觀點地產網 又一次在觀點商業年會上見到張剛，多了幾分熟悉的感覺。他沒什麼變化，還是一如既往充滿對商業地產的熱情。
過去這一年，疫情下的市場大環境陰晴不定，年會聚焦的話題也由商業地產的窗口期演變成疫情之下商業地產何去何從，“變”與“不變”成為爭論點。
根據張剛的分析，疫情大考中，商業的變革正在加速，尤其是對商業結構和內容的重構，而線上線下加速融合的影響亦是顯而易見。
於藍光文商旅而言，在大戰略方向發生變化的基礎上，仍然堅守着初心。張剛始終認為，商業更多涉及的是服務、管理、運營，這是萬變不離其宗的核心，不管疫情帶來什麼變化。
藍光文商旅現在的核心已確定為“文化+商業+旅遊”。
另闢蹊徑
張剛解釋稱，“文化+商業+旅遊”其實是代表了一種跨界思維，因為現在單純就文旅談文旅、就商業談商業、就旅遊談旅遊，會比較狹窄。”
藍光文商旅想要抓住的，是新一輪消費羣體、消費結構變化的機遇。
“目前，在國內細分市場當中，只有藍光文商旅整合這麼多的不同產品線，涵蓋商住、辦公、商業、文旅全產業鏈。”張剛說，這更像一種新的商業模式，區別於傳統邏輯意義上的模式。
根據介紹，目前藍光文商旅有八大產品線，其中商業部分，主打的產品線是“耍街”開放式街區，也有藍光廣場這一類社區型購物中心和區域型購物中心，而商辦部分，聯合辦公產品“量子星”是代表之作。此外，藍光文商旅還涉及酒店、專業市場、公寓、體育、文旅、教育等業態。
但不同商業形態的跨界整合並不容易，如何做到協調發展是難點所在。藍光文商旅則是另闢蹊徑，用全週期資產管理的邏輯來管理不同類型產品。
張剛稱管理的邏輯是一樣的：“存量時代當中，會更關注於從前期的投資，最後到資本有效的退出，資產管理不僅僅是資產和資本的聯合劑，更多的是一種改良劑。”
他還由此提及生態圈概念，從項目整體定位到品牌、場景，再到內容，最後到商品，再反向觀察對於社羣的影響和變化，“目前商業是數字化的生態體”。
而藍光文商旅打造的ACP線上系統便涵蓋了商業地產全週期資產價值管理中的每個緯度，從商業地產投資、融資，到開發、管理，以及最後退出。可以窺見，更多是“商管+資管”邏輯。
這之中，商業資產管理的核心又是什麼？張剛提出：“所有的商業是要服務於消費羣體的，沒有消費羣體的商業，只能是無用商業。現在是以實體商業為核心做線上線下整合，歸根結底必須要形成清晰的特色，並且這種特色是被消費者所接受、認可的，這是做商業資產管理的核心。”
價值體現
以小見大，藍光文商旅最大的心得就是對複合性商業綜合體有完整、系統的解決方案。張剛稱：“商住地塊進行合理配比需要考量的因素，既要符合區域的、市場潛在的消費容量和消費需求，又要預想投資能否最終順利退出。”
他以昆明中鐵雲時代耍街項目為例：“就是把耍街元素植入進去，讓商業能夠作為住宅發展的引擎，而非原來的先做住宅後做商業，商業先發力會對住宅形成非常強的價值支撐。”
在張剛看來，不管是在一二線城市，還是新三線城市，對於新區、生地的住宅開發項目擴展，商業價值支撐變得尤為重要。
另一方面，ACP系統亦是藍光文商旅輕資產能夠得以快速發展的利器，張剛形容其為“如虎添翼”。
自啓動輕資產輸出以來，藍光文商旅在全國已落地超過60個項目。通過ACP系統植入，解決了合作雙方信息不透明的問題。張剛對此表示：“ACP系統既是自用，合作伙伴也在用，合作伙伴的商家、消費者還可以用，解決了四方問題。”
他多次提及，ACP系統最大的特點是共享服務。
輕資產擴張過程中，藍光文商旅期望的是將合作項目打造成為“非常好的作品”，真正體現商業價值。
據張剛透露，更多的類型還是聚焦在城市更新的緯度。他指出，城市更新的操作難度比普通項目要高得多，城市更新項目都是“行活”，或者更高階的操作方式。
目前，藍光文商旅同步推進的有不少城市更新項目，成功案例包括上海虹橋量子星項目等。
與此同時，輕資產推進方面，藍光文商旅也一直尋求對接資本市場。張剛表示，現在正在操盤的幾個項目，期待明年在資產證券化方面還會有所斬獲。
於今年7月9日，招商財富-華泰-虹橋世界中心資產支持專項計劃資產支持證券成功設立，總規模10.65億元。
該辦公物業類REITs資產支持專項計劃的底層資產為上海虹橋世界中心，藍光文商旅用了一年半左右的時間，從項目改造到最後實現退出操作，用時非常短。
按照張剛的分析，商業地產不管是開發週期還是改造週期，相對住宅而言都會略長一些，而開發週期結束之後，會有一個市場培育期，所以要經過兩個階段，最後項目經營成熟以後，達到一定資產收益率，再把項目推向資本市場。
“商業地產進行類REITs、CMBS等資產證券化操作，都必須要有健康、持續、穩定的現金流，這是核心。”他一直強調。