編者按：2020年，中國房地產在驚濤巨浪中扼住命運的喉嚨。
進入全新的2021年，中國房地產如何在求發展與嚴監管中尋得均衡？想要有所作為、有所改變的企業，需要充足的勇氣和智慧去應對。
我們深信，“地產向陽”仍然是這一年的主要命題。有鑑於此，觀點地產新媒體策劃年度重磅報道“細細的紅線”，回顧並總結標杆房企過去一年在“抗疫”與“紅線”之下，大到戰略、模式，小到融資、人事等方面的調整與改變，並尋找新的一年裏未來“持續的力量”之所在。
觀點地產網 “在這炎熱的天氣裏，每一個多餘的手勢都是對生命儲備的一種浪費”，電影《了不起的蓋茨比》裏的一句臺詞，用於形容這兩年房地產行業的現狀，不失為一種恰當的修飾。
三十餘年的黃金髮展時期，房地產伴隨着國內城鎮化、金融化、產業化等趨勢，一步步不斷地鑄造新熱度。2019年，行業形勢雖已悄然發生變化，市場熱度仍然不減。
但是，2020年新冠疫情的爆發讓這種熱度顯得過於灼熱，也讓房企們明白，降溫已成大勢所趨。特別是“三道紅線”的出臺，讓未來發展道路將不再如往常。
這條“分岔路”面前，房企如何選擇？
在當下行業已經到了轉型、分化的節骨眼上，繼續衝規模、放緩擴張步伐、換道轉型，都呈現出不同類型房企遇到的主要矛盾和次要矛盾。
對於已三年衝刺銷售規模的榮盛發展來說，成為千億俱樂部成員後，這兩年，調整步伐過快留下的問題，大於繼續衝規模的訴求。
以2020年中期財務表現觀察，榮盛發展踩中兩道紅線，歸屬於“橙檔”，按規定，有息負債規模年增速不得超過5%。
數據顯示，2020年中期，榮盛發展剔除預收款後資產負債率74.96%、淨負債率為96.7%、現金短債比0.97倍，整體負債有一定的壓力。
面對疫情衝擊和調控壓力，榮盛發展調整了未來的增速預期、改善自身的債務結構、降價促進保持銷售節奏、出售文旅項目、加大大本營投資金額、抓住物管分拆機會等。
頻頻動作下，折射出這家房企現在走的每一步，都在盡力調整預期，穩健發展。
換擋
過往一年，榮盛發展維持着一如既往的低調作風，管理層少有出席公開活動或公開表態。
未來一年公司發展重心是什麼？哪些方面需要彌補短板？是否有新的業務調整？上述種種疑問，都只能通過業績報表去透析這家企業的細微變化。
歷年年報中，榮盛發展都會對下一年的經營指標做出一番計劃。在2019年年報中，榮盛預計2020年度計劃簽約金額約1210億元，實現銷售回款約968億元，新增融資520億元，新增項目資源建面約1355.92萬平米。
透過這份數字，可以看到，榮盛發展全面調整了2020年的發展預期，側面也反應出這家企業對於未來的謹慎態度。
對比2019年計劃預期，2020年預期中，銷售額目標增幅由27.27%降至8.04%，新融資額增幅由1.91%降至-14.95%，新獲土儲增幅由11.5%降至-18.93%，計劃回款增幅15%降至5.22%。
實際上，榮盛發展清楚地認識到，前期過度擴張帶來的問題。
2016年，榮盛正式開啓新五年計劃，由傳統房地產開發向“大地產、大健康、大金融”以及新型產業全面發展轉型。2016-2018年期間，榮盛發展都在年報中認為，此時正當抓着發展的機遇，調整產業結構轉型和壯大新型業務。
這種戰略轉向，意味着需要更大資金進行驅動。
2015-2018年，榮盛發展投資活動現金流均為負數，分別為-28.03億元、-27.37億元、-48.43億元、-29.68億元；資產負債率也由78.6%上漲至84.04%，總負債由808.59億元增至1914.02億元，其中流動負債由594.03億元翻了兩番至1552.54億元。
數據來自：企業公告，觀點指數統計
2019年，行業形勢開始不明朗，銀根收緊信號已有徵兆、土地“雙限”政策紛紛出臺等，直接迫使開發商調整經營策略。
2018和2019年報中，榮盛發展將2019年、2020年主要對應的矛盾指向“多領域管控帶來的陣痛”、“轉型升級陣痛”。
多變的市場環境下，需要面對的現實遠比榮盛發展想像中繁多且複雜。降低調整預期之餘，2020年“三道紅線”落地，導致房企收縮發展規模的同時，又急需降低負債水平。
可以看到，過往一年時間，踩中“紅線”的榮盛發展，在不斷優化自身債務結構。
關於2020年融資情況，榮盛發展表示，公司策略是要控制好融資成本，兼顧成本和規模，對利率水平的控制會進一步加強，“加大銀行開發貸的比重，並會做公開市場的債券發行等動作。”
2019年度，榮盛發展負債總額為2099.22億元，資產負債率為82.45%，其中流動負債1775.78億元。同期，有息借款總額為659.62億元，一年內到期為348.33億元，佔比52.81%；持有貨幣資金為303.56億元，現金短債比為0.87倍。
“三道紅線”出臺之前，榮盛發展債務水平仍有所提升，2020年中期，負債總額、資產負債率均有所微增，負債總額為2155.58億元，資產負債率為82.74%，有息借款總額亦增至707.86億元。
不過，從融資、償債動作來看，榮盛發展優化債務結構的主要策略，或許是降低短債規模、增加持有貨幣總額。
數據來自：企業公告，觀點指數統計
同期，榮盛發展流動負債微降至1762.51億元，一年內到期下降至330.84億元，佔比降至46.74%；持有貨幣資金持有286.75億元，現金短債比仍為0.87倍。
到了2020年三季度，榮盛仍在不斷償還一年內到期非流動負債以減低短債佔比，由2019年307.08億元降至2020中期的256.96億元，再進一步降到200.89億元，減少34.58%。
數據顯示，於2020年三季度，榮盛發展剔除預收款後的資產負債率、淨負債率、現金短債比分別為75.26%、100.53%、1.06倍。
進退
疫情到來之時，房企受到的最大影響當屬施工和銷售，也直接影響生產端和經營端，進而對現金流造成很大壓力，一旦長期陷入停滯則意味着面臨流動性危機。
線上售樓處、大幅度打折優惠、無理由退房……各家房企應對疫情打出了各式各樣的“組合拳”，意在促進項目去化和提振銷售，增加現金流。
這種“現金為王”的應對策略，也成為不少房企的共識。
可以看到，提供現金短債比之餘，榮盛發展也在疫情最為嚴重時採用促銷策略。
於2020年1-4月份，榮盛累計銷售同比增速分別為8.37%、-33.95%、-16.81%、-9.47%，5月份則錄得同比增長3.18%。
數據來自：企業公告，觀點指數統計
上述期間，榮盛發展單月銷售均價分別為1.003萬元/平方米、0.922萬元/平方米、1.058萬元/平方米、1.118萬元/平方米，價格下降區間為0.038-0.28萬元/平方米；5月份銷售均價則有所回升，至1.226萬元/平方米，2019年同期為1.077萬元/平方米。
數據來自：企業公告，觀點指數統計
觀點指數發佈的2020中國房地產銷售TOP100顯示，2020年，榮盛發展累計銷售額1358億元，超額完成年銷售目標，這也是其第三年實現千億銷售額。
銷售回升並錄得增長，體現在營收、利潤、利潤率、歸母淨利潤等核心財務數據上，較上一年同期均錄得一定增長。
2020年中期，榮盛發展營收為261.54億元，同比增長7.36%；淨利潤為44.57億元，同比增長12.79%；淨利潤率為17.04%，上漲0.82個百分點；歸母淨利潤29.46億元，同比增長0.04%。
其中，淨利潤、淨利潤率能夠取得提升，一定程度上在於期間榮盛發展完成處置一個文旅項目的關聯公司。
榮盛發展2020年中期財務報表顯示，期間完成處置5家子公司，其中出售宜春賽威特獲得增加利潤1.3億，及出售其下屬公司宜春天嶼花城、江西禹川旅遊。
觀點地產新媒體初步瞭解到，上述出售公司涉及的項目，為江西宜春國際度假區項目。於2017年，榮盛康旅正式進駐宜春，計劃打造宜春硒溫泉國際度假區。次年，榮盛發展先後以總代價2.33億元在公開市場摘得該項目相關地塊19宗，合計佔地面積37.18萬平方米，建築面積44.61萬平方米，持有43.35%權益。不少地塊成交後，就開始進入開工階段。
隨後，榮盛發展以股權收購的方式，獲得兩家孫公司宜春天嶼花城、江西禹川旅遊。至此，其在宜春這座城市持有三個項目，即宜春溫泉國際度假區項目、宜春溫泉開發項目、宜春花博園改造項目。
那時，正值榮盛全面轉型時期，並在康旅業務上進一步提出“6+N”戰略佈局。
2017-2019年，榮盛發展康旅業務分別獲得22個項目、12個項目以及新增土儲面積116萬平方米，對應實現營收31.32億元、36.01億元、59.07億元。
2020年在疫情影響下，榮盛發展康旅業務也受到不小影響。2020年中期，實現營業收入3.79億元，較2019年同期下降46.32%。同時，榮盛發展亦未在2020年中期報中例行公示康旅板塊的簽約、回款情況，期內新增土儲面積則為77.48萬平方米。
選擇此時出售宜春國際度假區項目公司，意味不言而喻。艱難時期，削減投資大和產出效益週期長的項目，不失為一種調整方式。
重倉
巴菲特“投資三原則”中提到兩點，安全邊際與能力圈。簡而言之，儘量控制投資風險，避免損失本金，以及選擇投資自己熟悉、看得懂的領域。
作為一家從河北起家的企業，榮盛發展經歷了由建築商向開發商，再由區域房企一步步延伸到全國性房企的多重改變。
但在25年發展時間中，大本營河北廊坊，對於這家公司而言，意義非凡。
1995年，耿建明下海創立建築公司榮盛實業有限公司，但第一個房地產開發項目方州花園則建在耿的出生地南京。
在南京項目積攢夠開發經驗後，耿建明令人意外地回到廊坊，將目光放在了“環京一帶”。
廊坊、承德、滄州、石家莊、唐山等河北省內城市，成為了榮盛發展深耕和重倉的地區。從不少市場研究機構的統計數據可見，榮盛發展銷售額在河北省內不少城市排名靠前。坊間稱為“河北王”，又稱“環京一哥”。
2015-2019年期間，榮盛發展來自河北省區域的營收佔比均超過了三成，分別為32.62%、41.45%、30.58%、38.78%、35.66%。從上述數據可以發現，河北營收佔比出於跌宕起伏的狀況，且於2017年出現大幅下滑，這種變化很大程度上與榮盛發展全國化佈局密切相關。
數據來自：企業公告，觀點指數統計
2016年，榮盛發展新“五五規劃”中提及“大地產”，除了業務領域的擴大，也包括房地產開發業務佈局範圍的擴大。
立足於“環京一帶”之餘，榮盛發展向長三角、廣東、川渝等地區進行延伸，包括江蘇南京、宜興、徐州，以及惠州、重慶等城市。於2016年，其中廣東、重慶新增面積達到了85.19萬平方米、84.74萬平方米，新增規模僅次於河北區域。
事實上，榮盛走出“環京舒適圈”的一部分原因，是“廊九條”出臺。
2016年4月初，以河北廊坊為代表的環京城市，開始實行住房限購和差別化住房信貸政策。隨後，環京區域城市限購政策紛紛落地，直接影響着重倉河北的榮盛發展。
或許這段經歷也說明，由始至終河北省不止是榮盛發展的“溫柔鄉”，更是安全邊際。2019年10月，環京樓市鬆綁傳聞已經開始流傳於世，且於2020年鬆綁動作已經“躍躍欲試”。
只不過，來去甚是短暫。
對於榮盛發展而言，選擇重返“廊坊”，亦是艱難時期的另一種調整方式。
2020年全年，榮盛發展開始有意提高河北省內的投入和擴儲規模。據觀點地產新媒體統計榮盛發展2020年曆月數據獲悉，全年共斥資274.55億元，獲得新增土儲面積327.31萬平方米。
其中，河北省內投資金額為122.95億元，佔總額44.78%，新增土儲面積為158.19萬平方米，佔總新增面積48.33%。兩項數據較2019年同期，佔比分別增長11.18個百分點和4.12個百分點。
數據來自：企業公告，觀點指數統計
整體土儲區域分佈上看，2020年中期，榮盛發展總土儲面積為4036萬平方米，其中河北省土儲面積為1546.99萬平方米，佔比由2019年末33.83%增加4.5個百分點至38.33%。
不爭的事實是，“三道紅線”下，房地產行業未來已經不如過往那般理所當然，榮盛如何發展，仍然是一道考題。
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