編者按：2020年，中國房地產在驚濤巨浪中扼住命運的喉嚨。
進入全新的2021年，中國房地產如何在求發展與嚴監管中尋得均衡？想要有所作為、有所改變的企業，需要充足的勇氣和智慧去應對。
我們深信，“地產向陽”仍然是這一年的主要命題。有鑑於此，觀點地產新媒體策劃年度重磅報道“細細的紅線”，回顧並總結標杆房企過去一年在“抗疫”與“紅線”之下，大到戰略、模式，小到融資、人事等方面的調整與改變，並尋找新的一年裏未來“持續的力量”之所在。
觀點地產網 “今年是濱江成立28週年，感覺走得特別艱辛。”
這是戚金興在年末總結時發出的一句感慨，前有新冠疫情擋道，後有三道紅線攔路，濱江在2020年各種大事件的夾縫中求得了生存與發展。
據觀點指數發佈的2020中國房地產銷售TOP100榜單，濱江2020年全口徑銷售額1366.5億元，比2019年同期增長約20%，完成了全年“穩千億”的目標。
2018年追求千億失敗並沒有給公司帶來多少困擾，自從2019跨過千億門檻後，戚金興便一直在給濱江降溫，並沒有提出激進目標，而是選擇了“維持”。
2020年，濱江並沒有2019年那般取得“達成千億”與“物業分拆”的成績，最大的改變在於整體戰略佈局“深耕杭州，走出浙江”，集中注意力打開外地市場。
其他房企選擇戰略收縮深耕當下城市時，濱江選擇了逆勢而行，主動邁出了全國化的關鍵一步，第一次在蘇州、南京公開市場拿地，積極嘗試在上海、大灣區競價拍地，簽約深圳舊改第三個項目等。
面對全國化與區域深耕之間的抉擇，戚金興有一個“捕魚理論”——
按照濱江的企業定位，假如公司只需要成長為一斤重的魚，那麼家門口的池塘就能滿足；假如希望成為十斤的魚，必須錢塘江才可以滿足；倘若目標是一千斤，那就得去太平洋。
如果說前幾年濱江是主動“作繭”，寄希望於在最熟悉的領域完成千億，那麼達成目標後的2020年，就是濱江“破繭成蝶”的時期。
千億之後
濱江在2016年時首次提出，數年內銷售要達到千億。
彼時房地產行業正處於規模競速的巔峯時代，戚金興和濱江明顯感受到了規模上的壓力。
按照戚金興的戰略規劃，濱江要成為杭州區域龍頭，並在全國範圍內保持20-30位，並不刻意追求規模與速度，與頭部房企保持一定的距離。
2020年，觀點指數發佈的中國房地產銷售TOP100顯示，濱江排名第26位，全口徑銷售額1366.5億，基本完成了最初的設想，成為行業內中上游房企。
於濱江而言，想要在2020年完成目標並不算困難，維持千億相比起1120.6億來說反而下降了10%。要知道這個目標是在2019年12月末就已定下，當時新冠疫情尚未爆發。
濱江並非未卜先知，而是戚金興在每件事上都給公司留有餘地，這一種謹慎心態在企業規劃中也能窺覷一二。
雖然目標比較保守，戚金興仍覺得“完成這個數字不容易”，甚至“有點緊張，有點忐忑”。
2020年初，各地售樓處受到疫情影響被迫關閉，加上杭州主城區限購限貸進一步收緊，濱江對於不少地區的剛需走量和較難去化項目都主動做出了讓步，以追求回款率和保證現金流。
據悉，濱江2020年操盤項目回款率為95%，全年大約在510億元，不過由於權益比例較低，倘若算上聯合開發項目，平均回款率約在90%。
經歷了2020年疫情大考後，戚金興變得愈發謹慎，定下2021年目標為1200億，比上一年完成的1350億還少了150億。
“這個目標，就算有形勢變化也能順利完成。”他解釋稱。
數據來源：企業公告、觀點指數整理
從上圖可以明顯發現，濱江銷售額增速從2017年接近70%，一路下滑至38%，32%，最後到2020年的20%。
一方面原因是銷售額基數增長後，大多數房企會回調到行業較為普遍的15-20%增速，中梁、新力等同時間衝規模的房企，表現同樣如此。
另一方面，濱江選擇主動降速釋放財務壓力，過去加槓桿是由於被行業頭部企業甩開太遠，如今快速發展風險更甚，求穩的戚金興更期待做一位長期主義者，順應時代和政策趨勢。
“三道紅線”出臺後，雖然濱江是綠檔房企，但戚金興感受到的是房地產下行的壓力，他表示“期待接下來10年是濱江的收穫年”，如果要在這份期限上加上一個目標，戚金興僅僅給出了12000億，換算下來即每年1200億。
在國內“原地踏步即是退步”的文化中，如此謹慎的情況並不多見，“做好最壞的打算,才會有更好的結果”，戚金興總是在未雨綢繆。
慢下來的濱江把目光放到了別處，這也是避開房地產下行週期壓力的關鍵。
2020年，濱江繼續實施“1+5”發展戰略，“1”指房地產主業，堅持房地產主業，保持一定規模，爭取進入前30名。“5”指的是同時有序推進服務、租賃、酒店、養老和產業投資五個業務板塊。
集中精力完成了最重要的“1”後，濱江逐漸把5個較小的“房地產+”業務提上日程，2019年便開始計劃“未來10年，自持物業超過200萬平方米，每年增加16萬平方米”。
截至2020年上半年，濱江持有用於出租的寫字樓、商業裙房、社區底商及公寓面積約27.72萬平方米，報告期內實現租金收入1.05億元，投資性房地產採用成本法計量，期末賬面價值45.59億元，上年同期為27.55億元。
上半年，由於疫情影響，濱江的施工進度有較大困難，用於交付的自持物業相較2019年末僅增加8.15萬平方米，但產業協同拿地步伐並未放緩。
另外一個值得關注的，是長租公寓“暖屋”的發展。
2018年，濱江正式成立了暖屋，彼時長租公寓正處於風口期，但直到2020年公寓“暴雷時代”，濱江才真正推出了落地項目——位於杭州蕭山的碧桂園翡翠江南和御江南華庭已經入市可以出租。
據觀點地產新媒體獲悉，暖屋以1年起租，採用押一付三的支付方式，開業期間實行85折優惠，折扣後價格相較周邊長租公寓而言，具有一定性價比。或許也是自持的原因，並不需要快速回籠現金，從而可以適當放長回報週期。
截至報告期末，濱江規劃中擬用於長租公寓等的管理物業總面積約49.2萬平方米，公寓產品系列針對三大人羣設立，分別為暖屋（豪華）、暖客（經典）和暖驛（舒適）。
國家“十四五”規劃中，對租賃住房的重視或許能讓濱江暖屋覓得行業契機，且自持資產的長租公寓更具有保障性。
除了部分拿地條件要求自持的公寓，濱江已經把暖屋作為一個新的獨立發展點，緊隨集團戰略進行擴張，計劃開拓面積合計超過100萬平方米。
此外，濱江服務在2019年初完成上市，並經歷了2019年中期到2020年中期這一段物業黃金時期，在高端物業領域摸索出了一條道路，上半年淨利潤翻倍增長，預計全年增長超過70%。
酒店和商業管理上，戚金興給出的答案是合作共贏，將專業的管理和運營交給專業的人士處理。濱江期望未來5-8年再建設8-10家酒店，引入希爾頓和洲際等優秀的酒店管理人。
走出浙江
房企競爭的成敗，並非在一城一地、一兩個項目上的盈利或虧損，而在企業掌門人的運籌帷幄，區域拿地策略就是各家房企博弈的重點。
濱江2020年拿地節奏進一步加快。
據不完全統計，濱江2020年全口徑拿地金額超過800億，超過2019年近40%，累計拿下近2800億儲備貨值。
數據來源：企業公告、觀點指數整理
從2020年半年報分析，濱江期內新增土地儲備項目20個，新增土儲計容建築面積313.94萬平方米，土地款總額523.93億元，權益土地款280.4億元，新增土儲貨值權益比例49.6%。
全年來看，雖然在7月份拿下了一宗百億地王，但趨勢仍處於上緊下松的狀態，僅上半年拿地金額就超過2019年全年，
或許是由於拿地金額較大的原因，濱江並沒有進一步提升權益比例，全年維持在50%左右，與2019年相近。
杭州毫無疑問是濱江的絕對核心，並且又一次成為了領頭羊，在2020年新獲取土地儲備佔比高達72%。
據觀點地產新媒體不完全統計，2020年，濱江在杭州土地市場花費了超過400億，遠遠超過了身後的綠城、融創，獨佔鰲頭。
杭州主城區各種土拍中，總能見到濱江的身影，而部分沒有直接拿下的核心地塊，也通過合作方式參與了項目開發。
最具代表性的是，濱江7月份以107億拿下了文暉板塊三芒星地塊，溢價率21.77%，樓面價35971元/平方米，該項目是杭州城內第五宗百億地塊。
縱觀過去4宗地塊，除了商業屬性較重的新鴻基132億江河匯地塊與恆隆107億百井坊地塊外，另外兩宗由信達123億拿下的奧體“杭州壹號院”，以及保利101億拿下的錢江世紀城“保利·澄品”背後，濱江都是聯合開發商之一。
這次搶下的“三芒星”地塊，近30萬平方米建面，撇除配建10%公租房影響後，實際樓面價近40000元/平方米，限售價為51700元/平方米，利潤空間較小，對房企的成本管控能力有很高要求。
從上述地塊也能看出濱江在杭州深耕的原因：獨特的優勢可以開出其他房企難以匹配的價格，對濱江來說是微利的項目，對其他房企來說或許就是虧損。
杭州城外，濱江的腳步也在加快。
2020年4月份，濱江通過合作方式參股東原蘇州地塊，落地了蘇州首個項目；6月份，又以23.47億元競得蘇州吳中區太湖新城宅地。
隨後的7月份，以上限價24億元拿下南京浦口區江浦街道宅地，緊接着8月份舉行了奠基儀式，速度甚至比300公里外的杭州大本營還快。
杭州業內人士稱，濱江對於部分勢在必得的地塊會進行提前規劃和設計，以便在拿下後迅速開工建設，準備入市銷售。
連續落地3宗位於江蘇的項目，終於讓濱江走出了2016年深圳、上海接連踩雷的後遺症。
而濱江與愛義集團在深圳合作的數個項目都進展順利，濱江愛義尚華大廈項目在11月份正式開工，這是濱江集團在深圳開工的第二個項目，此前雙方合作的深圳濱江愛義南方大廈在2019年開工，第三個項目也將在2021年開工。
除了江蘇和深圳，濱江在上海和大灣區都有積極報名參加土拍競價，但仍然需要進一步努力。
以大灣區為例，濱江參與了不少地塊的競爭，拿地策略甚至下調到微利或者不賺錢，但是仍然沒有收穫地塊。
當然，濱江在杭州的地位也並非一蹴而就。2016年前是綠城的追趕者，到後來的“雙城記”，再到如今一騎絕塵，也是經過多年積累後逐步達成的。
或許，濱江通過自身優秀的品牌和運營能力，也能在其他區域覓得良機。
數據來源：企業公告、觀點指數整理
2021年，濱江將繼續圍繞浙江、江蘇、廣東和上海“三省一市”版圖拿地，“浙江、江蘇走量，上海做品牌，努力在大灣區紮根”。具體城市而言，鞏固杭州，增強廣東、南京、寧波，適度增強上海、金華、嘉興、湖州，其餘城市保持規模。
濱江明確，2021年拿地投資權益金額為420億元，並利用招拍掛做大規模，收併購做大利潤。其中，杭州單城佔比要從72%下降到50%，浙江省內其他城市佔比25%，浙江省外佔比25%。
換而言之，杭州作為濱江的大本營，仍然扮演着舉足輕重的角色。
綠線忐忑
在穩與快之間，戚金興的選擇一直都是“穩”。縱使在加槓桿追逐千億的前幾年，濱江都沒有讓自己身處險境。
“三道紅線”的出臺同樣沒有影響濱江整體的債務狀況，扣除預收款後的資產負債率（單項扣除）39.42%，淨負債率96%，現金短債比178%，為綠檔房企。
不過，淨負債率接近100%門檻，留給濱江的餘地已經不大；與此同時，倘若是扣除預收款後的資產負債率（雙向扣除）則上升為72.29%，已經踩到了70%的線，濱江需要加快項目的交付與結轉，加速釋放未來利潤。
數據來源：企業公告、觀點指數整理
濱江十分熱衷合作，前兩年權益比例在40%左右，直到2019年才逐漸加大權益，提升到50%。為此，公司擁有眾多項目合作方和子公司。
中期業績報告現實，濱江上半年實現營業收入103.07億元，營業利潤22.09億元，實現歸屬於母公司的淨利潤8.65億元，分別較上年同期增長95.7%、92.4%及40.4%。
其中可以發現，歸母淨利潤與前兩個數據的增速相比僅有不到一半，原因便是少數股東損益。
數據來源：企業公告、觀點指數整理
因此，濱江正在着力增加公司權益比例，隨着拿地權益和銷售權益的提升，這個問題或許將不再是困擾。
之所以選擇與其他房企合作，主要原因仍然在於現金流與風險，杭州地塊的競價往往十分激烈，溢價率也比較高。過往體量較小時，濱江難於承擔如此大的現金流支出，便做起了操盤者的角色，收取項目管理費和營銷費。
過去幾年，濱江在衝規模過程中，經營性現金流一直都是大幅流出用於拿地，直到2019年有了改變。
濱江2019年經營活動產生的現金流量淨額為26.21億元，較2018年同期為流出139.4億元，兩者相差超過160億，這正是濱江2018年大幅支出拿地後，項目入市銷售現金迴流的結果。
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與此同時，有息負債也水漲船高，從2017年89.67億到2018年261.29億，淨增長171億，同比增長191%，至2020年上半年末達到383.52億。
值得注意的是，總負債上升同時，濱江的融資成本卻進一步走低，從2017年時6%下降到2020年約為5.2%，在民企中屬於一線水平，僅次於龍湖。
一般而言，有息負債提升往往會帶動融資利率上升，但在房企財務模型中，銷售額與土儲同樣是極其重要的一環，再加上濱江優秀的企業管控能力，所以能獲得更低成本的資金。
數據來源：企業公告、觀點指數整理
濱江的管理也一直處於較高水平，比如2019年以不到1000人的員工團隊，撬動了千億銷售額，在業內並不多見。
用房企常用的三費率統計，2016-2019年濱江三項費率分別為2.94%、4.38%、6.03%、7.43%，均顯著低於行業平均水平。而房企在2019年時三費率平均約為11%，其中管理費用差距是最為顯著的，濱江管理費率大約1.5%，而行業平均大約4%-5%。
從整體毛利率分析，濱江近些年毛利率都圍繞35%左右浮動，在房企毛利率普遍下降大環境中維持了自身的優勢。
但值得注意的是，據2019年年報披露，濱江在金華地區項目毛利率不足20%，上海項目毛利率不到12%，而杭州毛利率高達46%。
隨着濱江全國化佈局進一步加快，這一種狀況或許會更常出現在公司未來的年報中，這也會是濱江將要面對的主要問題。
不是經歷痛苦就可破繭而出，不是嚐盡磨難就能羽化成蝶，濱江期待破繭成蝶的路還很長。
細細的紅線 | 在理智與瘋狂之間，只有一道細細的紅線。