觀點地產網 房東換鎖敲鑼趕人，租戶被逼跳樓，長租公寓這股冷風比往年吹得更凜冽。

12月3日，廣州蛋殼公寓一租客因為被房東強制清房，點燃房子後跳樓，引起社會輿論。據該租戶室友透露，該租戶剛畢業，沒有工作和收入，9月與蛋殼簽署了租房協議，並簽署了“租金貸”，貸款一年。

在疊疊高的遊戲中，一塊木塊的抽離極有可能導致高塔的倒塌。爆雷後，面對的現實冰冷又殘酷，蛋殼承認，的確遇到資金困難的情況，但正在積極進行處理。

住房租賃作為民生行業，隨着輿論聲越來越大，自救和他救的行動開始展開。12月4日，最高人民法院副院長、二級大法官楊萬明在國新辦發佈會上回應稱，有關地方和部門正在依法依規進行處理。

更早在11月19日，北京市住建委方面就已經表態，已針對蛋殼公寓問題成立了專辦小組，希望能平穩解決此事，後續處理方案會及時公佈。

實際上，隨着蛋殼的危機浮出水面，政府早已開始協調相關解決方案，防止租客為資本泡沫破裂“埋單”。

觀點地產新媒體瞭解到，11月24日，深圳市住房和建設局發佈《關於做好蛋殼公寓租客穩定工作的緊急通知》，要求物業不得通過停水停電等方式驅趕相關蛋殼租戶。這份通知隨後衝上微博熱搜，被租戶們視為"唯一切實保護租客權利的書面通知"。無獨有偶，12月1日，上海市房屋管理局回應稱，蛋殼公司總部在北京，北京市政府正在牽頭協調危機化解方案。

或許是出於配合政府的舉措，12月4日，自如發佈“暖冬守護”計劃，將針對蛋殼公寓的業主和租客提供新的服務合約。

在這項計劃中，自如表示，業主和租客在與蛋殼公寓解除合約後，可與自如重新簽約，並且承諾租客未來一年內按原價可在當前房屋繼續居住，並最高減免一個月房租。

按照計劃，業主將房屋委託給自如後，自如免收業主未來一年的託管服務費，並提供房屋出租、房屋維護、租務處理等服務，該項計劃將在上海、廣州、深圳、天津、杭州、南京、成都、武漢實施。

自如此時“雪中送炭”，向外部展示“接盤”的意願，也有部分聲音認為是否在發“蛋難財”，藉此機會擴大規模。不過，更多人則認為，此類扶持計劃能夠緩解蛋殼房東和租客的矛盾。

實際上，在蛋殼暴雷之後，就有媒體報道，我愛我家包括董事長、總裁謝勇等高管多次洽談接手蛋殼公寓事宜。並且，受北京市相關部門邀約，包括自如、相寓在內多家長租公寓參與商談接手蛋殼事宜。

景暉智庫首席經濟學家胡景暉曾在一次採訪透露，5月長租公寓第一股青客爆倉，上海市相關部分牽頭由建行旗下的建信住房進入，挑選部分房源進行接盤。6月蛋殼危機出現後，北京市相關部門也牽頭建設銀行總行進行溝通。但因為蛋殼負債規模過大，一個多月後這場協商以失敗告終。

換言之，此次自如伸出“援手”，或是先“公益”後“商業”的考量。

顯然，這次暴雷的坑，已經不能完全由蛋殼自身填補。縱觀其商業模式，由一家租賃服務中介，轉為租賃貸款中介，最後發展為發行資產證券化產品的類金融企業，在暴雷前的蛋殼，一度是資本市場看好的金融創新公司，成為國內長租公寓第二個赴美上市的品牌。

這種金融模式下，如果處在房產價值和租金快速上漲的時期，蛋殼公寓是安全的。像蛋殼所採取的“租金貸”，長租公寓運營商與金融機構合作，以租客名義辦理貸款、按月付租，金融機構則將租期內的所有租金一次性付給運營商。因此，租客向長租公寓交租的行為就轉變為租客的還貸行為。

蛋殼公寓發佈的2019年財報顯示，該公司大量現金流來源於“租金貸”，“租金貸”在該公司的融資中佔比過半。蛋殼公寓的主要合作方為微眾銀行，目前有超過60%的租客在使用“租金貸”。

這種模式下，一旦市場有變，如則會帶來巨大的危機，年初開始的新冠肺炎疫情衝擊，使得長租公寓由於租金及出租率下降導致的資金鍊緊張問題更被急劇放大。今年一季度，蛋殼的資產負債率高達97.06%，經營現金流也從2017年的負1億跌至2019年的負19億。

也是在近期，多地政府紛紛出臺措施“亡羊補牢”。重慶、成都、深圳和西安等地要求建立租賃資金監管制度；深圳尤其強調不得“高進低出”“長收短付”，同時不得誘導租客使用“租金貸”；西安擬對住房租賃企業實行信用分級。

數據顯示，全國目前已經註銷或吊銷的長租公寓相關企業約有170家，佔相關企業總量的15%。從已暴雷的長租公寓企業來看，大量依賴“租金貸”、採取“長收短付”、高收低租等不正當競爭方式做大規模是資金鍊斷裂的主要原因。

種種原因導致長租公寓企業不盈利甚至虧損，並且在疫情的催化劑下，更早進入優勝劣汰的“淘汰賽”。

以自如“暖冬守護”為例，此次“雪中送炭”同樣將增加其潛在的房源和客源，有助於後續自如規模的擴大。據悉，蛋殼公寓管理的房源超過40萬間，用戶超過100萬。

浪潮退下後，才知道誰在裸泳。所有的長租公寓企業，在政策、資本的剎那煙火後，都需要回歸理性。

對於長租市場來說，此次龍頭企業爆雷事件後，長租公寓或將進入一段重整低谷期。面對部分租客的信任感缺失，長租行業或許面臨着一段時期的“災後重建”，如何找到盈利模式？如何懲治市場亂象？如何真正做好監管？都是面臨的一道道難題。

成見 | 置身於龐雜喧鬧的外部世界，多數情況下我們並不是先理解後定義，而是先定義後理解。