編者按：二十年時光，無論是對人的一生還是一個行業的歷史，都是厚重而且無法割裂的。

對於中國房地產而言，過去二十年是高速發展的黃金年代；對於博鰲房地產論壇而言，二十年就是過去的全部——她從創立以來就伴隨着房地產一路向前，記錄着這二十年恢弘的歷史。

歷史給我們的最好的東西，就是它所激起的熱情。值此“博鰲20年”之際，觀點地產新媒體遍尋二十年來中國地產商業領袖們的傳奇故事與獨特視野，並推出“博鰲20年”系列採訪特稿。

未來，我們還將繼續見證。

觀點地產網 比原本相約的採訪時間提早了一個小時，在招商蛇口南海意庫見到了招商蛇口副總經理、招商健康總經理張林。

或許是因為行程匆忙，進入採訪前的寒暄並不多，但在這一次與張林面對面的交流中，關於國內大健康產業，特別是養老產業的發展現狀及未來趨勢，他都進行了鞭辟入裏的分析。

進入2020年，經歷了新冠疫情帶來的全球席捲“風暴”，人們一度陷入混亂與失序的生活，對於生命和健康也似乎有了更深刻的感悟。

在人們從健康環境失控的狀態裏謹慎穿行出來後，面對日後希望與挑戰並存的未來，只有主動重視健康才能讓生命井然有序的延續。

在張林看來，疫情的的確確提升了全民公共衛生的意識，這對大健康產業將是一件好事情，人們對健康類的消費支出也會有所提升。

“就像我們現在都戴着口罩做採訪，這就是公共衛生意識的提升。”

不匹配的“矛盾”

近些年，伴隨着老齡化時代的到來以及居民健康意識的增強，健康類服務成為民生需求中的重要部分。國家層面發佈的《“健康中國2030”規劃綱要》、《健康中國行動（2019—2030年）》、《國家積極應對人口老齡化中長期規劃》等，將發展健康產業融入所有政策，要大力發展大健康產業。

在眾多利好形式下，大健康產業正處於高速發展的蓬勃時期。面對這樣的變化，張林也深有體會。

“去年以來，國家針對大健康產業，特別是養老行業出臺的政策已經非常充分，如果說之前在新法規、新標準上面還沒有完全解決痛點，還存在一些隱藏的玻璃牆，如今在政策方面的阻礙幾乎沒有了。”

事實上，除了越來越明朗的政策助力之外，在居民收入提高、消費結構逐漸升級的背景下，據公開數據測算到2024年國內健康產業規模將達到14.09萬億元，很大程度上將成為未來中國經濟發展新的增長點和支撐點。

但在政策和理念都逐漸深入的當前，也存在一些不匹配的“矛盾”。

張林直言，最明顯的就是可供養老行業發展的土地和物業仍然匱乏。“全國各地土地市場上，養老福利用地稀缺，目前的窘境就是：極少有適合的養老用地推出。”

張林認為，如此稀缺的專屬土地供應，僅依靠尋找少量價值錯配的物業去發展，很難滿足正在大規模釋放的需求。

養老需求方面，中國人口老齡化趨勢日益明顯，據預測2030年將成為老齡化程度最高的國家，60歲及以上人口比重在2030年將達到25%，2050年或達到35%。這種趨勢需要龐大的、持續的資源投入和配置，但目前看明顯不足，這些“矛盾”都制約着行業發展。

數據顯示，2017年全國各類養老服務機構和設施數量達到15.5萬個，其中，各類養老牀位合計744.8萬張，比上年增長2%，每千名老年人擁有養老牀位30.9張；截至2018年底，全國各類養老機構和設施16.8萬個，養老牀位合計達到727.1萬張，比上年增長3.3%，但每千名老年人僅擁有養老牀位29.1張。

在這背後，產業需求在迅速爆發，固有問題卻依然制約着行業發展。

行業自身需要“慢工精神”

說回行業自身發展，張林坦言，養老行業的社會公益屬性強，利潤率相對較低，投資回報時間較長，行業需要穩定的高素質專業服務隊伍，做到有情懷、有責任、有承諾，而這些都不是短期內能夠很好解決的事情。

“它將隨着社會進步和行業逐漸發展，得以改善。因此這個行業現階段還是應該走的穩一點，未來才能走的遠一些。需要‘慢工’的發展節奏。單純擴大規模，忽視服務能力和商業模式鍛造，難以持續提供高品質的服務和其對應的穩定收益。”

很難想像，如果企業持續虧損，達不到正常的服務標準和運營效益，從而導致盲目減少成本，使得原本微利的業務始終無法盈利。這種負面循環一旦發生，結果是會很嚴重的。養老行業不同於其他行業，它承載着對老人生活和尊嚴的社會責任和基本保障。

對此，招商健康已經制定一套詳盡的可持續發展規劃和業務定位。

養老行業健康發展，要與時俱進，完善保障規則

作為招商蛇口旗下負責健康業務的專業平臺，招商健康秉承“美好生活承載者”的宗旨，從康養、健康管理和醫療三個方面積極參與大健康產業。

在養老業務方面，“招商觀頤”作為養老業務的自有品牌，具備從項目選址、定位研測、設計開發、籌開營銷、運營管理的全鏈條專業能力，目前已在廣州、深圳、杭州、武漢等城市有項目落地。

“招商高利澤”作為招商健康與歐洲第四大養老服務機構——法國高利澤集團合資成立的高端機構養老運營服務品牌，提供高端老年護理服務。

2018年3月，招商健康在深圳首個養老項目——招商觀頤之家蛇口頤養中心開業營運，獲得深圳市頒佈第一張盈利性養老機構牌照。目前，招商健康開展的廣州番禺國際康復頤養中心、蛇口美倫健康管理中心也都實現落地運營。

招商健康養老業務目前高度關注對運營服務、商業模式的打磨，目前在認知症照護、安全防控、商業模式產品線等方面均形成了標準沉澱。

這些成績的背後，也借鑑了多年來團隊研究國內外相關產業商業模式的成果。

養老行業健康發展，需要行業保障體系和消費者理念的同步發展

在許多發達國家，大約在30年前，相繼出現了對養老行業的法律約束和對老人生活權益的法律保障，其中包括對養老用地、養老設施使用權及其交易規則的明確與保障。這些外部條件，有力地保障了養老行業的健康發展。

“相信我國在不久的未來，也會有相應的法律保障體系出臺，這對行業健康發展至關重要。”

消費者理念方面，這幾年國內對於養老機構的觀念也在轉變，特別是在信任與認同方面。張林解釋了其中的原因：“如今社會對父母住養老院的態度比前幾年明顯好轉，不再簡單認為是不孝順，而是子女能夠保障父母晚年安全、健康生活的責任和能力。這是社會的進步，也是對養老行業的利好。”

但在具體的認知上，張林進一步補充，消費者還需要增強對自己所需護理及居住環境有明確且正確的判斷。隨着行業的發展，會出現更加細分定位的老年生活社區，比如：剛剛退休的退休人士社區、需要集中照顧介助生活社區和需要深度介護照顧的養老院，這樣需求和供給才能更好地匹配起來。

在採訪的尾聲，我們談到了國內健康產業未來的發展與市場競爭環境。張林坦言，對於有條件的企業，在近期可以戰略性地選擇城市佈局，在夯實運營能力的基礎上，逐漸擴大規模，迎接行業快速爆發期的到來；對於已經有相當業務規模的企業，則需要全面提升運營管理能力，適應這段微利的行業發展階段，發揮協同效應，在主要城市，通過提高服務網點密度，實現降低成本，提升運營效率。

招商局集團作為百年央企，近年來積極佈局大健康產業，招商蛇口圍繞公司社區、園區、郵輪綜合發展形成有機關聯，旗下的養老、醫療、健康業務是綜合發展的重要組成部分，通過招商仁和保險重資產持有，招商蛇口園區配套建設及運營，招商觀頤之家養護院、招商美倫健康中心、招商力寶精品醫院、招商高利澤國際頤養中心、天津藥研院、海南博鰲樂城醫療旅遊先行先試區等資源整合落地，形成完整的產業價值鏈和業務發展平臺。

以下為觀點地產新媒體對招商蛇口副總經理、招商健康總經理張林先生的專訪實錄：

觀點地產新媒體：如今的大環境對養老產業很支持，想了解一下您對大環境的判斷，包括政策、市場環境，能否談一下您的一些思考？

張林：從去年到今年，是整個健康產業，特別是養老行業，國家出臺的政策已經非常充分了。如果說前幾年我們的法規、標準上面還有一些痛點沒有打開，還有一些隱藏的玻璃牆，那國務院出臺的《關於推進養老服務發展的意見》則是把這些難點、痛點和堵點基本都打通了。

但是能夠供這個行業長足發展的一些資源，由於結構性的原因，仍然處於匱乏狀態——即：能夠提供建造養老設施的養老用地，在土地市場上還非常少有。因此，成規模的新項目難以落地，這是依然存在的痛點。

也正因為如此，各養老機構只能去尋找那些價值錯配的物業去改造成為養老機構。這些場所，受原有建築和環境的約束，難以出現高品質的養老社區。希望在未來幾年，這個情況能夠有所改善，在此也希望各地政府在推出各類用地的同時，也應該包括適當比例的、用於養老的用地。

觀點地產新媒體：今年的新冠疫情，很大程度上也引起了公眾對於過去一些習以為常的生活模式的思考，對於健康產業而言，您認為會發生什麼樣的變化？會帶來什麼樣的危與機？

張林：疫情提升了全民公共衛生的意識，長期看會促進大健康領域的消費。短期內，受疫情影響，許多養老院還不能開放，處於半封閉營業狀態。但是由於政府和從業機構的普遍高度重視，加上老人與家屬的理解與支持，我國養老院在此次疫情中，極少發生羣體感染事件，在全球來講，我們也是做的最好的。

養老產業公益性強，相對利潤低，投資回報慢。行業需要有一批穩定的高素質專業服務人羣，能夠做到有情懷、有責任、有承諾，有技術，而這些都不是短期內能夠很好解決的事情。

相信這些會隨着社會進步和行業逐漸發展得以改善。這個行業現階段還是應該走的穩一點，未來才能走的遠一些。需要“慢工”的節奏。若單純追求擴大規模，忽視對服務能力和商業模式鍛造，快速發展將難以持續，也無法提供有品質的服務和保障對應的穩定回報。

很難想像，一個持續虧損的企業，或者由於服務水平不穩定，使得原本利潤水平不高的業務無法盈利——這會導致盲目減少成本，因而達不到正常的服務標準和運營標準。可以想像，這種負面循環一旦發生，結果是會很嚴重的。因為養老行業不同於其他行業，它承載着對老人生活和尊嚴的社會責任和社會承諾。

觀點地產新媒體：養老產業已經發展了一段時間，但是目前而言，尚沒有哪家企業屬於行業翹楚，您是如何看待的？公司在這方面有哪些經驗？

張林：國內的養老行業企業，近年來發展迅猛，服務水平逐年提高。但總體上看，尚處於商業模式探索階段。

不少發達國家，大約都是在30年前左右對此行業進行了立法規定，並保障行業各種屬性的設施的權益，和交易規則。我相信在不久的將來，我國也會在此領域完善相關法規，既保障老年人作為消費者的權益，也保障養老行業從業者和投資者的合法權益，良性促進行業健康發展。只有這樣，才會湧現出各種類型的細分功能，滿足客戶需求的、有品質的老年生活社區。

觀點地產新媒體：這幾年國內對於養老機構的觀念逐漸明朗，一是大多數人具備了消費能力，另外一個是人們的觀念上的轉變，所以會有這樣的需求出現，您如何看待？又是如何評價的？

張林：很多長輩、長者也都開始接受了這種養老生活模式。這體現了社會進步，必將對養老行業利好。

只是市場上，現有的有規模有品質的養老社區還不多、養老設施類型還很單調、部分養老從業人員素質參差不齊、收費和成本不對應等。總之，供給端提供的產品和服務不能滿足社會和市場的需求，還有極大的改進和提升的空間。當然，目前的收費標準和客戶承受能力，與合理的投資回報要求，還存在明顯的不匹配，急需法律和政策層面的放心和保障，市場也呼喚着能有更多真正適用於建造養老設施土地的供應。

觀點地產新媒體：您怎麼看未來5年、10年健康產業市場的競爭環境，或者說未來是什麼樣的形勢，您是如何判斷的？

張林：相信有條件的企業目前已積極着手進行養老產業的戰略佈局，有少數企業規模已經做得比較大了。我認為，當下最緊迫的是要求這些企業努力提升運營能力，合理管控成本，爭取在核心城市，將網點布的密一些，通過密度，提高運營效率，保障服務品質。

此外，隨着新基建高速發展，也催生了不少新的機會——比如高鐵形成的核心城市、“2小時生活圈”、互聯網-物聯網時代的智慧養老等新技術的出現，都會助力行業的新發展。