觀點地產網 因電影《八佰》的播出，其拍攝場地蘇州工業園區陽澄湖半島再次上了熱搜。

事實上，隨着高鐵等交通設施升級，蘇州距離上海最短行程僅半小時，承接上海經濟的外溢部分，一直以來也是房企爭奪土儲的高地，其激烈程度一點也不亞於杭州。

中報會剛過，房企們就已在公開土拍市場上獲取更多土地，厚實糧倉，更大程度上是考慮未來2-3年的發展和收成。

9月2日，蘇州主城區集中出讓7宗宅地，分別位於吳中區的臨湖鎮及甪直鎮、相城區、高新區滸墅關鎮以及工業園區，總起價97.62億元，總出讓面積34.87萬平方米，總建築面積73.77萬平方米。

在當日開拍前，據本地市場消息，上述地塊均已獲得房企報價，其中蘇地2020-WG-58號地塊搶奪最為激烈，報名房企多達33家，包括萬科、碧桂園、中海、融創、保利等。

“根本搶不過頭部房企和國企。”一名業內人士感嘆，“從今天蘇州拍地結果來看，比較好的地塊基本上是TOP5的房企攬下。”

據觀點地產新媒體瞭解，最終7宗地塊均成功出讓，總成交價109.91億元，競得者除了房企三巨頭碧桂園、萬科、融創外，還有國企背景的創元、建屋集團、蘇州恆泰商用置業。

蘇州地市升溫

近期，關於蘇州的討論很多，除了電影外，蘇州樓市狀況一直備受市場關注。2019上半年，蘇州房價漲幅超過30%，漲幅居全國前列，但隨後出臺的調控政策又讓蘇州“一朝回到解放前。”

進入2020年，疫情影響，疊加樓市調控政策的因素，蘇州樓市在7月至8月表現為量價齊跌，市場出現不少聲音認為，蘇州樓市遇冷，且還會持續一段時間。

同時，到了“金九銀十”，蘇州新盤供應或將在下半年迎來高潮，新房供應量持續上升，一二手房倒掛現象存在，市場競爭依舊激烈。

反映到土地市場上，蘇州宅地市場依舊吸引不少房企前來爭奪。而此次集中出讓的7宗宅地，均溢價成交，不少地塊報價超過中止價，進入一次性報價階段。

最先出讓的地塊為57號吳中區宅地，地塊報價達到6.94億元超過中止價後，最後由蘇州新型建材房屋開發有限公司（創元）以一次性報價6.99億元競得，溢價率13.85%，成交樓面價8539元/平方米。

信息顯示，蘇州新型建材房屋開發有限公司由蘇州創元投資發展（集團）有限公司持股43.97%，後者由蘇州國資委全資持股。

創元投資此次拿下的地塊，位於吳中臨湖版塊，地塊要求住宅戶型不得小於90平方米。目前該板塊內的樓面價在7500元/平方米，周邊在售項目包括和岸花園、奧園觀雲悅苑、臨瀾墅等，均價介乎1.62-1.7萬元/平方米。

此外，蘇州工業園區推出的兩宗宅地僅一街之隔，編號為63號和64號的相鄰地塊，均位於勝浦街道，經過數輪報價後，由蘇州工業園區管委會旗下的蘇州恆泰商用置業及建屋集團摘得，成交價分別為22.73億元和17.6億元。

其中，建屋集團以20244元/平方米的樓面價奪得本場土拍出讓地塊的最高樓面價，溢價率12.46%。

業內人士表示，64號地塊突破2萬元/平方米的樓面價，未來售價有望突破3萬元/平方米。據瞭解，這兩宗地塊的區位優勢較明顯，緊鄰中新大道，交通較為便利，且商業、教育等配套設施齊全。

相比之下，另外四宗地塊的搶奪更為激烈，碧桂園、萬科及融創拿下的4宗宅地均達中止價，並進入一次性報價階段。

其中，60號地塊為當日起拍價最高且出讓面積最大的地塊，當第15輪報價喊出27.22億元時已超過中止價，最終萬科以27.27億元獲得相城區元和板塊宅地，溢價率14%，成交樓面價1.71萬元/平方米。

該地塊出讓面積6.38萬平方米，容積率1-2.5，建築面積15.94萬平方米，地塊起拍總價23.92億元，起拍樓面價1.5萬元/平米。該地塊附近在售樓盤較多，毛坯房均價約2.5萬元/平方米，裝修高層的均價在2.8萬元/平方米。

據觀點地產新媒體瞭解，此次拿地，是萬科年內首宗公開市場上拿下的蘇州地塊，拿地成本不低，此次落子補倉也能看出萬科的決心很大，而在蘇州，萬科的成績並不差。

萬科在在中期業績會上表示，集團銷售金額前十的城市裏就包含蘇州，位於北京之前，同時蘇州的銷售額超百億，為萬科上海區域上半年實現1322.6億元銷售額作出貢獻。

市場數據顯示，上半年，蘇州前五名的房企流量銷售額裏，萬科以逾125億的成交額位居第二，權益金額約為66.39億。

碧桂園連拿兩地

本次蘇州百億土拍，以頭部房企拿地為主，其中碧桂園在此次土拍裏連續拿下兩宗宅地，不輸萬科。

據瞭解，吳中區甪直鎮58號宅地在開拍前已率先衝破中止價，彼時報價為13.36億元，樓面價12436元/平方米，另一宗相城區黃埭鎮61號地塊臨近蘇州恒大悅瓏灣，該地塊開拍前暫無報價。

經過17輪競價，碧桂園最先以一次性報價13.37億元競得58號宅地，成交樓面價12448萬元/平方米，溢價率14.2%；再以12.02億元競得61號宅地，成交樓面價10483萬元/平方米，溢價率13.57%，合計斥資25.39億元。

最受關注的甪直鎮58號宅地，周邊在售新盤項目均價在23000元-25000元/平方米之間，板塊內新房供應較為充足，此外周邊二手項目有南山維拉、旭輝和風、陽光城麗景灣等項目，均價在21000-26000元/平方米。

出讓要求顯示，58號地塊住宅單套戶型面積不得低於100平方米。61號地塊規劃有一處學校，同時要求100平方米以下小戶型不超過總計容建面的15%，其餘戶型均須大於100平方米，全裝修成品住宅，裝修標準不得低於1000元/平米。

碧桂園蘇州區域高管曾公開表示，碧桂園還是比較看重在蘇州的投資，是非常看好的一個地區。據瞭解，碧桂園在蘇州發展已有6年時間。

首次進入蘇州主城是在2014年12月31日最後那一場土拍，碧桂園與通梁房產經過幾輪競價後，以總價8900萬元、樓面價1978元/平方米拿下高新區通安鎮涉宅地，該地塊亦是碧桂園繼張家港後進入大蘇州的第二個項目。

雖然進入蘇州的時間不長，但從省域佈局項目來看，江蘇省已經是碧桂園繼廣東省後第二個項目重倉的省域。

截至2019年底，碧桂園內地合計擁有2512個項目，其中廣東有517個，江蘇則有298個項目佈局，權益合同銷售前100的項目裏，蘇州佔了5個。

此外，碧桂園在江蘇的可售總建面為4287.36萬平方米，佔總土儲9%，權益合同銷售佔比11%，若以去年碧桂園權益銷售總額5522億元計算，2019年在江蘇的權益銷售達到607.42億元。

今年以來，碧桂園加大了在長三角的拿地力度，其中下半年尤以蘇州為重，按月均有落子。據不完全統計，6至8月，碧桂園逾55億元拿下四宗蘇州宅地，分別位於吳中木瀆鎮、張家港、常熟文化片區以及高新通安鎮，溢價率均超13%。

目前，以開發商在蘇州的發展情況來看，碧桂園尚未取得龍頭地位，具有實力競爭蘇州前三甲的開發商還包括蘇州高新、九龍倉、萬科、融創、中海、龍湖、仁恆等，挑戰依舊不小，未來能否在蘇州提升市場佔有率，還有待觀察。