編者按：二十年時光，無論是對人的一生還是一個行業的歷史，都是厚重而且無法割裂的。
對於中國房地產而言，過去二十年是高速發展的黃金年代；對於博鰲房地產論壇而言，二十年就是過去的全部——她從創立以來就伴隨着房地產一路向前，記錄着這二十年恢弘的歷史。
歷史給我們的最好的東西，就是它所激起的熱情。值此“博鰲20年”之際，觀點地產新媒體遍尋二十年來中國地產商業領袖們的傳奇故事與獨特視野，並推出“博鰲20年”系列採訪特稿。
未來，我們還將繼續見證。
觀點地產網 與蓬鋼的上一次對話大約是兩年前，彼時他向觀點地產新媒體詳細闡述信泰的主要模式，以及對市場週期和投資環境的判斷準則。
這一次，因為眾所周知的原因，交流改為視頻連線的方式進行。畫面裏，蓬鋼坐在美國的書房中，穿着黑色短T恤，依然戴着那副黑框眼鏡，盡顯金融從業者的精幹與一絲不苟。
作為私募股權投資機構，信泰資本創立之初的業務重點是為中資保駕護航，協助及保護中國資本的海外投資。而在2年前的對話中，蓬鋼直言“海外資產太貴了”。
這對於資產管理的買進賣出而言，並不都是好事。
因此，蓬鋼透露，目前信泰資本已經逐漸將業務重心往國內轉移，更多的是為國外資本與國內項目牽線搭橋。
這是一次重大的投資轉向，不過不變的依然是信泰資本連接中外的紐帶角色。
在這次對話中，我們可以明顯感受到蓬鋼對傳統地產領域、特殊機遇投資、健康養老等多個領域依然充滿信心和期待。
對於國內養老市場，他始終堅信，十年之後會開始進入爆發式增長的“黃金時期”。
靜待特殊機遇
受疫情影響，今年國內外市場出現了不同程度的波動，世界不再是平的，全球化進程逐步放緩。
面對不確定性，資本始終在觀望，而信泰資本也時刻關注着市場動向。
在採訪中，蓬鋼回顧了過去大半年的疫情發展，和我們分享了“黑天鵝”對實體經濟的影響是如何廣泛且深刻。
“疫情突如其來，對整個經濟的影響其實非常的大，而且我覺得現在是一個很讓人擔憂的階段。”
這種擔憂，來自於對疫情持續時間的未知。
“根據我的觀察，以及對整個特殊機遇投資圈機構共同情況的對比，我發現大家都在等待。因為現在還不知道疫情是短期影響，還是長期並存的情況。”
蓬鋼坦言，如果決定要做大量的資金投入，就難免要考慮未來。現在的問題是，未來會如何發展，沒有辦法預知。
除此之外，雖然不少物業或資產持有者面臨一定運營壓力，但是這些壓力能不能轉變為機會，同樣充滿不確定性：“所以我覺得還處在一種觀望狀態，很難說已經有大量的機會呈現在眼前。”
2016年之前，信泰資本的業務重心主要是幫助中國資本參與海外投資，通過尋找特殊投資機遇，將國內資本與國外項目連接起來。
“我們主要是一個特殊機遇投資平臺，不管機遇是在國外還是在中國，我們都希望能夠起到橋樑的作用。”
當然時間從來不是靜止的，因此基於彼時的投資側重，自然不適用於未來。
自2017年以來，由於政策調整及國內外形勢發生變化，不少成功出海的企業紛紛選擇撤退。在此過程中，信泰資本一方面繼續幫助中國資本更加有秩序地處置海外資產，不至於受到太大損失，另一方面也將業務重心逐漸移到國內市場，幫助海外資本在國內尋找投資機會。
“我們意識到國內疫情基本上過去了，上半年國內消費和經濟行為受到了很大抑制，這也給很多企業造成了壓力，下半年可能會出現一些機會。”
蓬鋼判斷，很多國內尤其是房地產領域的企業，接下來需要解決的是流動性問題。對於信泰資本來說，機會就是在於對流動性的需求。
他認為，比較頭部的企業因為規模優勢，資本多少有所傾斜，因此流動性並不是很緊缺，一些稍微差一點的企業還是有壓力，對信泰資本而言，可能都是機會。
養老在十年之後
由於常居美國，蓬鋼對當地養老產業擁有深入的研究，同時也希望有朝一日能夠順利地打開國內養老產業的市場。
要完成這一目標並非易事——談及中美養老產業，蓬鋼指出，美國養老產業目前已形成了相對完善和成熟的產業生態體系，但觀國內仍處於發展初期，養老觀念亟待培育。
要改變傳統養老觀念，也許還需要十年的時間。
蓬鋼認為，到2030年，60年代出生的人將進入70歲的老年狀態，“需要60後一代人的思維來培育這個市場，現在時候還沒有到。”蓬鋼笑稱，自己也是60年代出生的人，未來是要躬行的。
為何是60後？蓬鋼在採訪中向我們指出了核心——養老費用與房產的衝突問題。
按照蓬鋼的說法，現在中國的養老院主要服務對象是40、50後，均是非常儉樸的一代，尤以40後為甚。他們一般不願意承擔額外的養老費用；加上大部分人擁有住房，養老需求不強。同時，也很難仿照美國養老模式，通過賣掉自己的住房來支付養老費用，多數人希望能夠把房產留給自己的下一代。
而60後，他們可能是國內擁有房產數量最多的一代人，很多家庭不只持有一套房產，到了70歲以後，也不一定要指望子女來養老。
“最關鍵的是老人既有能力支付費用，又能接受這種養老模式。”十年之後，隨着60後進入70歲，國內人口老齡化加速，養老成為一種剛需產業指日可待。
針對業內普遍擔憂的養老盈利模式未明問題，蓬鋼表示：“中國養老產業最終會形成自己的特色，養老領域從業者都是精明的商人，肯定會琢磨出一種合適的模式。”
對國內養老產業，蓬鋼充滿信心和期待。
十年，也許是養老產業最為合適的一個發展培育期。而在美國市場，信泰資本也經歷着十年的規劃和守候。
二戰後“嬰兒潮”波峯的出現，為歐美國家帶來了大量出生人口。相關數據統計顯示，1946-1964年間，美國約有7590萬名嬰兒出生。
“他們大部分人在2020年開始進入70歲。”蓬鋼着重強調了70歲的劃分界限。
早在2015年，信泰資本就關注到美國養老闆塊的前景。彼時其認為，隨着老年人口越來越多，美國的養老需求也會越來越大，未來10-20年裏產業會發展向好。
一定意義上，或許這也會是中國的養老之途。
2017年2月，信泰資本試水投資美國養老地產行業，與合眾人壽聯合收購Welltower75%的養老資產包權益，併成為首家宣佈收購大規模海外養老物業資產包的中國機構資本，該項目包含美國11個州39個優質養老社區物業。
截至目前，信泰資本在美國和英國一共投資了100多家養老院。
“再過十年中國可能會有3億多70歲以上的老人，這個數字會創造出很多巨型企業；如果有品牌，有全套的服務體系，又有足夠的科技含量，我覺得全世界最大的養老公司肯定又會出現在中國，甚至頭幾家都會出現在中國。”
或許這也是信泰資本的期待。
以下為觀點地產新媒體對信泰資本總裁蓬鋼先生的專訪實錄：
觀點地產新媒體：您覺得這次疫情對房地產、養老這兩個板塊衝擊如何？
蓬鋼：疫情實際上對實體經濟的影響非常廣泛，但在資本市場上並沒有直接體現出來，很大程度上是因為政府的救濟措施，另一個原因也可能是市場上流動性短缺後又突然增加造成的。
對於房地產來講，其實傷害確實很深刻，各種類型的物業都不同程度上受到影響，尤其是零售業、酒店業。
對於養老院，因為養老院的老人是對疫情更加敏感的人羣，他們這種時候更要避免和其他的老人在一起，所以很多養老院的入住率也因此受到影響。
不過，根據我們的觀察，疫情對於養老院的影響可能還不如對零售和酒店物業的影響來得直接和明顯。畢竟，有些老人沒有其他的選擇，只能在養老院裏繼續生活下去。
另一方面，養老院也採取了很多防疫措施。在我們的資產組合裏，我們所管理的這些養老院，雖然入住率有所下降，但是不如酒店和零售業受到的影響那麼大。
觀點地產新媒體：疫情之下會不會產生一些新的資產管理投資機會？
蓬鋼：我們公司主要是一個特殊機遇的投資平臺，不管特殊機遇是在國外還是在中國，我們都希望能夠給投資機會和資金方起到一個橋樑的作用。
但是，目前而言，特殊機遇投資這個圈裏的很多機構比較共同的一種情況，就是大家都在拭目以待，都是處在一種關注的階段，因為現在還真是不知道這個疫情是一個短期的災難，還是一個將長期存在，並在各個方面改變人類生活方式的情況。如果是短期的，那大家的確是會覺得這是一個機會，目前抱有這樣觀點的人其實還是佔多數。
當你要做大量資金投入決定的時候，還要考慮到這個東西未來會是一種什麼樣子，如果現在回答不了，做投資決定的時候會很難，很難說已經有大量的機會呈現在眼前了。
據我們的觀察，這些持有大量資金的特殊機遇投資機構還沒有開始大量的進行收購。另外，有資金壓力的業主，也還沒有大量處置他們的資產，大多數機構都處在和貸款機構談判，博弈的階段。
這一點是事實，尤其是酒店物業、商業物業，還不起貸款是目前很普遍的一種現象。
我估計還會僵持一段時間，最終到底是不是機會還要看疫情什麼時候能夠結束。
觀點地產新媒體：目前中國房企出海的前景如何？
蓬鋼：出海的浪潮主要是從2014年到2016年有一波，但2017年以來，國家已經不鼓勵中國的資金去做海外投資了。
自2016年以來，我覺得這種全球化趨勢漸漸地被地方保護主義（去全球化）取代了，現在反而更強調自己國家的利益，其實這跟一些政客的主張很有關係，所以現在不是中國企業出海的時候了。
目前這種階段，中國的資本也不會大量參與到海外的建設中，出海已經不是中國企業所要追求的一種利潤增長點了。因此也造成很多以前成功出海的企業不得不採取撤退的策略，有的甚至不惜一切代價要撤回來。
很多企業漸漸地放棄之前在海外做的努力，當然，我們也會幫助一些企業更加有秩序地處置資產，使其不至於受到太大的損失。
可以這樣說，過去幾年，中國企業的確在海外積累了不少資產，這些資產現在面臨的問題是怎樣才能有秩序地退出。在退出過程當中也有一些需要注意的方面，尤其是怎樣才能以最高的價值退出而不至於蒙受過多損失。
觀點地產新媒體：資本現在可以從哪些角度挖掘特殊機遇的投資機會？
蓬鋼：對我們來講，機會就是在對於流動性的一些需求，很多企業可能會需要解決流動性的問題，尤其在房地產領域，現在這種槓桿率很高，然後又有很多的海外高息債（的企業），隨着海外市場的資金流動會造成一些短期上的一些稀缺。
上半年國內整個住房市場的銷售受到了很大影響，有一些企業現在真是挺不過去了，所以我是覺得這是一個特殊的機遇。
在這些方面，我們的團隊跟國內的很多房地產企業都有接觸，也儘可能地為他們提供一些解決問題的方案。還有一些企業在海外的資產需要變現，需要退出，在這些領域我們都可以起到一些作用，對我們來講是一個特殊的機遇。
觀點地產新媒體：今年信泰是不是對海外市場退出關注比較多，對於國內特殊機遇的機會也比較留意？
蓬鋼：實際上，信泰過去兩年主要的工作重點並不是去海外投資，而是更多在國內。信泰的定位是一個跨境的特殊機遇平臺。
在國內市場，我們更多地是利用外資來做一些特殊機遇投資。先前在出海的時候，是幫助一些國內的資金海外投資，現在很多中國企業要退出，我們就為它們提供一些流動性的支持，也是為了讓他們能夠獲取更多的時間，減少一些損失。這些流動性的支持也有不少是來自國外的資本渠道。
觀點地產新媒體：信泰資本未來在流動性支持方面有具體的規劃嗎？
蓬鋼：信泰目前的定位，其實是扮演一個連接國內機會和國外資本的角色。我們在中國深耕了這麼多年，對市場的瞭解，對於整個房地產行業的佈局，還有運作能力，我們與很多外資的地產投資平臺相比，更接地氣，更有執行能力。
另一方面，我們常年在海外運作，在海外也有一定的聲譽和認可度，我們是扮演着這樣一個連接國內機會和國外資本的角色。在2014-2016年也扮演了一個國內資本和國外機會對接的角色。
這個我覺得是雙向的，國外的機會我們也願意介紹給國內的資本，國內的機會我們也願意介紹給國外的資本，這是信泰的一個特點，這個特點會保持不變，因為這是信泰的文化和存在的基礎。
觀點地產新媒體：信泰之前收購了英國的一些養老機構，也有提過在國內會比較關注養老，在國內養老市場有什麼具體的打算？
蓬鋼：養老這個板塊，我們是從2015、2016年的時候就關注其具有發展前景。對於美國市場，二戰後經歷了一次“嬰兒潮”，這一波人是50、60年代出生，他們大部分在2020年開始進入70歲，因此美國的老年人口會有一個明顯增加。
加上當時的養老物業很少有機構資本介入，大部分都是民間資本在做這方面的投資。機構資本的介入少就意味着，它價格比較便宜，租金回報率是最高的。
當時我們在想，隨着老年人口越來越多，從長期來講，養老的需求會越來越大，而且養老產業入門的門檻也比較高，因為養老院要得到一些州政府特別的批准，有特定的指標，也會受到很多州的健康福利額度的限制。
我們覺得，這塊產業在未來10-20年裏會越來越好，養老會成為老百姓必須直面的一個問題。
養老資產的話，我們在美國和英國一共有100多家養老院。
中國的養老產業，從長遠來看，前景也是非常廣闊的，有需求的老齡人口主要是60年代出生的人。但目前這一代人還沒有進入老年狀態，一旦進入了，社會的養老負擔會嚴重加劇。
一方面，60後可能是在國內擁有房產數量最多的一代人，他們整個職業生涯是伴隨着中國住房市場改革一起過來的。
剛開始工作的時候，就可以買房，當時房子價格又比較低，所以我覺得60後很多家庭不只持有一套房產。然後他們到了70歲以後，可能不一定指望着子女來養老，大部分抱有這樣一種心態。
另一方面，現在中國的養老院還是處於一種很困難的狀況，因為他們很重要的服務對象是40、50後。尤其是40後，是非常儉樸的一代，他們不願意花錢享受養老服務，而且也不願意賣掉自己的住房來支付養老的費用，大部分還是希望能夠把資產留給自己的下一代。
觀點地產新媒體：您對於目前國內養老行業的盈利模式有什麼樣的看法或者建議？
蓬鋼：國際上的盈利模式沒有那麼複雜，基本上是要麼俱樂部形式，要麼交月租的形式。
俱樂部的模式是老人一搬進來就交會費，相當於買了這套房子，只不過未來如果沒有處置能力，或者過世了，他的會費會得到一定返還，經營者再幫助他處理這一套公寓的使用權。這種方式無非是基於現金流管理上的一些考慮這樣開發商能夠早一點收回來投資。
對於交月租的形式，開發商收回投資的時間會長一些。
在中國這兩種方式都有人在嘗試，但是本質上這不是問題，我覺得只要有市場，這兩種方式都可以。只要老人認可這種養老方式，認可這種居住模式，另外也有合適的產品提供給老人。
我覺得中國最終可能會形成自己的特色，這些從業者都是精明的商人，肯定會琢磨出一種合適的模式，最關鍵的還是老人要接受。既有能力支付，又能接受這種養老模式。