合投資能力以及主動管理能力，將成為地產基金跨越週期的核心要素。

持相同觀點的還有建銀國際金融有限公司董事總經理曾粵暉，他認為地產作為強週期的行業，如何穿越，是非常有挑戰性的，尤其是做長期資產配置，更需要高瞻遠矚的眼光，前瞻性地作出資產調配。同時也需要適應市場、政策端的需求。

康橋集團副總裁兼華東區董事長肖春和從歷史發展的角度，將房地產行業劃分為三個發展階段，他認為現在行業已經進入第三個階段，也即是向管理要紅利的階段。

這也意味着，過去依賴土地紅利、金融槓桿紅利的房地產時代走向終結。與地產共生，房地產私募基金同樣要適應以能力致勝的新賽道。

綠地金融控股集團首席戰略官李想指出，未來房地產行業的金融屬性會更強，但金融的槓桿作用將被淡化，賦能作用將越來越強化。作為房地產金融極為重要的一部分，未來私募基金可供發揮的空間還很大。

地產+暢想與公募REITs機會

的確，隨着房地產行業走向深化，衍生出更多的業務方向，其中蘊含的機遇與空間更加可期。對於房地產私募基金而言，未來發展的關鍵是如何利用資本優勢，匹配銜接行業需求。

會議過程中，不少嘉賓給出了不同的答案，暢想房地產私募基金與地產+的多樣化空間。

信城不動產集團創始合夥人、董事總經理劉波提出，城市更新是一個特別適合地產基金機構的領域。城市更新本身的風險很大，也很多，對操作人員的要求比較高，而前端企業也經常遇到融資難的問題，更適合股權投資的地產基金介入。

光大安石董事總經理萬水航和與會嘉賓分享商業投資的經驗。當前北上廣深已經進入了存量階段。挖掘持有型物業的價值似乎成為趨勢性選擇。他指出光大安石在商業投資上，很少自己拿地蓋商場，很多都是收購，因地制宜地看項目周邊的主力消費人羣、做好定位，把獨特的價值挖掘出來。

在超過5個小時的討論交流中，與會嘉賓一致認為把投資和運營的利益進行深度的綁定，才能更好的實現房地產私募基金的發展。晨曦基金副總裁阮曉俊是上述觀點的有力輸出者。他還指出，目前，各家房地產私募基金不管是怎樣的出身和背景，都在基於自身的能力形成差異化的競爭優勢，在這個賽道深耕，是業內基金堅守的核心道路。

可以說，與地產行業的深度融合、共享發展是資本圓桌中的熱門話題。而即將走完“最後一公里”的公募REITs，對地產私募基金而言又意味着什麼？這引發了在場的嘉賓的又一波討論高潮。

喆安投資總經理車陽認為，公募REITs和房地產私募基金的關係就像PE和上市公司，如果沒有上市公司這個汪洋大海，私募基金或者PE，或者VC，都不可能有一個很好的通路。因此，私募基金還是要在資產管理的角度發揮更多的作用，因為私募基金的優勢就是投資管理能力和未來的讓價值提升的能力。

信保基金 REITs 平臺總經理李文崢從技術的層面分享了未來私募基金與公募REITs更多的合作機遇。他分享稱，公募REITs在基金管理上，有一些角色，如交易協調員等是需要私募基金去承擔的。另外，迴歸到資產管理端，將金融和資產能力結合最好的其實是私募基金，只要把優勢發揮出來，各自找好關鍵點去把握，機會還是非常多的。