編者按：二十年時光，無論是對人的一生還是一個行業的歷史，都是厚重而且無法割裂的。

對於中國房地產而言，過去二十年是高速發展的黃金年代；對於博鰲房地產論壇而言，二十年就是過去的全部——她從創立以來就伴隨着房地產一路向前，記錄着這二十年恢弘的歷史。

歷史給我們的最好的東西，就是它所激起的熱情。值此“博鰲20年”之際，觀點地產新媒體遍尋二十年來中國地產商業領袖們的傳奇故事與獨特視野，並推出“博鰲20年”系列採訪特稿。

未來，我們還將繼續見證。

觀點地產網 走向那座位於香港西九龍高鐵站上蓋的地標建築，一層薄霧阻擋了視線。

與陳啓宗先生面對面已經許多次，幾乎每年都要到恆隆集團總部打擾一番。採訪逐漸從“提問-回答”的模式化操作，轉變為類似老朋友之間的閒聊。

為什麼不換個氛圍更輕鬆的地方呢？於是，今年的見面地點選擇在天龍軒，一家米其林二星的正宗粵菜館。

我們很難不去強調這家餐廳的海拔——484米的環球貿易廣場是目前香港第一高樓，這棟綜合商廈在第10至99樓提供了250萬平方呎的甲級寫字樓，往下是高檔購物中心圓方。

2018年9月高鐵通車之後，圓方成為內地遊客赴港購物最方便的目的地之一。

大廈最上面的15層，吸引了麗思卡爾頓酒店集團進駐，該酒店配備有6家餐廳及酒吧。從地面搭乘專用電梯直達103層，從酒店大堂的扶梯往下走就可以看到天龍軒。

都說香港傳統貴价地段在港島，西九龍一帶就是城中新貴入住的熱門豪宅區，受到金融人士的喜愛。

環球貿易廣場是不少金融機構的總部所在，附近豪宅樓盤林立：新鴻基與港鐵公司合作的凱旋門The Arch、天璽，新世界牽頭建造的名鑄Masterpiece，會德豐系旗下的擎天半島Sorrento，以及恆隆集團開發的君臨天下。

君臨天下項目臨海而建，由三座75層的住宅樓組成，上一次開盤銷售時，這個項目的呎價超過3.3萬港元。

故此，天龍軒吸引了來自世界各地的富有客人，走的是時尚奢華路線，十分符合所處位置的定位，收費不菲人氣卻頗旺。

儘管過去很長時間裏，香港旅遊業因為各種原因受到沉重打擊，但我們依然要提前幾天才能訂到一個靠窗的位置。

坐在桌旁，透過落地玻璃，香港城區的風景一覽無遺。

父與子

大約晚上7點半，陳啓宗先生到了，他走過餐廳門口那段富麗堂皇的水晶走廊，徑直來到我們面前。

他並非自中環恆隆總部過來，雖然一直擔任集團董事長，但陳啓宗已經很少負責恆隆的日常事務，更多選擇在亞洲協會辦公。

陳啓宗目前擔任美國亞洲協會榮休主席兼香港中心主席，並於非亞協會(南非)、彼得森國際經濟研究所(美國華府)、美中關係全國委員會、美國百人會等國際組織中活躍。

不久，陳先生的長子陳文博也來了，他自公司（恆隆總部）趕來，藍色絲質襯衫外面套上西裝，看起來溫文爾雅。

陳啓宗朝兒子打了聲招呼安排他坐下，我們隨即將注意力擺到菜單上：簡單的“米芝蓮盛宴”，包括用鮑魚、和牛、星斑等食材製作的6道菜，一款龍蝦湯和一款瑤柱炒飯，搭配兩種甜品。

“我們現在晚上很多時候吃碗麪就算了。”陳啓宗說，自己也並非熱衷奢華之人，“越南面、泰國面、日本面、上海面、意大利麪、廣東面，各種面，隨便吃嘛。”

“但今晚恆隆請吃飯。”我們的東道主扭過頭笑稱：“他（陳文博）付錢，我可沒錢。”

這是來自一位父親的暗示，大家在成長過程中都有不同的經歷，年齡的增長也帶來了更多的責任和更大的壓力。陳文博已經38歲了，但陳啓宗在他成長過程中起到的作用，顯然足夠巨大。

由於身體原因，陳文博近年來開始注意飲食。我們看到，隨後侍應每上一道菜，陳啓宗都會為兒子檢查食材，輕聲討論“什麼該吃，什麼不該吃”，父子之情非常溫馨。

陳啓宗會在另一方面表現他的嚴厲，作為家中長子，陳文博一直以來都在努力，並逐漸成長為合格的家族企業接班人。

回顧他的履歷，求學於美國，大學畢業後在北京進修，並在紐約市一家非牟利機構工作過一段日子。不久，赴上海加入畢馬威會計師事務所，後來又為滙豐銀行效力，直至2010年回到香港加入恆隆集團。

“這兩個行業（指畢馬威與滙豐）均為身懷抱負的新晉行政人員，能提供實實在在的業務培訓。”陳啓宗曾評價兒子早年的工作。

恆隆集團以穩健為經營的重要衡量標準，就算身處在逆市中，仍能夠穩當體面地生存下來。這位商界領袖從未掩飾過他對投機和高風險商業行為的厭惡：“在中國，過去20多年，許多出類拔萃的年輕人都向往成為投資銀行家，當中不乏商界鉅子的子女。”

“為了創造或合理化其超高薪金，尤其花紅，這些銀行家的交易便要愈做愈大。以現時資本流動的規模和速度，有可能對整個經濟體造成嚴重破壞。現今高槓杆操作令金融資產的規模遠大於實體經濟，2008年全球金融危機正是這樣形成的。”

據瞭解，陳啓宗總是奉勸身邊的年輕人不要投身此行業，但多數時間意見都不被接納。而“本人的兒子文博是少數接納本人勸勉的人之一”，陳啓宗追求讓後輩腳踏實地，擁抱務實精神，因此“在公司也不會給他（陳文博）開綠燈”。

陳文博從基層做起，最初在租務管理部門任職，負責集團位於內地的在建項目工程，後逐年升遷為行政助理、高級經理、助理董事等。

2016年，陳文博被選舉為執行董事，正式進入核心管理層。

“他現時是一位能幹的執行董事。”陳啓宗說，按照計劃兒子目前搭檔47歲的行政總裁盧韋柏，後者於2018年7月上任，“兩人應可確保公司管理層的連續性至少20至30年。”

“所以你去問他，問我幹嘛？”這時候，侍應正將第一道菜花雕醉鮑魚分好擺到每一個人面前，我們趁着這個空擋發問，想知道恆隆在疫情期間所受的影響。

陳啓宗告訴我們，這種具體經營上的問題應該問文博。

“不美好”的世界

如果對現今地緣政治、大國關係、國內外經濟形勢等話題有疑問，最好的選擇還是陳啓宗。

陳啓宗喜歡寫作，也願意就一些時事問題發表意見，每年恆隆集團和恆隆地產四份致股東函，是他與外界交流的重要渠道。

有人評價：“恆隆每年的致股東函完全就是一份世界級的國情諮文——世情諮文。指點江山，激揚文字。”

席間我們將這段話讀給陳啓宗聽，他顯得很高興。隨後，我們希望陳啓宗能就愈演愈烈的中美博弈發表意見。

“我們相信多少會有點壓力的，只是目前更多系不確定性。”他說：“目前的情況，只能夠自力更生。”他提到華為，不過沒有打算就此話題作太多展開。

但我們記得，去年8月陳啓宗受邀在全球化智庫（CCG）北京總部，為湖畔大學學生進行的一場主題分享上，他曾提出：“你們（現在）要面對的世界是‘極度不美好’的世界。”

“中國會加速市場及技術資源的多樣化，從而減少對美國的依賴，中國也會加快優化各行各業。”最近一份致股東函中，陳啓宗表示：“中國與美國同是大經濟體……因為有龐大的國內市場，經濟體自給自足的能力（比中小型國家）強得多。”

“世上好像沒有甚麼可以確定的，包括經濟。在這方面，幾乎所有行業都無法獨善其身。”但他相信：“唯一相對比較肯定的，就是中國個人消費的持續增長，尤其中美貿易緊張關係，正促使中國政府進一步刺激國內市場。”

在出售完絕大部分住宅項目之後，恆隆地產目前以商業地產開發運營為主業。資料顯示，截至2019年末，恆隆地產最主要的資產為位於內地上海、無錫、濟南、昆明的9座恆隆廣場，以及香港港島東康怡廣場、九龍東淘大商場等購物中心和部分寫字樓、商鋪組合。

“在內地我們（恢復得）不錯。”陳啓宗要了一杯蘇打水，陳文博接上話題：“目前我們對零售比較有信心。”

面對新冠肺炎疫情，這場自今年1月爆發的危機，目前在國內正得到有力控制。而且國內經濟韌性很強，陳文博表示：“我們也注意到有些許報復性消費的苗頭。”

年初疫情爆發，確實將不少消費者困在家中，恆隆亦為此撥款1000萬元成立了“恆隆抗疫基金”，並向旗下商場租戶提供租金減免。

“類似線上銷售，直播帶貨等，我們在疫情期間做了一些。”炸牛肉藕夾被端上來，陳文博考慮了一陣要不要吃，又講到：“但顧客最終還是來到我們商場為主。”

他說，3月份復工復產後，恆隆也在安全的情況下，邀請到一批VIP客戶進入商場體驗。

“疫情之後，線下零售還是有很大機遇的，特別是高端零售。”陳文博稱，雖然目前的狀況是客流量未能與去年同期相提並論，但銷售方面，某些城市已經超過去年同期兩倍了。

同時，自今年5月1日開始，上海恆隆廣場成為全國首個離境退稅即買即退集中退付點。

“我們設立了跟政府合作的櫃檯。”這亦有助於刺激奢侈品消費在疫情後的反彈，據瞭解，上海恆隆廣場超過50%的入駐商家是奢侈品品牌。

“公司辦公樓業務方面，也看不到降低的跡象。”陳文博說，要說居家辦公未來會不會成為趨勢，然後導致寫字樓租賃行業收入降低則較難下判斷。

他介紹，公司現時設立了一個新團隊，開發了兩種新辦公產品以應對未來變化，“一種是共享辦公coworking space，另一種是半服務式辦公室。”

“至於一些正在改造或建設的項目，肯定會受到疫情影響，工程差不多延遲半年，想快都快不了。”我們問到他接下來的行程：香港和內地交通暢通，或互認健康碼之後，是不是要將項目全部跑一圈？

“那當然啦”，陳文博喜歡吃甜點冬瓜酥，他讓我們也動筷：“過往我們每兩個禮拜都要飛一次，飛兩三個城市，現在第一個目的地是武漢。”

要跟董事長彙報嗎？我們開玩笑道。

“我不用跟父親彙報。”陳文博工作的自由度很高，基本上完全靠自己負責。

“我有事就問他，見面就聊聊。”陳啓宗最後總結。