觀點地產網 每年的8月下旬，是一年一度的中期會考，每一家房企都要在這個時間點交上屬於自己的答卷，招商蛇口也是其中的一員。
8月24日下午，招商局蛇口工業區控股股份有限公司發佈2020年半年度報告，期內錄得營收約243.2億元，同比增長45.74%；歸屬於上市公司股東的淨利潤9.13億元，同比下降81.35%；歸屬於上市公司股東的扣除非經常性損益的淨利潤約7.4億元，同比下降84.68%。
招商蛇口表示，歸母淨利的下滑主要有三方面原因，一是期內房地產項目受限價等調控政策影響利潤受到抑制，且部分房地產項目結轉結構變化，導致社區業務毛利率同比下降，且上半年部分房地產項目受疫情影響延遲結轉，在一定程度上也影響了報告期利潤。
二是自今年初新冠肺炎疫情爆發以來，公司對租賃物業採取了減免租等措施，導致公司園區業務利潤同比下降明顯；三是上年同期公司採取合作開發模式轉讓子公司股權產生稅後淨收益22.26億元。
若拋開因項目結算毛利率結構性偏低、新冠疫情影響公司租金收入和投資收益增長、去年同期轉讓子公司股權致投資收益基數較高等因素影響的利潤水平，招商蛇口這份半年業績，依舊可圈可點。
銷售闖進行業前十
2020年開年的一場疫情，對宏觀經濟及房地產行業造成衝擊，市場成交規模經歷深度調整，直觀的反映是，不管是銷售金額上，還是開工、竣工上，整個房地產行業上半年處於同比下降或增速放緩的情況。
數據顯示，2020年上半年全國商品房銷售金額6.69萬億元，同比減少5.4%，商品房銷售面積6.94億平方米，同比減少8.4%，銷售金額及面積增速分別較2019年同期降低11個、6.7個百分點。
招商蛇口卻是為數不多業績快速恢復的企業。
半年報指出，受疫情影響，招商蛇口銷售額一季度同比下滑，但在二季度恢復增長。2020年1-6月，公司實現簽約銷售面積497.30萬平方米，同比減少3.48%；實現簽約銷售金額1107.13億元，同比增加9.41%，躋身行業前10，其中杭州、上海、蘇南、南京等4個城市公司銷售額突破100億元。
據觀點地產新媒體查閱，在線下售樓處逐步開始重新開放的3月，招商蛇口便開始錄得銷售業績同比增長，其中在3-7月每個單月，簽約銷售金額分別同比增長22%、9%、32%、15%以及18.21%。
據招商蛇口披露的最新銷售數據顯示，2020年1-7月，累計實現簽約銷售面積601.44萬平方米，同比減少5.51%；累計實現簽約銷售金額1335.70億元，同比增加10.82%。
以招商蛇口早前公佈的2020年全年銷售目標2500億元計算，在前7月，其已經完成全年業績的53.43%，與年度目標的時間進度幾乎保持一致。
而據董事總經理蔣鐵峯在全年業績會上透露，2020年招商蛇口可售貨值4000多億元，僅需60%左右的去化率便可完成全年任務。
值得注意的是，疫情影響最大的或許不是銷售，受開工條件限制等原因，房企項目開工、竣工進度才是受到衝擊最大的地方。據瞭解，2020年上半年，全國房屋新開工面積9.8億平方米，同比減少7.6%，；竣工面積2.9億平方米，同比減少10.5%。
顯然，招商蛇口上半年便受到開竣工進度的影響，加上2019年同期，招商蛇口處置深圳市商啓置業有限公司、深圳市樂藝置業有限公司以及珠海源豐房地產有限公司股權等資產處置收益的高基數，所以上半年歸母淨利有大幅變動。
不過，中金公司判斷，招商蛇口結轉主要集中於四季度，上半年結轉比例較低，半年度業績波動不指向全年業績下滑。其預計，招商蛇口當前可結資源充裕，結轉毛利率將較2019年（34%）提升，全年盈利料仍能錄得增長。
據招商蛇口在2019年年報披露信息，其在2020年計劃實現新開工面積1100萬平方米、竣工面積1100萬平方米，數據對比2019年有10%的增長。
在半年報中，招商蛇口更是直言，雖然上半年生產經營受到一定的衝擊，但“目標不減、任務不變”，公司全力衝刺全年經營計劃。
投資“大步狂奔”
2015年吸收合併重組上市以來，招商蛇口制定了“133341”戰略，其中便提出聚焦“社區、園區、郵輪”開發與運營，通過“區域聚焦、城市深耕、轉型發展”三個基礎策略擴大規模。招商蛇口董事長許永軍便表示，規模不能不要，並且要做有效益的、有質量的規模。
規模的擴張，離不開土地儲備的獲取。2020年上半年，招商蛇口加大投資力度。招拍掛、收購等手段齊下，新增土地面積252.86萬平方米，總計容建面660.09萬平方米，總地價635億元，權益地價405.57億元。
這是一個突增的數字。可以對比的是，在2019年上半年，招商蛇口獲取項目29個，計容建築面積383.31萬平方米。而2019年全年，其新增土地面積716萬平方米，總計容建面1423萬平方米，總地價976億元，權益地價523億元。
顯然，對比行業整體狀況，招商蛇口可謂是在投資端“大步狂奔”，在土地儲備的補倉力度上，大幅提升。
經營活動產生的現金流量淨額也側面印證了招商蛇口大力擴張的決心。半年報指出，招商蛇口在本報告期經營現金流淨額為流出29.91億元，同比減少149.32%。背後原因主要系報告期內招商蛇口房地產項目購地及基建支出增長額超過銷售回款增長額。
事實上，上半年的土地市場總體而言是成交量穩價漲，房企們搶地熱情高漲。有分析指出，在土地市場，一季度受疫情影響，房企銷售收入下降，現金週轉壓力增大，疊加政府土地供應規模減少，導致土地成交規模有所下降。
但在二季度以來，各地供地力度加大，同時受益於流動性寬鬆及房地產銷售回暖，企業拿地信心提振，供需兩端發力使土地市場成交放量。土地成交價款、成交樓面均價顯著上漲，其中住宅用地土地成交價款、成交樓面均價創近年來單季度新高。
在如此激烈的競爭下，招商蛇口依然加大在土地擴張上的力度，足見其重爭地位之決心。而實現土地投資的大步擴張，很大程度上離不開其在行業內極具優勢的資金成本。
招商蛇口指出，公司上半年不斷創新和優化債務品種及結構，借LPR換錨機會，通過債務置換、加大供應鏈金融產品應用等舉措大力降本增效，上半年綜合資金成本為4.78%，比上年降幅明顯。
報告期內，招商蛇口先後發行了五期超短期融資券，發行金額合計66.5億元，利率最低為2.20%；完成了2020年度第一期中期票據發行，合計發行額20億元、發行利率最低為3.00%。
與此同時，招商蛇口依舊保持着良好的資產負債水平。其在報告期末的資產負債率為66.73%，較上年度末僅增加3.54個百分點。