觀點地產網 8月的海南三亞，鹹鹹的海風帶着熾熱的溫度四處亂竄，風一起，哪管有沒有日曬，皮膚表面始終會浮出一層細汗。

一如當今的產業地產。無論是經濟內循環的國家發展政策的提出，還是新基建、公募REITs試點，於國內產業地產而言，越來越受到政策利好與金融資本的加持。風正在醞釀，早已等在風口上的產業地產，火熱正當時。

在2020博鰲房地產論壇的“主題論壇之四：產業大風起”中，眾多房地產企業便圍繞着風起之時，產業地產應該如何發展而展開激烈的討論，在這個行當裏，如何走好未來發展的路，是入局者們亟需尋找的。

普遍的共識是，產業地產不能按照住宅的邏輯，否則越做越痛苦；產業鏈垮了，園區就會塌；討論產業是因為容易的活已經沒了；產業地產核心是人才、技術革新與產業集羣；絕大部分產業園區都是不好的物業。

如何才能做好產業地產？在做客2020博鰲房地產論壇直播間之時，招商局蛇口工業區控股股份有限公司黨委副書記、常務副總經理劉偉給出了這家產業地產標杆企業的看法。

“園區最重要的是兩點，運營能力及擁抱國家戰略。”在劉偉看來，一方面要有實實在在的園區能力，運營能力是綜合的，包括定位、研究、產業招商等等；另一方面，一定是和國家的戰略緊密相扣，和國家戰略結合起來做園區。

“和國家戰略結合起來做園區，才能做園區過程當中，至少是在成本、管理上起到比較好的控制效果。”劉偉稱：“擁抱國家戰略是做園區一條重要的經驗。”

劉偉指出，政府所要、企業所能和地域所需，多方面結合，產業園區做起來就會相對順利。

招商蛇口起步於園區，中國的第一個對外開放的園區就是蛇口工業區，這是在1979年建設的平臺。“‘蛇口模式’被海內外人士和機構所認同，都很希望‘蛇口模式’走出去，或者是在其他的地方再造一個蛇口。”劉偉稱。

並且，在往外走的過程當中，聚集了一批客戶資源，還有標準園區的標準化，也有一套標準化的體系。現在包括園區數字化，通過一系列的實踐，產品已經是系列化了，不同的系列都有不同的打法和做法，架構也會不一樣。

劉偉表示，招商蛇口在做園區的過程中，從蛇口、漳州等園區總結了很多的經驗。這個過程也為招商蛇口培養了一批人才，他們對於園區的認識、規劃，以及產業運營招商等等有更深的理解，為招商蛇口業務擴張打了非常好的基礎。

“一方面是不斷總結，另一方面是不斷的實踐。”

劉偉表示，招商蛇口是將團隊駐紮，經過一段時間的努力和溝通形成走得通的商業模式，跟政府之間的合作平臺，產業引進的效果逐漸出現。

不過，劉偉坦承，在產業轉型中，真正做到轉型或者是更豐富的發展，形成獨特的競爭力，挑戰還是相當大。“挑戰首先是大家在戰略方面的共識、定力，因為有些是賺眼前錢，有些是賺未來錢。對賺未來錢的業務培育和容忍度，這個成為了一個關鍵。”

劉偉認為，模式真正落地要有戰略定力，因為資本市場很考驗人。“過程中有很多細節需要處理好，長期業務和短期業務之間的協同，在財務安排上的科學性、可持續性。如果全部做長線，作為上市平臺，是不會得到投資者認可的。”

劉偉表示，產業業務有助於企業在獲取房地產開發業務的成本上更可控、地價更合理、競爭力更優。

劉偉總結道，要實現目標，核心是既要把短週期的部分做好，同時打造對後續的長週期項目運營能力，包括財務預算能力。