觀點地產網 2020年的業績會上，奧園提出了“一業為主，縱向發展”的整體戰略。
一週前，奧園剛剛公佈總部組織架構調整最新動向及高管任命——集團董事局下設集團經營管理層，任命執行董事馬軍和執行董事陳志斌為集團聯席總裁，全面負責集團地產板塊業務開發及運營管理。
3月30日，奧園線上舉行2020全年業績會，出席會議的依舊是主席郭梓文、行政總裁郭梓寧、高級副總裁陳嘉揚、聯席總裁馬軍、聯席總裁陳志斌五人。
關於架構調整，郭梓文表示這是“主動求變”，而2021年是奧園邁向世界500強的開局之年。
從銷售規模上，2021年定下的目標是1500億，相較2019年增幅為12.78%。相比前幾年的高速增長，近兩年的的步伐稍微有所放緩。
2016至2019年，奧園合同銷售金額年複合增長率達到66%，超過國內多數開發商同一時間的發展速度。2020年奧園預期的銷售目標為同比增長12%，是該公司開始全國擴張以來的最低增長水平；該年奧園錄得物業合同銷售約1330億元，同比增長13%，完成全年目標。
仍有規模和利潤增長需求的奧園，在三道紅線融資限制下，還要平衡好債務壓力。馬軍表示，行業經過這幾年的調控，利潤率下行是整體的趨勢，同時在長效機制逐步顯微利的情況下，還可以維持較高位甚至是增長態勢的金額，也表現出基本達成新的平衡。
“目前來看所有的開發商要做的事情，是維持一定的銷售額，同時不斷優化本身的經營水平，達到降負債的目的。”
收併購下調與舊改傾斜
土地問題是影響奧園未來發展的重點。2020年奧園最主要的資金流出依舊是購地和建築成本。
其中在購地上支出達到454億元，相比2019年的339億元強度更大，是近年來的最高值。年內奧園新增和開發的建築面積是2015萬平方米，新增的貨值是2426億元，樓面地價3975元/平方米。
截至2020年12月31日，奧園的土地儲備總建築面積約5718萬平方米，總貨值約6208億元，計入城市更新之後，總貨值是1.29億元，可滿足未來4-5年的發展。從區域來看，華南區域的可售貨值佔比為68%，以大灣區為主；一二線城市則佔了82%。
馬軍於會上表示，“全國性的佈局已經完成了”。從城市拓展來看，2020年奧園投入一二線城市的資金約佔73%，新增一、二線城市佈局項目約佔新增可售貨值的70%。
與2019年一樣，奧園持續關注進入市場的產能和份額提升。新一輪的架構調整中亦涉及對區域聚焦進行銷售提升的考量。管理層於會上表示，未來將集中資源，打造年銷售100-200億的核心城市公司，非核心城市公司50億元以上，聚焦高能級的城市。
不過，佈局策略的調整在短期內對利潤指標有所影響。2020年奧園錄得營業額677.9億元，同比增34%，可毛利率僅為25.1%，同比下降4個百分點。陳志斌解釋稱，策略調整的過程中，一方面是提升一二線城市的佔比，同時也加大了三四線城市的去化，價格上也有一定讓利，因此短期內對毛利會產生一定的影響。
另外值得注意的是，奧園過往以收併購為最主要的擴儲手段，但2020年按貨值計算，招拍掛佔27%，城市更新及其他佔16%；收併購則佔57%，而2019年該數據為79%。
不過可以發現有別於過去注重單個項目的收購，奧園2020年更多是資產包式收併購，其中包括以11.6億入主京漢股份，快速獲取位於京津冀、重慶、成都等土地，總可售建築面積約124萬平方米。
對於收併購比例有所下調，馬軍於會上表示，獲地方式比例控制是因全國性佈局發展的過程中，還需要適度的招拍掛進行定向的投放，以此在某些城市積極地獲取聯動機會。
此前奧園管理層在2020年11月的一次路演中也提到過，“由於項目評估需要投入大量時間與精力，以收併購方式獲取土地對管理層資源耗費較大”，如果繼續加大收購，一旦併購項目數量超過可荷載的項目數量上限，就可能對正常項目管理產生影響。
拿地擴張方面，奧園需要更穩定的獲取方式及更低的成本。相比過去幾年以收併購和招拍掛為主，管理層表示，隨着產業優勢的顯現，下一步在土地獲取上將向產業勾地和城市更新傾斜。
在支出預算上，陳志斌稱這更多是從債務角度考慮，總體全年現金流高於預期且有足夠降負債空間的話，也不排除購地金額會有所增長。
整體的拿地預算在2021年相較去年有所控制，管理層初步預計購地支出不超過當年合同銷售的25%，具體金額大概是300億元，而更多的土儲補充將通過三舊城市更新改造的轉化。
據管理層介紹，2020年底，奧園擁有超過60個不同階段的城市更新項目，預計可額外提供可售資源6730億元，大灣區佔比97%。近兩年進入加速轉化期和利潤釋放期，2020年成功轉化10個城市更新項目，其中8個進入土地儲備，可售貨值382億元。
預計未來三年可轉化可售貨值1600億元，預計平均的毛利率35%至40%，淨利潤率15%至20%。其中珠海翠微村已在2021年第一季度成功轉化35億元。
架構調整與降負債
要促進規模增長和債務整體平衡，奧園傾向於向舊改和多元化業務要利潤和現金流。
3月21日，奧園公佈總部新的組織架構。本次會上管理層指，整體優化組織後經營指標較原定增加約5%，實現增量、增利、增效。
其中專注舊改孵化成為了戰略調整的重點之一。根據規劃，調整後奧園將集中優勢、資源聚焦到三大產業集團各自旗下城市更新項目的一級開發業務，以及存量資產的盤活，也包括高端項目的二級開發。
除此之外，地產板塊也由原來的四級管理調整為二級管理，主要為強化城市公司聚焦的能力，打造出更多百億級的城市公司。非房業務板塊則成立悅康控股全面統籌，現在已建立大健康、醫美、科技、文旅、商業運營和物管幾大板塊，目的為推動對主業的反哺和服務，賦能城市更新。
管理層介紹，每年奧園在非房業務板塊投入的資金不及銷售額的1.5%，但對主業的幫助非常明顯。後續也將逐步增加投資性物業及其他資產業態等，持續提高多元化收入，預計2020至2023年年複合增長率約50%。
一系列內部管理的動作，更是為了完成“三道紅線”的達標。郭梓文立下了時間表，指“通過債務的下降和淨資產的增幅，有信心在2022年之前完成‘三道紅線’全部達標的目標”。
2020年財報顯示，奧園剔除預收款後的資產負債率是78%，淨負債率則是82.7%，現金短債比1.3倍。總負債約2714億元，包括合同負債690元，有息負債1149億元，淨負債448億元，總權益錄得一定的增長，達到約543億元。
債務結構上，截至年末奧園對應銀行及其他借款約為809.53億元，優先票據及公司債券約為339.20億元。其中，按需要時償還及1年以內要還的債務為522.67億元，佔比45.5%。
陳志斌提出奧園的還款計劃，稱有信息在2021年將債務進一步下降。據其介紹，2021年3月底，奧園已償還及續期約153億元的短期借貸，短期債務佔比下降到40%。
據瞭解，1至3月，奧園分別發行了一筆1.88億美元2022年到期4.2%優先票據；一筆6年期3.5億美元的5.88%優先票據；還有首輪2.3億美元的境外銀行貸款，年利率43%。
債務調整以外，郭梓文指奧園目前把整個的績效考核導向以回款為主的導向，“積極盤活庫存，促進去化實現現金流入，有信心在2021-2023年每年有不低於5%的降幅”。其又透露內部的指標要求會比5%更高，因此有信心在2023年之前甚至是明年有明顯的債務下降。
不過從降負債策略上考量，加快結轉也是奧園當前的重要任務。
值得注意的是，2020年奧園結轉速度與銷售速度不匹配的情況仍在持續。截至年底，其已售未結的銷售額高達1960億元。
對此陳志斌表示，這部分的物業會在2021年加快轉換，同時逐步增加投資性物業及其他資產業態，持續提高多元化收入，提供穩定現金流。
以下為中國奧園集團股份有限公司2020年度業績會問答實錄：
現場提問：中國奧園城更佈局早，隨着“十四”五規劃實施城市更新聯動，未來會有越來越多房企進入該領域，特別是資金實力雄厚的大企業進入，那麼對於奧園會產生怎樣的影響，公司會如何應對競爭？
馬軍：奧園的舊改有幾個鮮明的特色，一是奧園長期以收併購為主，在此過程中積累了大量的合作伙伴，這些合作伙伴裏面有國營企業、民營企業，他們在舊改的過程也積極發揮了相應作用，所以奧園現在通過合作伙伴積極獲取舊改項目的佔比是比較高的。
二是奧園起步比較早，佈局廣泛，人才比較多，所以自主改造的能力非常的強，大家也看到了珠海翠微村的項目比較有特色。
三是產業協同能力比較強，悅康板塊除了自營產業之外，還有大量的產業整合能力，現在政府對舊改也有產業方面的訴求。
四是現在的“十四五”規劃中的舊城改造，我們的理解是有拆改，也有微改，對於城市生態的修復和麪貌的改善都有很好的發展，而奧園的改造中也涉及這兩部分相應項目和內容。
郭梓寧：我想補充一下。的確隨着“十四五”的規劃開始實施，中央明確提出了城市更新行動。目前來說，很多大型的企業特別是央企對城市更新非常的重視，也積極的參與。我認為奧園開展城市更新業務的時間比較長，所以有自己的獨特優勢，包括現在城市更新主要是聚焦在大灣區，以及一些已經深耕的省會城市，大灣區所佔比例是比較高的。而奧園是大灣區的本土企業，所以我們的優勢是非常明顯的。
另外，奧園是一個有高度社會責任感的企業，這幾年我們的黨建扶貧工作得到了各級政府的高度肯定，奧園的社會責任感令各級政府和村民、村委高度信任，這也是我們的獨特優勢。
另外奧園有多個產業，堅持“一業為主，縱向發展”，已經提前佈局了很多國家鼓勵且有市場潛力的產業。現在實施城市更新三舊改造的過程中，政府與村民都很期待導入優質的產業，來推動地方以及鄉村振興，這也是我們很大的優勢。
我們通過這幾年的城市更新的實踐也培養了一批專業的人才，在開展城市更新業務拓展和加快轉化佈局過程中，競爭力還是很明顯的。
另外由於這幾年有一批城市更新的項目獲得了成功，所以我們有成功的案例，讓人家看得見摸得着，所以我們對城市更新以及業務的拓展是充滿信心的。當然近期也有不少的央企找我們來洽談，希望在大灣區的項目能夠攜手合作、共同發展，我們也是本着開放包容合作共贏的心態，歡迎有實力和有社會責任感的企業參與。
現場提問：關於22城集中供地，管理層認為該政策對於整個的房地產行業會產生怎樣的影響，奧園在22城佈局如何，這個政策對公司產生怎樣的影響？
馬軍：首先我們認為政府提出了明確的要求，供地規定不低於過去幾年平均的供地數量，這會更加透明。對於房企來講，在投前對於整體經營比較穩健，現金流比較充裕，在某些城市已經深耕的企業來說是有利的；在投後對於後端的運營能力提出了更高的要求。
奧園總體的獲地方式上，收併購和舊改佔到了絕大多數的比例。應該講我們在以後仍然會堅持在投資端獲取土地的時候，堅持我們的佈局優勢，加大收併購的力度，積極補充舊改轉化，同時適度參加招拍掛。22個城市來說，奧園內部銷售達到了40%多一點，接近45%左右的份額，我們也密切的關注集中供地整體的走勢。
現場提問：公司剛剛完成一系列架構的調整，未來在地產業務板塊和非地產業務板塊是如何把握着力點的？非地產板塊每年將投入多少資金，未來公司的策略是什麼？
郭梓文：公司現在分成兩大板塊，一個是地產板塊，一個是非地產板塊。地產板塊統稱為幸福人居板塊，非地產板塊我們統稱為悅康生活板塊。
地產板塊經過組織架構的調整以後，一方面在管理鏈條方面更加扁平化，第二是聚焦一類和二類城市，形成百億級的城市公司，產生更多的百億級的城市公司。在住宅板塊方面，我們繼續保持追求質量和追求規模同步發展的策略，保持在地產行業領先、領導的位置。
另外在非地產板塊悅康生活板塊，現在已經建立了大健康，醫美、科技、文旅、商業運營和物管幾個板塊，這幾個板塊為主業形成了協同效應，賦能給主業在城市更新、三舊改造方面的一些動力，以配合城市更新和三舊改造獲得更優質的土地。
所以現在兩大板塊齊頭並進。悅康生活板塊事實上每年投入的資金還不到銷售額的1.5%，但是對主業產生的幫助是非常明顯的，包括城市更新獲取土地方面，現在很多城市都要求要有競爭力產業的注入。所以，奧園為什麼在城市更新方面獲得很多優質的項目，也是跟我們“一業為主，縱向發展”的戰略是有關的。
現場提問：組織架構調整之後，將要成立了20-25個城市公司，公司準備怎麼樣培養這些城市公司的發展規模？調整之後，對於公司實際的業績和財務狀況有哪些方面的影響？
馬軍：我們這20多個公司是區域公司，部分是城市公司。我們要求這些公司每年的銷售額不低於50億，而且儘可能儘快的打造銷售額超過100億元甚至是200億元的核心城市公司。
我們要求增利、增效、降費用，實際調整之後，各項指標優化對比原來我們提高了5%以上，這是大概的想法。同時原來的地產集團、商業地產集團更加專注於城市更新的業務，這樣的話，協同發展包括人才的使用和決策會更高。
現場提問：20220年公司的收益大幅度增加，但是淨利潤的增幅卻比2019年下降，這是基於怎樣的原因？2021年毛利率下降了4%，原因是什麼？
陳志斌：公司的收益增長比較大，主要是加大了很多方的合作力度，我們有一些公司成為合營企業，子公司成立合營企業；並且還是由公司合力負責管理的，在我們的管控之下，這方面獲得比較大的收益和增長，這也包括了一部分之前合作的項目；我們也會有提前的退出，之前以收併購為主，按合同約定銷售到一定階段提前退出，提前利潤分配。
毛利率的下降也是一個策略和調整的過程。2020年奧園在一二線城市的佔比持續提升。尤其是2020年新增土地方面，一二線城市的佔比提升幅度非常大，在此過程中，我們加大了三四線和五線城市的去化，價格也有一定的讓利，短期內對毛利產生一定的影響。長遠來看，城市層級提高之後，毛利率也會提到比較高的位置。