編者按：2020年，中國房地產在驚濤巨浪中扼住命運的喉嚨。
進入全新的2021年，中國房地產如何在求發展與嚴監管中尋得均衡？想要有所作為、有所改變的企業，需要充足的勇氣和智慧去應對。
我們深信，“地產向陽”仍然是這一年的主要命題。有鑑於此，觀點地產新媒體策劃年度重磅報道“細細的紅線”，回顧並總結標杆房企過去一年在“抗疫”與“紅線”之下，大到戰略、模式，小到融資、人事等方面的調整與改變，並尋找新的一年裏未來“持續的力量”之所在。
觀點地產網 2020年終於過去，身處其中的房企們卻像打美式足球一般，必須衝破重重障礙才能達陣——觸地得分，或許只有參與的人才知道箇中艱辛。
被稱為“京城一哥”的首開股份，同樣面臨不少考驗，第一個顯而易見的就是千億銷售“門檻”：2018、2019年，首開銷售額均已跨過千億，但2020年目標仍然是1011億元。
千億水平已停留三年，什麼時候開始恢復增長？
關於規模增長，首開股份在未來或許將得益於首開集團與房地集團的合併重組，按照首開集團的總經理兼首開股份董事長李巖的說法：“目前房地集團跟首開股份是並行的，但是這些資源將來都會打通。”
重組工作到3月份將滿兩年，但仍未見太多進展消息。
規模門檻是自己設的要求，而來自監管部門的“三道紅線”融資新規，卻是外部施加的壓力。雖然首開股份年初定了“降負債”的任務目標，但頻繁發債卻使其負債率微升，且同時踩中兩條紅線，看來新一年任務依然少不了降負債的位置。
事實上，結合市場與自身的特徵，首開股份2020年將“結構優化、動力強化、效率提升”作為三大戰略重點，以實現公司高質量可持續發展。但現實的問題還有很多，規模增長、區域調整、降負債……
首開股份要成功“達陣”還需時日。
千億徘徊
千億銷售對於首開股份而言，並非什麼新鮮事。
因為早在2018年就已突破千億門檻，2019年刻意放緩步伐，將年度目標定為1010億元，最終完成銷售1013億元，同比增長0.8%。
來到2020年，首開股份的銷售目標基本沒有增長，維持在1011億元。放緩增長速度，着重調整組織架構與資源能力的做法還在繼續。
但疊加新冠疫情影響後，這一次似乎完成得並不輕鬆。
據首開股份公佈，2020年全年共實現簽約面積381.55萬平方米，同比下降7.28%；簽約金額1074.55億元，同比增長6.03%。其中權益銷售額佔到6成。
來源：企業公告，觀點指數整理
從單月銷售變化可以看出，疫情較為嚴重的一季度，銷售額明顯低走，至五六月份才開始走高，出現超百億元的單月銷售額。但6月底出現疫情反覆之後，首開股份三季度的銷售表現也較為平淡。
有北京房企曾透露，環京一帶的項目直到9月份之後才恢復正常開盤，或許這也是首開股份在10月份銷售出現反彈的一個原因。
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另一方面，觀察首開股份過往數年的銷售情況可以發現，年末幾個月通常是銷售最多、表現最好的時間。這多半與年末衝刺的策略有關，而且合作項目較多，在合作伙伴均加大年末銷售力度的情況下，首開股份的銷售也自然見漲。
因而在最後一個月，首開股份實現簽約面積68.25萬平方米，簽約金額198.79億元，同比增長39.44%。
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首開股份的合作模式，在行業內算得上是極具代表性的一個。
董事長李巖曾向觀點地產新媒體透露，從2010年到2019下半年，首開獲取了將近140個項目。其中合作項目有110個，合作企業超過了40家。尤其是和龍湖的合作，共有32個項目，規模543萬平米。
據首開股份2020年三季度報告顯示，報告期內銷售的109個房地產項目中，非並表合作項目就有47個。另外，報告期內開發投資147個房地產項目，當中的非並表合作項目達到66個，若算上並表的合作項目則會更多。
來源：企業公告，觀點指數整理
三季度房地產儲備情況則披露，已有18個房地產儲備項目，規劃計容建築面積共235.45萬平方米，其中合作項目達16個（包括10個為非並表合作項目），權益佔比達到50%及以上的只有7個，其餘合作項目權益佔比最低只有5.1%。
而上半年通過競拍或股權收購獲取北京（海淀、昌平、朝陽、密雲、大興）、福州、珠海、南京、常熟等地後續項目共11個，其中有5個是非並表合作項目。
首開股份對此表示，土地獲取方面，公司得到了各全國領先和區域龍頭房地產企業的充分認可，通過雙方、多方聯合體拿地或股權收購方式，優勢互補、有效規避市場惡性競爭和項目投資風險，最大限度地發掘地塊價值。
據悉，首開一般在聯合拿地的地塊中權益佔比為25%-50%，多數不控盤、不操盤。
“朋友圈不是越大越好，也不要給自己設限，大家發揮各自優勢，實現互補，實現1+1>2的效能。能夠實現相互尊重、相互學習，才是合作的意義。”李巖認為。
絕大部分龍頭房企實現同比增長的2020年，習慣與各大房企合作的首開股份能順利達標千億銷售也並不奇怪，只是何時才能突破千億“瓶頸”，達到更高的銷售規模，或許是首開股份下一步的目標。
京外轉型
為了實現規模的可持續增長，首開股份也在主動調整，包括區域投資的結構優化和均衡佈局，以及從傳統住宅開發到房地產相關聯的多元化轉型等。
從北京成長壯大起來的房企，起步之時基本都是圍繞環京地區進行佈局，如首創置業、遠洋集團等。但資源過於集中也等於抗風險能力低，在出現調控以及2020年黑天鵝事件等情況下，銷售受阻也更為明顯，所以這些企業近年來都在有意調整佈局，首開股份也不例外。
首開股份在2020年中期業績報告上表示：區域戰略上，要立足京津冀的做深做透，實現全國區域投資的結構優化和均衡佈局，聚焦六大城市羣（京津冀、長三角、大灣區、長江中游、川渝、海峽西岸），重點對核心一二線城市進行深耕拓展，擇機關注周邊有潛力的三四線城市機會。
但首開並非現在才進行京外擴張，早在2010年京外拿地動作就愈發頻繁，彼時主要聚焦在三四線城市拿地。
只是首次京外擴張並不太順遂，整體銷售增速低於大多數同行。
此種情況直到2018年才出現改觀，銷售金額從692億元大增45.58%至1007.3億元，銷售面積也同比增長28%至377.6萬平方米。
也是在這一年，首開京外項目銷售佔比首次升到了50%以上，京外銷售面積達253.9萬平米，同比增長23.36%，佔總銷售面積的67%。
於2020年9月30日，首開股份109個項目累計銷售面積約1734.12萬平方米，其中京外項目佔據62個席位，銷售面積總共1132.72萬平方米，佔比達到65.32%。
來源：企業公告，觀點指數整理
同一時間，首開147個房地產開發投資項目中，京外項目達到82個，總建築面積2998.16萬平方米，在建建築面積1233.13萬平方米，總投資額3737.52億元，分別佔總體比例的65.79%、59.88%以及52.97%。
由此看來，首開的京外佈局已經取得不錯的成效，且預計未來還將繼續加大京外項目的投資佈局。
除了優化城市區域佈局之外，首開近年還在努力建立良性互動的多元投資結構，定位“城市有機更新的綜合服務企業”，統籌打造投資建設（城市開發）、修繕改造（城市更新）、物業經營（城市運營）、資本增值（城市金融）等四大業務板塊。
其中，備受關注的無疑是以“城市復興官”之名開展的城市更新業務。
首開2015年便提出“城市復興官”戰略轉型，積極參與城市更新，尋求新的增量方向。
根據2020年第三季度披露的數據，首開在實施與拓展的棚改及土地一級開發項目為12個（11個位於北京，1個位於廊坊），總用地面積達1589.12萬平方米。其中實施項目7個，總用地面積974.45萬平方米，計劃總投資447.33億元；後續項目5個，總用地面積614.67萬平方米。
來源：企業公告，觀點指數整理
但棚改、城市更新等項目存在週期長、難度高、回款慢等特點，銷售也很難在短期內集中爆發。所以即使首開在大力推進城市更新，卻難以在銷售中得到突出呈現。
另外，2019年3月開始與房地集團的併購重組，預期可以為首開的城市復興板塊添枝加葉，只是即將滿兩年，見於報道的消息仍寥寥無幾。
根據彼時的期望，兩個各有特點的企業整合在一起，如果能夠發揮各自資源和專業優勢，能夠形成1+1＞2的合力。
首開曾這樣表示：“房地集團是北京市國有企業非經營性資產接收管理、運營處置的一個平臺，從現在看，要接收3075萬平米的非經營性資產。”房地集團的施工板塊也頗有特點，參與故宮、頤和園、天壇及中央國家機關的古建修繕工作。這對於要做城市復興官的首開來說，是非常寶貴的資源。
隨着存量市場被更多同行關注，城市更新將迎來更多的競爭和資本，但就首開而言，擁有大量存量項目就意味着還需大量資金來驅動項目的發展。
融資紅線
首開對於資金的需求，在2020年顯得尤為明顯。
從過去一年動態來看，融資可以說是首開貫穿始終的一條主線。
據三季度報告數據，首開於報告期內吸收投資收到的現金為74.28億元，較上年同期大增1778.18%；取得借款收到的現金為546.63億元，同比增長31.51%。小計籌資活動現金流入620.96億元，同比增幅47.98%。
來源：企業公告，觀點指數整理
融資大增，負債情況自然不能忽略，尤其是在“三道紅線”融資新規之下，首開也離不開踩線的命運。
看過去幾年的負債情況顯示，2017-2019年末及2020年9月末，首開負債總額分別為1937.88億元、2377.43億元、2454.74億元及2679.62億元。2017年末較2016年末增長33.67%，2018年末較上年末增長22.68%，2019年末較2018年末增長了3.25%。
同期對應的資產負債率，分別為80.59%、81.58%、80.92%和81.13%。
從首開股份2019年報數據來看，觸及全部“三道紅線”，剔除預收款後的資產負債率為75.35%，淨負債率為169.82%，現金短債比為0.96。
在2020年一份公告中，對於首開的融資有這樣的評價：發行人債務規模增速較快，且隨着業務的進一步擴張，債務規模可能進一步增長，存在一定財務風險。
為此，在融資方面，首開年初就表示，2020年的任務是圍繞“降負債”目標，提升公司閒置資金使用效率，降低負債水平。嚴控融資成本，使公司平均融資成本在較低區間。
數據顯示，截至2020年6月末，首開股份剔除預收款後的資產負債率為75.29%，淨負債率為174%，現金短債比為1，依然踩線兩條。
事實上，首開股份現金短債比“達標”主要得益於貨幣資金較2019年有所增加，若賬面資金中剔除受限制資金，首開依舊三線“全觸”。
來源：企業公告，觀點指數整理
另據三季度報告顯示，首開於報告期末的負債合計2679.62億元，同比增加9.16%。其中一年內到期的非流動負債為264.95億元，同比多增25.42億元及10.61%。
如此看來，首開的“降負債”任務還需要更多努力。
另一方面，2020年，首開低成本發行各類債券產品，成功打包盤活9個分散型物業資產，發行資產證券化產品；完成深交所新一期供應鏈發行額度註冊。
2020上半年，首開累計新增融資共計375.2億元，其中銀行貸款48.8億元，信託貸款87.9億元，債權融資計劃27.5億元，公司債39億元，中期票據92億元，超短期票據50億元，CMBN 30億元，累計歸還各類籌資246億元，當期淨增融資規模129.2億元。
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至中期報告期末，整體平均融資成本5.34%，與過去兩年5.36%及5.49%水平相當。
很顯然，這尚未達到首開預想中的成本水平，最大限度節約公司自有資金、置換高成本負債的行動恐怕還需繼續。
許多目標需要追趕，在2020年的諸多變數中，要觸地得分本就不易，待看首開在新的一年能否衝破障礙，成功“達陣”。